Calculator prag de rentabilitate al refinanțării (luni pentru recuperarea costurilor)
Live- Refinancing pays off if you plan to stay in the home longer than the break-even period and the new rate truly lowers your payment after closing costs.
Refinanțarea are sens doar dacă rămâi în locuință (și în credit) suficient de mult cât economia lunară să depășească costurile de finalizare. Pragul de rentabilitate este luna în care economia cumulată pe rate egalează costurile de finalizare plătite în avans. Sub acel punct pierzi bani cu refinanțarea; deasupra lui câștigi.
Acest calculator ia rata ta lunară actuală de principal și dobândă, noua rată pe care ai avea-o după refinanțare și costurile de finalizare ale refinanțării. Returnează lunile până la prag, anii până la prag și economia netă pe restul creditului dacă rămâi până atunci. Două cifre comandă totul: economia lunară (rata actuală minus cea nouă) și costurile de finalizare. O economie de 450 lei pe lună cu 6.750 lei costuri atinge pragul în 15 luni; aceeași economie cu 13.500 lei costuri durează 30 de luni.
O regulă aproximativă spune că refinanțarea se plătește dacă rămâi în locuință cel puțin 24 până la 36 de luni dincolo de prag. Organizarea unei refinanțări nu este gratuită; dacă s-ar putea să te muți sau să achiți creditul devreme, costurile de finalizare se pierd. Dacă plănuiești să stai 5 până la 10 ani, iar pragul este sub 36 de luni, refinanțarea este de obicei un câștig clar.
Costurile de finalizare variază mult. O refinanțare fără costuri le include în dobânda noului credit sau în principal, așa că cifra costurilor este zero, dar noua rată este puțin mai mare decât ar fi cu costuri plătite. Calculatorul funcționează în ambele cazuri; introdu pur și simplu cifrele reale comunicate de bancă. Costurile de finalizare tradiționale obișnuite sunt de 2 până la 4 la sută din noua sumă a creditului, deci o refinanțare de 450.000 lei poate costa între 9.000 și 18.000 lei.
Frequently asked questions
Sub 24 de luni este confortabil pentru aproape oricine plănuiește să rămână în locuință 5 ani sau mai mult. De la 24 la 36 de luni este zona ideală pentru refinanțările obișnuite. Peste 36 de luni cere încredere în planurile tale legate de locuință; îți asumi riscul costurilor de finalizare pierdute dacă te muți în 5 ani.
Ce măsoară de fapt pragul de rentabilitate
Pragul de rentabilitate este luna în care costul inițial al refinanțării, adică costurile de finalizare, a fost recuperat prin economia la ratele lunare. Calculul este direct: costurile de finalizare împărțite la economia lunară dau lunile până la prag. Presupune un mediu de dobânzi stabil după refinanțare (fără o a doua refinanțare), un tratament fiscal neschimbat și că păstrezi locuința și creditul până la prag și dincolo de el.
Indicatorul este cel mai util ca test de rămas sau plecat. Dacă s-ar putea să vinzi sau să te muți în perioada până la prag, refinanțarea de obicei nu se plătește. Dacă vei sta în locuință mult dincolo de prag, refinanțarea transformă un cost unic într-o economie lunară permanentă.
Ce intră în economia lunară și ce nu
Calculatorul folosește doar economia de principal și dobândă. Nu include schimbări ale impozitului pe locuință (care nu se schimbă la refinanțare), ale asigurării locuinței (de asemenea neschimbată) sau ale asigurării ipotecare private (care poate crește sau dispărea în funcție de noul raport dintre credit și valoare).
Dacă refinanțarea ta schimbă durata creditului (de la un credit cu 25 de ani rămași la unul nou de 30 de ani), rata mai mică s-ar putea să nu reprezinte de fapt o economie, fiindcă întinzi plățile pe mai multe luni. Calculatorul nu compară totalul dobânzii plătite pe credit; compară ratele lunare. Pentru o analiză echivalentă, refinanțează spre un credit pe 25 de ani dacă ți-au rămas 25 de ani, sau compară separat cifra totalului dobânzii.
Când să privești mai atent decât pragul de rentabilitate
Pragul de rentabilitate este o verificare rapidă, dar nu singura considerație. Contează alte trei întrebări:
Prima, elimină refinanțarea asigurarea ipotecară privată? Dacă plătești acum acea asigurare fiindcă avansul tău a fost sub 20 la sută, refinanțarea spre un credit cu 20 la sută capital propriu poate înlătura acea primă, ceea ce poate adăuga 100 până la 300 lei pe lună de economie peste economia din dobândă.
A doua, scoți numerar? O refinanțare cu retragere de numerar este tehnic un alt produs; economia nu este doar schimbarea de dobândă, ci și banii noi pe care îi primești, adesea la dobânzi mai mici decât o linie de credit ipotecară sau un credit de nevoi personale. Calculul pragului este diferit când intervine numerarul.
A treia, se schimbă durata creditului? Dacă refinanțezi un credit cu 27 de ani rămași spre unul nou de 30 de ani, ai putea plăti mult mai multă dobândă în total chiar și cu rate lunare mai mici. Trece noul credit printr-un calculator de credit ipotecar ca să vezi totalul dobânzii pe toată durata și compară-l cu creditul actual.
Poziții obișnuite ale costurilor de finalizare
O defalcare tipică a costurilor de finalizare ale unei refinanțări arată așa: comisioane bancare (acordare, analiză, procesare) de 4.500 până la 11.000 lei; evaluare de 2.200 până la 3.600 lei; asigurare de titlu și taxe de decontare de 4.500 până la 11.000 lei; taxe de înscriere și taxe oficiale de 900 până la 2.200 lei; dobândă plătită în avans în funcție de ziua semnării; provizion plătit în avans pentru impozite și asigurare de 6.700 până la 18.000 lei în funcție de calendarul plăților. Provizionul plătit în avans tehnic nu este un cost real (se restituie din provizionul vechiului credit), dar crește numerarul necesar la început.
Există refinanțări fără costuri; ele includ costurile de finalizare în dobândă sau în principal. O dobândă fără costuri este aproximativ cu 0,25 până la 0,5 la sută mai mare decât dobânda cu costuri plătite. Pentru perioade de păstrare mai scurte sau calendare incerte, opțiunea fără costuri este adesea alegerea potrivită, fiindcă mută costul pe o bază lunară aliniată cu cât timp rămâi de fapt.
Ce nu include acest calculator
Schimbările asigurării ipotecare private (a cărei eliminare poate adăuga o economie considerabilă peste dobândă). Scenariile de refinanțare cu retragere de numerar (unde economia include atât dobânda mai mică, cât și numerarul eliberat). Totalul dobânzii pe o durată modificată (prelungirea duratei scade rata lunară, dar crește totalul dobânzii). Schimbările deducerii fiscale acolo unde dobânda la creditul ipotecar este deductibilă, fiindcă o rată mai mică înseamnă o deducere mai mică, deci economia după impozit este puțin mai mică decât cifra înainte de impozit. Scenariile de credit cu dobândă variabilă în care noua rată se va schimba mai târziu. Pentru refinanțări de la variabil la fix, folosește rata actuală ca rată nouă pentru un prag prudent; pentru fix la variabil, calculatorul supraestimează economia dincolo de perioada fixă inițială.