Calculator de randament al închirierii cu randament brut, net și cash on cash

Trei cifre îți spun aproape tot ce trebuie să știi despre o investiție în chirie: randamentul net, cash on cash și fluxul de numerar anual. Randamentul net este randamentul proprietății fără finanțare, calculat ca venitul net din exploatare împărțit la prețul de achiziție. Randamentul brut este raportul mai simplu dintre chiria anuală și preț. Cash on cash măsoară banii pe care îi pui efectiv față de ceea ce îți întoarce proprietatea în fiecare an după plata ratei. Împreună, cele trei permit o triere rapidă pentru a vedea dacă o operațiune se susține.

Acest calculator preia prețul de achiziție, chiria lunară așteptată, cheltuielile anuale de exploatare precum impozite, asigurare, reparații și administrare, o ipoteză privind gradul de neocupare, avansul depus și rata lunară a creditului și întoarce toate cele trei măsuri de randament plus fluxul de numerar anual. Gradul de neocupare se aplică chiriei brute înainte de calculul venitului net, astfel încât chiria efectivă reflectă ceea ce produce cu adevărat un an realist.

O verificare rapidă cu bunul-simț: o locuință de 650.000 lei cu 2.700 lei chirie lunară, 7.500 lei cheltuieli anuale și un grad obișnuit de neocupare de 5 la sută dă un randament net în jur de 4,3 la sută, un randament brut aproape de 5 la sută și un cash on cash de circa 3 la sută după o rată de 1.800 lei. Dacă o proprietate scade sub 4 la sută randament net sau sub 2 la sută cash on cash, e greu să fie o investiție bună pe flux de numerar, dacă nu cumperi mai ales pentru apreciere. Zone precum București sau Cluj-Napoca dau adesea randamente nete sub 4 la sută fiindcă prețul reflectă aprecierea așteptată; cine caută flux de numerar se uită mai degrabă la orașe medii cu randamente peste 6 la sută.

Câmpul cheltuielilor de exploatare trebuie să fie complet: impozitul pe clădire, asigurarea, rezerva de întreținere, administrarea, care se învârte deseori între 6 și 10 la sută din chiria brută, și cheltuielile de întreținere a blocului dacă există. Nu include rata creditului în cheltuielile de exploatare; aceasta merge în câmpul separat al ratei lunare, pentru ca venitul net fără finanțare și cash on cash cu finanțare să fie calculate corect.

Randament net, randament brut și cash on cash

Randamentul net este randamentul pur al proprietății fără efect de levier. Compară venitul net anual, adică chiria minus cheltuielile de exploatare, cu prețul de achiziție. Un randament net de 7 la sută înseamnă că proprietatea generează în fiecare an 7 la sută din prețul ei în flux de numerar fără finanțare. Este măsura potrivită pentru a compara proprietăți de prețuri și piețe diferite, fiindcă lasă deoparte întrebarea cum se finanțează operațiunea.

Randamentul brut este versiunea mai grosieră: chiria anuală împărțită la prețul de achiziție. Este mai ușor de calculat, dar ignoră cheltuielile de exploatare, care pot merge de la 25 la sută din chirie pentru locuințe recente la peste 50 la sută pentru clădiri vechi cu multă întreținere.

Cash on cash introduce efectul de levier. Este fluxul de numerar anual, adică venitul net minus serviciul anual al datoriei, împărțit la capitalul investit cu adevărat, de obicei avansul plus costurile de achiziție. Cash on cash poate depăși mult randamentul net când finanțarea este favorabilă, cu dobânzi sub randamentul net, și poate deveni negativ când este nefavorabilă, cu dobânzi peste. La 5 la sută dobândă și 7 la sută randament net efectul de levier ajută clar; la 7 la sută dobândă și 4 la sută randament, efectul de levier dăunează.

