Konut Kredisi Yapılandırma Başabaş Hesaplayıcı: Masrafları Ne Zaman Çıkarırsınız?

Konut kredisini yeniden yapılandırmak yalnızca, evde ve kredide aylık tasarrufun masrafları aşacak kadar uzun kalacaksan mantıklıdır. Başabaş noktası, biriken aylık tasarrufun peşin ödenen masraflara tam eşitlendiği aydır. Onun altında yapılandırmadan zarar edersin; üstünde kâr edersin.

Bu hesaplayıcı, şu anki aylık anapara ve faiz taksitini, yapılandırmadan sonra sahip olacağın yeni taksiti ve yapılandırmanın masraflarını alır. Başabaşa kadar geçen ay sayısını, başabaşa kadar geçen yıl sayısını ve oraya kadar kalırsan kredinin geri kalanındaki net tasarrufu döndürür. Her şeyi iki sayı belirler: aylık tasarruf (şu anki taksit eksi yeni taksit) ve masraflar. 5.000 ₺ masrafta aylık 3.500 ₺ tasarruf 18 ayda başabaşa ulaşır; aynı tasarruf 10.000 ₺ masrafta 34 ay alır.

Kabaca bir kural şudur: başabaş noktasını geçtikten sonra evde en az 24 ile 36 ay daha kalacaksan yapılandırma kendini amorti eder. Kredi kurmak bedava değildir; taşınma ya da krediyi erken kapatma ihtimalin varsa masraflar boşa gider. Evde 5 ile 10 yıl kalmayı planlıyorsan ve başabaş 36 ayın altındaysa yapılandırma genellikle açık bir kazançtır.

Masraflar geniş bir aralıkta değişir. Masrafsız bir yapılandırma, masrafları yeni kredinin faizine ya da anaparasına yedirir; böylece masraf rakamı sıfır olur ama yeni taksit, masrafları peşin ödediğin duruma göre biraz daha yüksek olur. Hesaplayıcı her iki durumda da çalışır; yalnızca bankanın sana verdiği gerçek sayıları gir. Alışılmış masraflar yeni kredi tutarının yüzde 2 ile 4'ü kadardır, yani 400.000 ₺'lik bir yapılandırmada 8.000 ₺ ile 16.000 ₺ arası masraf çıkabilir. Bu sonuçlar tahmindir, finansal tavsiye değildir.

Başabaş gerçekte neyi ölçer

Başabaş, yapılandırmanın peşin maliyetinin (masraflar) aylık taksit tasarrufuyla geri alındığı aydır. Hesap doğrudandır: masraflar bölü aylık tasarruf, başabaşa kadar geçen ay sayısını verir. Yapılandırmadan sonra faiz ortamının istikrarlı olduğunu (ikinci bir yapılandırma yapılmadığını), vergi durumunun değişmediğini ve evi ve krediyi başabaşa ve ötesine kadar elinde tuttuğunu varsayar.

Bu ölçü en çok bir kal ya da git sınaması olarak işe yarar. Başabaş süresi içinde satabilir ya da taşınabilirsen yapılandırma genellikle kazandırmaz. Başabaşı çok aşacak kadar evde kalacaksan, yapılandırma tek seferlik bir maliyeti kalıcı bir aylık tasarrufa çevirir.

Aylık tasarrufa neler girer, neler girmez

Hesaplayıcı yalnızca anapara ve faiz tasarrufunu kullanır. Emlak vergisindeki değişiklikleri (yapılandırmayla değişmez), konut sigortasını (o da değişmez) ya da kredi sigortası primini (yeni kredi tutarının değere oranına göre artabilir veya kalkabilir) kapsamaz.

Yapılandırma kredinin vadesini değiştiriyorsa, örneğin 25 yılı kalan bir krediden sıfırdan 30 yıllık bir krediye geçiyorsan, daha düşük taksit aslında bir tasarrufu temsil etmeyebilir, çünkü ödemeleri daha çok aya yayıyorsundur. Hesaplayıcı kredi boyunca ödenen toplam faizi karşılaştırmaz; aylık taksitleri karşılaştırır. Eşdeğer bir analiz için, 25 yılın kaldıysa 25 yıllık bir krediye geç ya da toplam faiz rakamını ayrıca karşılaştır.

