Vergi, Sigorta ve Aidat Dahil Konut Kredisi Hesaplama

Ev almak çoğu kişinin hayatında girdiği en büyük harcamadır ve aya düşen ödeme neredeyse hiçbir zaman yalnızca kredi taksitinden ibaret değildir. Emlak vergisini, konut sigortasını ve varsa site aidatını da eklediğinizde, evi elde tutmanın gerçek maliyeti bankanın size söylediği anapara artı faiz rakamının yüzde 25 ila 35 üzerine çıkabilir. WhatIP konut kredisi hesaplama aracı bu tablonun tamamını tek bir rakama indirir, böylece teklifleri dürüstçe karşılaştırıp gerçekte neyi kaldırabileceğinize karar verirsiniz.

Taksitin arkasındaki hesap standart amortisman formülüdür. Kredi tutarını alırsınız, yıllık faizi 12'ye bölerek aylık oranı bulursunuz ve bunu vade boyunca aydan aya uygularsınız. Sonuçta sabit bir aylık taksit çıkar; ilk aylarda ödemenin büyük kısmı faize, son aylarda ise büyük kısmı anaparaya gider. Yıllık faizi yüzde 7 olan 30 yıllık bir kredide, tek başına faiz ev fiyatının yaklaşık yüzde 140'ını bulabilir. Vadeyi kısalttığınızda ya da faizi düşürdüğünüzde bu rakam hızla küçülür.

Bu araç ev fiyatını, peşinatı, faizi, vadeyi, emlak vergisi oranını, sigortayı ve aidatı serbestçe değiştirmenize izin verir, ardından paranızın her ay nereye gittiğini kalem kalem gösterir. Buradaki rakamlar tahminidir, finansal tavsiye değildir. Bankaların gerçek teklifleri dosya masrafı, ekspertiz ve diğer ücretleri içerir ve bunlar bankadan bankaya değişir. Kabaca büyüklüğü görmek için bu hesaplayıcıyı kullanın, kesin maliyetler için bankanızdan yazılı bir kredi teklifi isteyin. Sonuçları kesin bir söz değil, planlama için sağlam bir başlangıç noktası olarak değerlendirin.

Bu hesaplayıcı nasıl kullanılır

Birkaç kısa adımda gerçeğe yakın bir aylık tahmin elde edin.

1. Ev fiyatını girin, yani değerlendirdiğiniz mülkün anlaşılan satış bedelini.
2. Nakit ödeyeceğiniz peşinatı girin. Fiyatın yüzde 20'si çoğu kredide ek sigorta yükünü ortadan kaldırır ve faiz pazarlığında elinizi güçlendirir.
3. Bankanın verdiği faiz oranını (yıllık faiz) ekleyin. 30 yıllık vadede çeyrek puanlık fark bile önemlidir.
4. Kredi vadesini yıl olarak belirleyin. 30 yıl yaygındır ama 15 ve 20 yılla mutlaka karşılaştırın.
5. Emlak vergisi oranını ev fiyatının yıllık yüzdesi olarak girin. Bu oran bölgeye göre değişir.
6. Yıllık konut sigortası primini ve varsa aylık site aidatını ekleyin.
7. Sonucu okuyun. Öne çıkan rakam anapara, faiz, vergi, sigorta ve aidatı birleştirir; bu yüzden her ay hesabınızdan gerçekten çıkacak tutara yakındır.

Her seferinde tek bir veriyi değiştirip yeniden hesaplayın. Alışveriş aracını bütçe dayanıklılık testine böyle çevirirsiniz.

Gerçek hayattan bir örnek

Diyelim 2.000.000 ₺ değerinde bir evi 300.000 ₺ peşinatla alıyorsunuz, yani yüzde 15. Geriye 1.700.000 ₺ kredi kalır. Banka 30 yıl sabit için yüzde 6,5 yıllık faiz veriyor olsun. Bölgenizde emlak vergisi ev değerinin yılda yüzde 1,2'si, konut sigortası yılda 8.000 ₺ ve site aidatı yok.

