Kira Getirisi Hesaplayıcı: Kapitalizasyon Oranı, Brüt Getiri ve Nakit Getirisi

Bir kiralık gayrimenkul hakkında bilmeniz gerekenlerin çoğunu üç sayı söyler: kapitalizasyon oranı, nakit getirisi ve yıllık nakit akışı. Kapitalizasyon oranı, gayrimenkulün kredisiz getirisidir; net işletme gelirinin alış fiyatına bölümüyle bulunur. Brüt getiri, yıllık kiranın fiyata bölümü olan daha basit orandır. Nakit getirisi ise fiilen koyduğunuz parayla, gayrimenkulün kredi ödemesinden sonra her yıl size geri verdiği parayı kıyaslar. Üçü birlikte, bir işin hesabının tutup tutmadığını hızlıca eler.

Bu hesaplayıcı, alış fiyatını, beklenen aylık kirayı, yıllık işletme giderlerini (emlak vergisi, sigorta, onarım, yönetim), boşluk varsayımını, peşinatı ve aylık kredi ödemesini alır; üç getiri ölçüsünü de yıllık nakit akışıyla birlikte döndürür. Boşluk, net işletme geliri hesaplanmadan önce brüt kiraya uygulanır; böylece etkin kira, gerçekçi bir yılın fiilen ürettiğini yansıtır.

Türkiye fiyatlarıyla hızlı bir mantık kontrolü yapalım. 4.000.000 ₺ değerinde tek bir daire, aylık 18.000 ₺ kira, yıllık 30.000 ₺ gider ve yüzde 5 standart boşlukla yaklaşık yüzde 4,8 kapitalizasyon oranı, yüzde 5,4 brüt getiri ve aylık 15.000 ₺ kredi ödemesinden sonra yaklaşık yüzde 1 nakit getirisi verir. Bir mülk yüzde 4 kap oranının ya da yüzde 2 nakit getirisinin altına düşerse, esas olarak değer artışı için almıyorsanız iyi bir nakit akışı yatırımı olması zordur. İstanbul ve Ankara'nın gözde semtleri gibi yerler genelde yüzde 4'ün altında kap oranı verir, çünkü fiyat beklenen değer artışını içerir; nakit akışı arayanlar daha çok kap oranı yüzde 6 üstü olan orta ölçekli şehirlere ve çevre ilçelere bakar.

İşletme gideri alanı eksiksiz olmalı: emlak vergisi, sigorta (DASK ve konut), bakım için ayrılan pay, yönetim (çoğu zaman brüt kiranın yüzde 8 ila 10'u) ve varsa aidat. Kredi ödemesini işletme giderlerine koymayın; o, ayrı aylık ödeme alanına girer; böylece kredisiz net işletme geliri ile kredili nakit getirisi ayrı ayrı ve doğru hesaplanır.

Kapitalizasyon oranı, brüt getiri ve nakit getirisi

Kapitalizasyon oranı, gayrimenkulün kaldıraçsız saf getirisidir. Yıllık net işletme gelirini, yani kira eksi işletme giderlerini, alış fiyatıyla kıyaslar. Yüzde 7 kap oranı, gayrimenkulün her yıl fiyatının yüzde 7'sini kredisiz nakit akışı olarak ürettiği anlamına gelir. Farklı fiyatlardaki ve farklı şehirlerdeki mülkleri kıyaslamak için doğru ölçüdür; çünkü işin nasıl finanse edildiği sorusunu dışarıda bırakır.

Brüt getiri daha kaba sürümdür: yıllık kira bölü alış fiyatı. Hesaplaması kolaydır ama işletme giderlerini göz ardı eder; bunlar yeni bir daire için kiranın yüzde 25'inden, ciddi bakım gerektiren eski çok birimli bir mülk için yüzde 50'sinin üstüne kadar değişebilir.

Nakit getirisi kaldıracı işin içine katar. Yıllık nakit akışının, yani net işletme geliri eksi yıllık borç ödemesinin, fiilen yatırılan sermayeye (genelde peşinat artı alım masrafları) bölümüdür. Finansman elverişliyse, yani faiz kap oranının altındaysa, nakit getirisi kap oranını çok aşabilir; elverişsizse, yani faiz kap oranının üstündeyse, eksiye düşebilir. Yüzde 30 faiz ve yüzde 35 kap oranında kaldıraç belirgin biçimde yardımcı olur; yüzde 40 faiz ve yüzde 5 kap oranında kaldıraç zarar verir.