Başabaştan daha derine ne zaman bakmalı

Başabaş hızlı bir kontroldür ama tek ölçüt değildir. Üç soru daha önemlidir:

Birincisi, yapılandırma kredi sigortasını ortadan kaldırıyor mu? Peşinatın yüzde 20'nin altında olduğu için şu anda bu primi ödüyorsan, yüzde 20 öz kaynaklı bir krediye geçmek bu primi kaldırabilir; bu da faiz tasarrufunun üstüne ayda 100 ile 300 ₺ tasarruf ekleyebilir.

İkincisi, üstüne nakit mi çekiyorsun? Nakit çekmeli yapılandırma teknik olarak farklı bir üründür; tasarruf yalnızca faiz değişimi değil, aldığın yeni nakittir de (çoğu zaman ihtiyaç kredisinden daha düşük faizle). Nakit çekme işin içine girdiğinde başabaş hesabı değişir.

Üçüncüsü, kredinin uzunluğu değişiyor mu? 27 yılı kalan bir krediyi sıfırdan 30 yıla yapılandırırsan, aylık taksit düşse bile toplam faizi çok daha fazla ödeyebilirsin. Yeni krediyi bir konut kredisi hesaplayıcısında çalıştırıp tüm vade boyunca toplam faizi gör ve mevcut krediyle karşılaştır.

Masrafların yaygın kalemleri

Bir yapılandırmanın masraf dökümü tipik olarak şöyledir: banka ücretleri (tahsis, değerlendirme, işlem) 1.000 ile 2.500 ₺; ekspertiz 500 ile 800 ₺; tapu ve işlem ücretleri 1.000 ile 2.500 ₺; tescil ve resmi harçlar 200 ile 500 ₺; kapanış gününe göre peşin faiz; ödeme zamanlamasına göre vergi ve sigorta için peşin biriktirme 1.500 ile 4.000 ₺. Peşin biriktirme teknik olarak gerçek bir maliyet değildir (eski kredinin birikiminden iade alınır) ama baştan gereken nakti artırır.

Masrafsız yapılandırmalar vardır; masrafları faize ya da anaparaya yedirirler. Tipik bir masrafsız faiz, masrafları peşin ödenen faizden kabaca yüzde 0,25 ile 0,5 daha yüksektir. Daha kısa kalma süreleri ya da belirsiz planlar için masrafsız seçenek çoğu zaman doğru karardır, çünkü maliyeti gerçekte ne kadar kaldığınla uyumlu aylık bir tabana taşır.

Bu hesaplayıcının kapsamadıkları

Kredi sigortası değişiklikleri (primi kaldırmak faizin ötesinde ciddi tasarruf ekleyebilir). Nakit çekmeli yapılandırma durumları (tasarrufun hem daha düşük faizi hem de serbest kalan nakdi içerdiği). Vadesi değişmiş bir kredide toplam faiz (vadeyi uzatmak aylık taksiti düşürür ama toplam faizi artırır). Vergi indirimi değişiklikleri (konut kredisi faizinin indirilebildiği yerlerde, daha düşük taksit daha küçük indirim demektir, dolayısıyla vergi sonrası tasarruf vergi öncesi rakamdan biraz azdır). Yeni taksitin sonradan değişeceği değişken faizli kredi durumları. Değişkenden sabite yapılandırmalarda, temkinli bir başabaş için şu anki taksiti yeni taksit olarak kullan; sabitten değişkene geçişte hesaplayıcı, ilk sabit dönemin ötesindeki tasarrufu olduğundan fazla gösterir.

Son olarak şunu unutma: rakamlar başabaşa uygun çıksa bile yapılandırma her zaman doğru hamle olmayabilir. Yeni kredinin masrafları anaparaya yedirilmişse borcun bir miktar büyür ve öz kaynağın azalır. Aylık taksitten kazandığın parayı yeniden harcamak yerine düzenli olarak ek ödemeye yönlendirirsen tasarruf kâğıt üstünde kalmaz, gerçeğe dönüşür. Karar vermeden önce hem başabaş ayını hem de tüm vade boyunca ödeyeceğin toplam faizi birlikte değerlendir; ikisini de görmeden yalnızca düşük taksite bakmak çoğu zaman yanıltıcıdır.