Anapara artı faiz kısmı ayda yaklaşık 10.700 ₺ çıkar. Emlak vergisi ayda yaklaşık 2.000 ₺ ekler (yılda 24.000 ₺ bölü 12). Sigorta ayda yaklaşık 670 ₺ ekler. Peşinat yüzde 20'nin altında olduğu için banka çoğu durumda ek bir sigorta da isteyebilir; bu kredide payınız yüzde 20'ye ulaşana dek aylık birkaç yüz lira daha ekleyebilir.

Bu kalemleri topladığınızda gerçek aylık maliyetiniz tek başına krediden çıkardığınız 10.700 ₺ değil, yaklaşık 13.370 ₺ olur. Tüm 30 yıllık vade boyunca 1.700.000 ₺ kredinin toplam faizi kabaca 2.150.000 ₺'yi bulur, yani ev fiyatının kendisinden fazladır. Peşinatı 400.000 ₺'ye (yüzde 20) çıkarsaydınız ek sigortayı tamamen düşürür ve krediyi 1.600.000 ₺'ye indirerek aylık taksiti yaklaşık 630 ₺ azaltırdınız. Tek bu değişiklik kredinin ömrü boyunca ciddi bir faiz tasarrufu sağlar ve peşinatın elinizdeki en güçlü kaldıraçlardan biri olduğunu gösterir.

İpuçları ve iyi uygulamalar

• Toplam konut giderini brüt aylık gelirinizin yüzde 28'inde ya da altında tutun. Bankalar bundan çok daha fazlasını onaylar.
• Peşinatın üstüne, imza sırasında nakit ödenen kredi masrafları için kredinin yüzde 2 ila 5'ini ayırın.
• Bakım ve onarım için her yıl ev değerinin yaklaşık yüzde 1'ini kenara koyun.
• Kısa bir süre içinde üç ayrı bankadan teklif alın. En ucuz ve en pahalı banka arasındaki fark çoğu zaman çeyrek ile yarım puan arasındadır.
• Ek sigortadan kaçınmak için yüzde 20 peşinatı hedef alın, ama buna ulaşmak için acil durum fonunuzu asla tüketmeyin.
• Sabit ve değişken faizli teklifleri ayrı ayrı hesaplatın. Sabit faiz taksiti vade boyunca kilitler ve bütçe öngörüsü verir; değişken faiz başta daha düşük görünebilir ama oranlar yükselince taksitiniz de büyür. Enflasyonun oynak olduğu dönemlerde çoğu hane, biraz daha pahalı olsa bile sabit faizin verdiği kesinliği seçer. İki senaryoyu da bu araçta deneyip aradaki aylık farkı ve toplam faizi yan yana koyun, sonra hangi belirsizliği rahatça taşıyabileceğinize göre karar verin.

Taksiti belirleyen dört rakam

Anapara gerçekte borç aldığınız tutardır, yani ev fiyatı eksi peşinat. Bunu düşürmenin aylık maliyete etkisi en büyüktür. Faiz bankanın uyguladığı yıllık orandır; 30 yılda çeyrek puanlık bir indirim bile aramaya değer. Vade geri ödeme süresidir; uzun vade aylık taksiti hafifletir ama toplam faizi yükseltir. Vergi, sigorta ve aidat kredinin parçası olmayan ama gerçek faturanızın parçası olan tekrarlayan giderlerdir. Özellikle emlak vergisi bölgeden bölgeye belirgin biçimde değişir, bu yüzden kaba bir varsayım yerine her zaman kendi bölgenizin gerçek oranını girmek daha sağlıklıdır.

Yeniden finansman ne zaman mantıklı

Hızlı bir kural şudur: güncel faizler mevcut faizinizin en az 0,75 puan altına indiyse ve evde en az üç yıl daha kalmayı planlıyorsanız yeniden finansmanı düşünün. Yeniden finansmanın masrafları kredinin yüzde 2 ila 4'ü kadardır, bu yüzden onları geri kazanacak kadar süreniz kalmış olmalı. Yeni faizle bu hesaplayıcıyı çalıştırıp yeni taksitinizi görün, ardından masrafları aylık tasarrufunuza bölerek başabaş ayınızı bulun. O aya satmayı ya da taşınmayı planladığınız tarihten epey önce ulaşıyorsanız, yeniden finansman kendi maliyetini çıkarır.