Regula unu la sută și regula cincizeci la sută

Două reguli practice pe care investitorii le folosesc pentru a filtra rapid operațiunile. Regula unu la sută spune că chiria lunară ar trebui să fie cel puțin 1 la sută din prețul de achiziție; o proprietate de 550.000 lei ar trebui să se închirieze cu cel puțin 5.500 lei pe lună ca să merite atenție. Acest filtru excludea aproape toate orașele mari încă dinaintea creșterilor de preț de după 2020 și azi este greu de respectat chiar și în orașele medii. Regula cincizeci la sută spune că jumătate din chiria brută pleacă în cheltuieli de exploatare, fără datorie; este o ipoteză prudentă de rezervă care ajută să nu subestimezi întreținerea.

Acest calculator nu impune niciuna dintre cele două reguli; introduci chiria și cheltuielile reale și vezi randamentele care rezultă. Folosește regulile ca trier rapid înainte de a-ți bate capul să introduci cifre detaliate pentru o proprietate anume.

Unde greșesc ipotezele de neocupare și de cheltuieli

Cele două moduri cele mai frecvente de a greși la analiza unei chirii sunt subestimarea gradului de neocupare și subevaluarea rezervei pentru reparații mari. Un grad de neocupare de 5 la sută este rezonabil pentru o închiriere stabilă pe o piață puternică; proprietățile de pe piețe în declin sau cu rotație mare a chiriașilor ajung cu ușurință la 10 sau 15 la sută.

Reparațiile mari, precum schimbarea centralei la fiecare 15 ani, a boilerului la fiecare 10 sau zugrăveala și pardoselile la fiecare 7 până la 10 ani, costă în medie între 300 lei și 700 lei pe lună pentru o locuință tipică, dar de obicei se cheltuiesc dintr-odată o dată la câțiva ani. Cine începe și ignoră această rezervă vede cum dispare fluxul de numerar la prima reparație importantă. Câmpul cheltuielilor anuale trebuie să includă o rezervă rezonabilă; dacă până acum nu puneai nimic deoparte, ridică-l la o cifră realistă înainte de a face socoteala.

Cum interacționează efectul de levier cu randamentul

Efectul de levier al unui credit amplifică atât câștigurile, cât și pierderile. O proprietate cumpărată cu bani gheață cu un randament net de 7 la sută produce un cash on cash de 7 la sută indiferent de apreciere. Aceeași proprietate cumpărată cu 25 la sută avans și un credit la 5 la sută produce un cash on cash mai mare, fiindcă randamentul net depășește dobânda, dar cu o sensibilitate mult mai mare la o scădere a chiriei; o scădere de 10 la sută a chiriei la o proprietate cu levier poate șterge complet fluxul de numerar, în timp ce proprietarul fără datorie încasează încă sume apreciabile.

Calculatorul arată în același timp randamentul net fără finanțare și cash on cash cu finanțare, așa că vezi efectul de levier direct. Fiindcă dobânzile au urcat din 2022, avantajul efectului de levier s-a redus simțitor; pe piața actuală cine cumpără cu bani gheață obține deseori un cash on cash apropiat de cel al cumpărătorului cu 25 la sută avans, cu mult mai puțin risc.

Ce nu include acest calculator

Avantajul fiscal al amortizării, care în România depinde de regimul aplicabil și poate ridica simțitor cash on cash după impozite. Rambursarea capitalului creditului, care construiește patrimoniu, dar nu apare în fluxul de numerar. Aprecierea proprietății, care pe multe piețe este motorul mai mare al randamentului pe termen lung. Costurile de achiziție, care în România, cu taxele notariale și cele de înscriere, ajung deseori la 1 până la 3 la sută din preț. Scenariile de refinanțare. Amânările de impozit la o vânzare ulterioară. Reglementările privind închirierea, precum limitele de chirie, restricțiile la evacuare sau taxele de înregistrare. Pentru o analiză completă, construiește un model complet de flux de numerar care să includă amortizarea și aprecierea; acest calculator servește la o triere rapidă pentru a vedea dacă o operațiune se susține pe fluxul de numerar de bază. Toate rezultatele WhatIP sunt estimări, nu consultanță financiară.