Ev Satın Alma Gücü Hesaplayıcı: Ne Kadarlık Ev Alabilirsiniz?

Ne kadarlık bir ev alabilirsiniz? Yanıt beş şeye bağlıdır: brüt geliriniz, diğer aylık borçlarınız, peşinatınızın büyüklüğü, konut kredisi faiz oranı ve kredi verenin kabul etmeye razı olduğu azami borç/gelir oranı. Bu hesaplayıcı bu girdilerden geriye doğru çalışarak, konut artı borç ödemelerinizi borç/gelir sınırının içinde tutan azami satın alma fiyatına ulaşır.

Kredi verenlerin kullandığı standart borç/gelir oranı çoğu zaman yüzde 36 dolayındadır. Bazı programlar yüzde 43'e kadar izin verir ve kimileri daha yükseğe çıkar, ama oranı zorlamak her maaşın daha büyük kısmının krediye gitmesi demektir. Hesaplayıcı temkinli seçim olarak yüzde 36'yı öntanımlı alır; üst sınırı görmek için yüzde 43'e çıkarın, gerçekten güvenli rakam için yüzde 30'un altına inin.

Kabaca bir mantık denetimi: aylık brüt 90.000 ₺ gelir, başka borç yok ve yüzde 40 yıllık faizli 120 aylık bir konut kredisinde, hesaplayıcı destekleyebileceğiniz kabaca 750.000 ₺'lik bir konut fiyatı önerir. Aylık 10.000 ₺ borç ödemesi (taşıt kredisi, ihtiyaç kredisi) eklemek bu rakamı belirgin biçimde düşürür. Geliri iki katına çıkarmak azami konut fiyatını kabaca iki katına çıkarır. En büyük iki kol gelir (azami konut ödemesini ölçekler) ve faiz oranıdır (belirli bir ödemenin ne kadar kredi çevirebileceğini belirler). Türkiye gibi faizlerin yüksek olduğu bir ortamda, faiz oranının satın alma gücü üzerindeki etkisi özellikle çarpıcıdır.

Azami fiyat rakamı, aylık ödemeye gömülü emlak vergisi ve konut sigortası varsayımlarını içerir. Emlak vergisi ya da sigortanın yüksek olduğu bir bölgedeyseniz, daha doğru bir sonuç görmek için bu girdileri artırın. Tüm sonuçlar WhatIP'in tahminleridir, profesyonel danışmanlık değildir.

Borç/gelir oranı gerçekte ne demek

Borç/gelir oranı, toplam aylık borç yükümlülüklerinizi (konut kredisi taksiti artı tüm diğer borçlar) brüt aylık gelirinizle karşılaştırır. Kredi verenler bunu, belirli bir krediyi destekleyip destekleyemeyeceğinize dair birincil eleme ölçütü olarak kullanır. Yüzde 36 eşiği on yıllardır standart olmuştur; temerrüt riskinin anlamlı biçimde tırmanmaya başladığı tarihsel düzeyi temsil eder.

Daha dar bir ölçü, yalnızca konut maliyetlerine (taksit artı aidat) brüt gelirin oranı olarak bakar. Birçok kredi veren bunun için yüzde 28'i tavan kullanır. Hesaplayıcı borç/gelir oranıyla çalışır, çünkü çoğu kredi kararında hak kazanabileceğiniz mutlak kredi tutarını belirleyen budur.

Aylık konut ödemesi neleri kapsar

Burada hesaplanan azami aylık konut ödemesi anaparayı, faizi, emlak vergisini ve konut sigortasını kapsar. Anapara ve faiz, girdiğiniz oran ve vadede hesaplanan kredinin kendisidir. Emlak vergisi konut değerinin bir yüzdesi olarak gösterilir ve konuma göre değişir; Türkiye'de yıllık emlak vergisi oranları, gelişmiş ülkelerin birçoğuna kıyasla düşüktür ama büyükşehirlerde daha yüksek olabilir. Konut sigortası da değişir; zorunlu deprem sigortası (DASK) ile isteğe bağlı konut paketinin toplamı tipik olarak konut değerinin küçük bir yüzdesini oluşturur.

