ABD Mortgage Hesaplayici (PITI, Amortisman, Gercekci Varsayilanlar)

Amerikan mortgage'i (konut kredisi) kendine ozgu bir varliktir. Dunyanin coguna kiyasla ABD konut kredileri daha uzun vadeli, cogunlukla sabit oranli olma egilimindedir ve kredi verenin topladigi, ardindan bir escrow (emanet) hesabi araciligiyla sizin adiniza emlak vergisi tahakkuk dairesine ve sigorta sirketine yeniden dagittigi tek bir aylik odemede toplanir. Bu hesaplayici ABD geleneklerine gore ayarlanmistir: vade varsayilan olarak 30 yilda sabittir, oran standart bir APR'dir (yillik yuzde oran) ve dokum, bir ABD mortgage odemesinin dort klasik bilesenini PITI olarak gruplanmis gosterir: anapara (principal), faiz (interest), vergiler (taxes) ve sigorta (insurance), arti varsa HOA (konut sahipleri dernegi) ucreti. Manset sonuc, bankanizin her ay hesabinizdan gercekten cekecegi tutardir, yalnizca kredi bolumu degil. Amerika Birlesik Devletleri'nde emlak vergisi cilginca degiskendir. New Jersey, Illinois ve Texas'in bazi bolgeleri yillik konut degerinin yuzde ikisini asabilir. Hawaii, Alabama ve Colorado cogu zaman yarim yuzdenin altinda yer alir. Hesaplayici, ulusal ortalama olan yuzde 1,1'e varsayilan yapar, ancak rakama guvenmeden once ilceniz icin gercek orani arastirmalisiniz. Konut sigortasi varsayilanlari da ulusal ortalamalardir ve kasirga, orman yangini ve sel maruziyetine gore agir sekilde degisir. Florida sahil evleri yillik bes bin dolar veya daha fazlaya mal olabilirken, ic-kesim Midwest evleri rutin olarak bin doların altindadir. Aylik odemenizi kabaca tahmin etmek icin bu araci kullanin, ardindan bir kredi verenden gelen gercek teklif orani ve degerlendirdiginiz mulk icin gercek vergi ve sigorta rakamlariyla iyilestirin.

ABD mortgage'lerini farkli kilan nedir

30-yillik sabit oranli mortgage, cogu ulkeye kiyasla olaganustu uzundur. Birlesik Krallik, Almanya ve Avrupa'nin cogunda mortgage'ler tipik olarak 2 ila 10 yil sabit orana sahiptir ve ardindan degisken bir orana sifirlanir veya yeniden pazarlik gerektirir. ABD'nin 30-yillik vadesi, odemenin kredinin tum omru boyunca sabit oldugu anlamina gelir; bu, uzun-vadeli planlama icin buyuk bir avantajdir, ancak diger ulkelerde daha kisa-sabit bir kredinin tasiyacagindan biraz daha yuksek bir oranla gelme egilimindedir. Yeniden finansman tam da oranlar on yillar boyunca degistigi icin vardir; vadeniz sirasinda oranlar onemli olcude duserse krediyi yenisiyle degistirebilirsiniz.

ABD'de pesinat beklentileri tipik olarak yuzde 5 ila 20'dir. Yuzde 20'nin altina inmek, temerrude karsi korunmak icin kredi verenin sigorta ortagina odenen aylik bir ucret olan ozel mortgage sigortasini (private mortgage insurance, PMI) tetikler. PMI tipik olarak kredi puanina ve pesinata gore yillik kredi bakiyesinin yuzde 0,3 ila 1,5'i arasinda seyreder ve kredi-deger oraniniz yuzde 78'in altina dustugunde otomatik olarak sona erer. Bu hesaplayici PMI'yi ayri gostermez, ancak yuzde 20'den az pesinat veriyorsaniz, bunu hesaba katmak icin hesaplayici ciktisina ayda kabaca 50 ila 200 USD ekleyin.