Yüzde 1 kuralı ve yüzde 50 kuralı

Yatırımcıların işleri hızla elemek için kullandığı iki pratik kural. Yüzde 1 kuralı, aylık kiranın alış fiyatının en az yüzde 1'i olması gerektiğini söyler; 4.000.000 ₺ değerinde bir mülkün dikkate değer olması için ayda en az 40.000 ₺ kira getirmesi gerekir. Bu süzgeç, fiyat artışlarından çok önce bile büyük şehirlerin neredeyse tümünü elerdi ve bugün orta ölçekli şehirlerde bile sağlamak güçtür. Yüzde 50 kuralı, brüt kiranın yarısının borç hariç işletme giderlerine gittiğini söyler; bu, bakımı ve büyük harcamaları olduğundan az tahmin etme tuzağından kaçınmaya yarayan temkinli bir karşılık varsayımıdır.

Bu hesaplayıcı iki kuralın hiçbirini dayatmaz; gerçek kirayı ve giderleri girersiniz ve ortaya çıkan getirileri görürsünüz. Belirli bir mülk için ayrıntılı rakamlar girme zahmetine girmeden önce kuralları hızlı bir ön süzgeç olarak kullanın.

Boşluk ve gider varsayımları nerede yanılır

Kira analizinin yanıldığı en yaygın iki yol, boşluğu az tahmin etmek ve büyük onarım karşılık payını olduğundan az tahmin etmektir. Yüzde 5 boşluk, güçlü bir piyasadaki istikrarlı tek bir kiralık için makuldür; daralan piyasalardaki ya da sık kiracı değişen mülkler kolayca yüzde 10 ila 15'e çıkabilir.

Büyük harcamalar, örneğin yaklaşık 15 yılda bir kombi değişimi, 10 yılda bir şofben, 7 ila 10 yılda bir büyük boya ya da zemin, tipik bir daire için ayda ortalama yaklaşık 2.500 ila 5.000 ₺ tutar, ama genelde birkaç yılda bir toptan harcanır. Bu karşılık payını atlayan acemi yatırımcı, ilk büyük onarım gelince nakit akışının buharlaştığını görür. Yıllık gider alanı makul bir karşılık payı içermeli; bugüne dek ayırmıyorduysanız, hesabı yapmadan önce onu gerçekçi bir rakama yükseltin.

Kaldıraç getiriyle nasıl etkileşir

Kredi kaldıracı hem kazancı hem zararı büyütür. Yüzde 7 kap oranıyla tamamı nakit alınan bir mülk, değer artışından bağımsız olarak yüzde 7 nakit getirisi üretir. Aynı mülk yüzde 25 peşinat ve düşük faizli bir krediyle alınırsa, kap oranı faizi aştığı için daha yüksek nakit getirisi üretir, ama kira düşüşüne çok daha duyarlıdır; kaldıraçlı bir mülkte kiranın yüzde 10 düşmesi nakit akışını tümüyle silebilirken, kredisiz sahip hâlâ ciddi tutarlar tahsil eder.

Hesaplayıcı kaldıraçsız kap oranını ve kaldıraçlı nakit getirisini birlikte gösterir; böylece kaldıracın etkisini doğrudan görürsünüz. Faizler son yıllarda yükseldikçe kaldıracın avantajı belirgin biçimde küçüldü; bugünkü piyasada nakit alıcı çoğu zaman yüzde 25 peşinatlı alıcıya yakın bir nakit getirisini, çok daha az riskle elde eder.

Bu hesaplayıcının içermediği şeyler

Vergi sonrası nakit getirisini yürürlükteki rejime göre belirgin biçimde yükseltebilecek amortisman vergi avantajı. Öz sermaye biriktiren ama nakit akışında görünmeyen kredi anapara ödemesi. Birçok piyasada uzun vadeli getirinin daha büyük itici gücü olan değer artışı. Tapu harcı, emlakçı komisyonu ve masrafları içeren ve Türkiye'de genelde fiyatın belli bir bölümünü tutan alım masrafları. Yeniden finansman senaryoları. İleride satışta vergi erteleme. Kira artış sınırları, tahliye kısıtları ve kayıt ücretleri gibi kira mevzuatı. Kapsamlı bir analiz için amortisman ve değer artışını içeren tam bir nakit akışı modeli kurun; bu hesaplayıcı, bir işin temel nakit akışı ölçütleriyle hesabının tutup tutmadığını hızla elemek içindir. WhatIP'nin tüm sonuçları tahmindir, mali tavsiye değildir.