Calculator credit ipotecar cu impozit, asigurare și întreținere

Cumpărarea unei locuințe este cea mai mare achiziție pe care o fac majoritatea oamenilor în viață, iar rata lunară rareori înseamnă doar creditul în sine. De îndată ce adaugi impozitul pe locuință, asigurarea și eventualele cheltuieli de întreținere, costul real al proprietății poate ajunge cu 25 până la 35 la sută peste cifra de principal și dobândă pe care ți-o spune banca. Calculatorul de credit ipotecar WhatIP adună imaginea completă într-un singur număr, ca să compari ofertele cinstit și să decizi ce îți permiți cu adevărat.

Matematica din spatele unei rate este formula clasică de amortizare. Iei suma creditului, împarți dobânda anuală la 12 ca să obții rata lunară și o aplici pe numărul de luni din perioadă. Rezultatul este o rată fixă în care fiecare plată de la început este aproape numai dobândă, iar fiecare plată de la final este aproape numai principal. La un credit pe 30 de ani cu dobândă de 7 la sută, poți plăti în jur de 140 la sută din prețul locuinței numai în dobândă. Cifra scade repede când scurtezi perioada sau cobori dobânda.

Acest instrument îți permite să ajustezi prețul locuinței, avansul, dobânda, perioada, cota de impozit, asigurarea și întreținerea, apoi arată unde îți merg banii în fiecare lună. Cifrele de aici sunt estimări, nu consultanță financiară. Ofertele reale ale băncilor includ comisioane de acordare și costuri care variază de la o bancă la alta și de la o regiune la alta. Folosește acest calculator ca să înțelegi ordinul de mărime, apoi cere băncii o situație detaliată a costurilor.

Cum folosești acest calculator

Obține o estimare lunară exactă în câțiva pași scurți.

1. Introdu prețul locuinței, adică prețul de vânzare convenit al imobilului pe care îl ai în vedere.
2. Indică avansul în numerar. Douăzeci la sută din preț evită asigurarea ipotecară privată la majoritatea creditelor.
3. Adaugă dobânda (DAE) comunicată de bancă. Chiar și un sfert de punct contează pe parcursul a 30 de ani.
4. Stabilește perioada creditului în ani. Treizeci de ani este standardul, dar compar-o cu 15 ani.
5. Introdu cota de impozit pe locuință ca procent anual din valoarea imobilului.
6. Adaugă prima anuală de asigurare a locuinței și eventuala cheltuială lunară de întreținere.
7. Citește rezultatul. Cifra principală combină principalul, dobânda, impozitul, asigurarea și întreținerea, așa că se potrivește cu ce vei vedea pe extras în fiecare lună.

Schimbă câte o singură valoare și recalculează. Așa transformi un instrument de cumpărare într-un test de rezistență pentru bugetul tău.

Un exemplu concret

Să presupunem că ești pe cale să cumperi o locuință de 450.000 lei cu un avans de 67.500 lei, adică 15 la sută. Rămâne un credit de 382.500 lei. Banca îți comunică 6,5 la sută la o dobândă fixă pe 30 de ani. Impozitul pe locuință din zona ta este de 1,2 la sută din valoare pe an, asigurarea locuinței costă 1.800 lei pe an, iar cheltuieli de întreținere nu există.

Partea de principal și dobândă iese în jur de 2.418 lei pe lună. Impozitul adaugă 450 lei pe lună (5.400 lei pe an împărțiți la 12). Asigurarea adaugă circa 150 lei pe lună. Pentru că avansul este sub 20 la sută, banca percepe și o asigurare ipotecară privată care, la acest credit, ar putea fi în jur de 158 lei pe lună până când atingi 20 la sută capital propriu.

Adună aceste părți și costul tău lunar real ajunge în jur de 3.176 lei, nu cei 2.418 lei pe care îi sugerează creditul singur. Pe toată perioada de 30 de ani, dobânda la creditul de 382.500 lei însumează aproximativ 487.000 lei, mai mult decât prețul locuinței. Dacă ai ridica avansul la 90.000 lei (20 la sută), ai elimina complet asigurarea ipotecară și ai reduce creditul la 360.000 lei, tăind rata cu circa 300 lei. Această singură schimbare economisește aproape 34.000 lei de dobândă pe durata creditului, ceea ce arată de ce avansul este una dintre cele mai puternice pârghii pe care le controlezi.

Sfaturi și bune practici

• Ține costul total al locuinței la 28 la sută sau mai puțin din venitul lunar brut. Băncile preaprobă mult mai mult.
• Pune la socoteală costuri de finalizare de 2 până la 5 la sută din credit, plătite în numerar la semnare, peste avans.
• Pune deoparte în fiecare an cam 1 la sută din valoarea locuinței pentru întreținere și reparații.
• Adună trei oferte de la bănci diferite într-o fereastră scurtă de timp. Diferența dintre cea mai ieftină și cea mai scumpă bancă este adesea de un sfert până la o jumătate de punct.
• Tratează avansul de 20 la sută ca pe o țintă pentru a scăpa de asigurare, dar nu îți goli niciodată fondul de urgență ca să o atingi.

Cele patru cifre care determină rata

Principalul este suma pe care chiar o împrumuți, egală cu prețul locuinței minus avansul. Reducerea lui are cel mai mare efect asupra costului lunar. Dobânda este procentul anual perceput de bancă, iar chiar și o tăiere de 0,25 puncte merită căutată pe 30 de ani. Perioada este timpul pe care îl ai la dispoziție pentru a plăti; perioadele mai lungi scad rata, dar cresc totalul dobânzii. Impozitul, asigurarea și întreținerea sunt costurile recurente care nu fac parte din credit, dar fac parte din factura ta reală. Impozitul pe locuință, în special, variază mult de la o localitate la alta și îți poate schimba clar rata, chiar dacă creditul rămâne același.

Când are sens refinanțarea

O regulă rapidă este să iei în calcul refinanțarea ori de câte ori dobânzile actuale sunt cu cel puțin 0,75 puncte procentuale sub dobânda ta curentă și plănuiești să mai stai în locuință cel puțin încă trei ani. Costurile de finalizare ale unei refinanțări sunt de 2 până la 4 la sută din credit, deci ai nevoie de destul timp rămas ca să le recuperezi. Calculează cu acest instrument noua rată, apoi împarte costurile la economia lunară pentru a afla luna pragului de rentabilitate. Dacă atingi acea lună cu mult înainte de a plănui o vânzare sau o mutare, refinanțarea se plătește singură.