ABD'de kapanis maliyetleri kredi tutarinin yuzde 2 ila 5'i arasinda seyreder ve satin alma aninda odenir. Kredi veren olusturma ucretleri, tapu sigortasi, ekspertiz, kayit ucretleri ve onceden odenen emlak vergisi ve sigorta emanetlerini icerir. 400.000 dolarlik bir kredinin tipik olarak hesaplayicinin gostermedigi 8.000 ila 20.000 dolar kapanis maliyeti vardir. Her kapanis maliyetini standartlastirilmis sutunlarda ortaya koyan bir Loan Estimate (kredi tahmini) belgesini her zaman kredi vereninizden isteyin.

Emlak vergisi nasil degisir

Emlak vergisi en bolgesel olarak degisken girdidir. Ilceler kendi oranlarini belirler ve yerel oranlar resmi olarak guncellenmeden konut degerleri yukseldikce etkin oranlar degisebilir. Ilcenizi yerel tahakkuk dairesinin web sitesinde arayin veya benzer mulklerdeki gercek vergi faturasini gosteren Zillow ya da Redfin gibi bir arac kullanin. Texas, Illinois, New Jersey, Vermont, New Hampshire ve Connecticut rutin olarak yuzde 1,5 etkin oranlari asar. California, Hawaii, Alabama ve Wyoming tipik olarak yuzde 0,7'nin altindadir. Bir eyalet icinde de ilce ve sehre gore onemli farklilik vardir.

Sigorta ve dogal afet riski

ABD'de konut sigortasi cogu eyalette yangin, hirsizlik, sorumluluk ve hava koruyucusunu paketler. Sel ve deprem varsayilan olarak haric tutulur ve ayri policeler gerektirir. Florida ve California, kasirgalar ve orman yanginlari nedeniyle 2020'den beri sigorta primlerinin carpici sekilde yukseldigini gormustur ve bazi piyasalarda sirketler tamamen cekiliyor. Yuksek-riskli bir bolgede satin aliyorsaniz, hesaplayicinin varsayilaninin dogru oldugunu varsaymadan once uc veya dort sirketten teklif alin. Dusuk-riskli ic-kesim eyaletlerde varsayilan cogu zaman gercekte odeyeceginizden daha yuksektir.

15-yillik mi 30-yillik mi dusunmeli

Bir 15-yillik mortgage genellikle ayni kredide 30-yillik bir mortgage'den 0,5 ila 1,0 puan daha dusuk bir oran tasir ve daha kisa vade carpici sekilde daha az toplam faiz anlamina gelir. 30 yilda yuzde 6,75'te 400.000 dolarlik bir kredide kabaca 533.000 dolar faiz odersiniz. Ayni kredi 15 yilda yuzde 6'da yaklasik 207.000 faiz oder; 326.000 dolar tasarruf. Aylik odeme daha yuksektir (yaklasik 3.375'e karsi 2.594) ancak toplam maliyet cok daha azdir. Daha yuksek odemeyi zorlanmadan karsilayabiliyorsaniz, 15-yillik genellikle daha akilli secimdir. Karsilayamiyorsaniz, 30-yilligi alin ve ikramiye ya da beklenmedik gelir geldiginde ekstra anapara odeyin.

Iki pratik karsilastirma alistirmasi

Ilk olarak, teklif edilen oraninizda odemeyi hesaplayin, ardindan yuzde 0,25 eklenmis ve cikarilmis olarak tekrar yapin. Aralik, birden fazla kredi vereni arastirmanin neye degdigidir. 30 yilda 400.000 dolarlik bir kredide, ceyrek puan oran kabaca ayda 65 dolar ve kredinin omru boyunca 23.000 dolar eder. 45-gunluk bir pencere icinde uc ila dort kredi veren teklifi cekmek yalnizca bir kredi sorgusu sayilir, dolayisiyla karsilastirmak ucretsizdir.

Ikinci olarak, hesaplayiciyi 25-yillik bir vadeyle calistirin ve yilda 5.000 dolar ekstra anapara odemesi ekleyin. Bu cogu zaman 30-yillik bir krediyi 21 ila 23 yila indirir ve orana gore 70.000 ila 100.000 dolar faiz tasarruf saglar. ABD'de cogu mortgage cezasiz ekstra anapara odemesine izin verir, ancak kredi vereninizle teyit edin.

Hesaplayici size manset rakami verir. Yukaridaki alistirmalar, onunla oynayarak gelen planlama derslerini verir.