Aidat öntanımlı hesaba dahil değildir, çünkü yalnızca bir konut alt kümesi için geçerlidir. Sitelerde ya da aidatlı binalarda bakıyorsanız, gösterilen azami konut ödemesinden aylık aidatı zihninizde çıkarın.

Peşinat neden kritik

Peşinat iki amaca hizmet eder. Birincisi, kredi anaparasını doğrudan azaltır ve bu da sabit bir oranda aylık ödemeyi düşürür. İkincisi, daha iyi kredi koşullarına hak kazandırır: Türkiye'de konut değerine göre azami kredi oranı düzenlemeyle sınırlıdır, dolayısıyla belirli bir tutarın altına inemezseniz daha büyük peşinat şarttır. Peşinatınız ne kadar büyükse çektiğiniz kredi o kadar küçük, aylık yükünüz o kadar hafif olur.

Kapanış masrafları ve diğer gerçek maliyetler

Gösterilen azami konut fiyatı, alımda çıkan ek masrafları içermez. Tapu harcı, ekspertiz, kredi tahsis ücreti, zorunlu sigortalar ve taşınma gibi kalemler konut fiyatının kabaca yüzde 2 ile 5'i kadar tutabilir. Bu masrafları peşinatın ötesinde ek nakit olarak hazır bulundurmayı planlayın. Hesaplayıcı, peşinatın tümünün konutun kendisine yatırdığınız nakit olduğunu varsayar.

Bu hesaplayıcıyı pratikte nasıl kullanmalı

İki konut fiyatı arasında karar vermek. Hesaplayıcıyı mevcut mali durumunuzla çalıştırın ve hangisinin rahatça oturduğunu görün. Hedef bir konut gösterilen azaminin üstündeyse, ya daha büyük peşinat, ya daha yüksek gelir, ya daha düşük borç, ya da daha düşük faiz gerekir.

Faizlerin düşmesini beklemeye değer mi diye karar vermek. Mevcut oranda ve varsayımsal daha düşük bir oranda yeniden çalıştırın ve azami fiyat etkisini görün. Faizdeki birkaç puanlık bir düşüş, aynı aylık ödeme için azami konut fiyatını belirgin biçimde artırabilir. Türkiye'de faizler oynak olduğundan bu sınama özellikle işe yarar.

Alımdan önce borç kapatmayı planlamak. Aylık borç girdisini 6 ile 12 ayda makul biçimde kapatabileceğiniz bir tutar kadar azaltın ve bunun ne kadar fazla konut açtığını görün.

Faiz oynaklığına karşı sınama yapmak

Türkiye'de konut kredisi faizleri kısa sürede sert biçimde değişebildiğinden, yalnızca bugünkü orana bakmak yanıltıcı olur. Sabit faizli bir kredi çektiyseniz taksitiniz vade boyunca sabit kalır ve bu büyük bir güvencedir; ama yeniden finansman ya da değişken bir yapı düşünüyorsanız, oranın birkaç puan yükseldiği bir senaryoyu da çalıştırın. Aynı konut fiyatında taksit nasıl değişiyor, gelirinizin ne kadarını yiyor görün.

İyi bir kural, azami orana göre değil, kendinizi rahat hissettiğiniz bir aylık taksite göre planlamaktır. Hesaplayıcının verdiği üst sınır, bankanın kabul edebileceği tavandır; oysa sürdürülebilir bütçeniz çoğu zaman bunun altındadır. Borç/gelir oranını yüzde 30'un altında tutarak, faizler ya da giderler yükseldiğinde nefes alacak bir tampon bırakırsınız. Geliri tek kişiye bağlı haneler için bu tampon daha da önemlidir, çünkü bir gelir kaybı bütçeyi hızla zorlar.

Bu hesaplayıcının içermediği şeyler

Kredi tahsis ücretleri ve dosya masrafları. Tapu harçları ve döner sermaye bedelleri. Kapanış masrafları (tipik olarak konut fiyatının yüzde 2 ile 5'i). Aidat. Bazı kredi verenlerin istediği nakit rezervler. Ekspertiz ve sigorta ön ödemeleri. Hesaplayıcı kaba bir satın alma fiyatı tavanı verir; belirli bir bankada gerçekten hak kazanabileceğiniz azami tutar, tüm mali profilinize ve kredi programına bağlıdır.