임대 부동산 수익률 계산기: 자본환원율, 총수익률, 현금 수익률

임대 부동산을 두고 알아야 할 거의 모든 것은 세 가지 숫자가 말해 줍니다. 자본환원율, 현금 수익률, 그리고 연간 현금 흐름입니다. 자본환원율은 대출을 끼지 않은 물건의 수익률로, 순영업이익을 매입가로 나눠 구합니다. 총수익률은 연 임대료를 가격으로 나눈 더 단순한 비율입니다. 현금 수익률은 실제로 투입한 돈 대비 물건이 대출 상환 후 매년 돌려주는 돈을 잽니다. 이 셋을 함께 보면 거래가 셈에 맞는지 빠르게 가려낼 수 있습니다.

이 계산기는 매입가, 예상 월 임대료, 연간 운영비(세금, 보험, 수선, 관리), 공실 가정, 자기 자본, 월 대출 상환액을 입력받아 세 가지 수익률과 연간 현금 흐름을 모두 돌려줍니다. 공실은 순영업이익을 구하기 전에 총임대료에 먼저 적용되므로, 실효 임대료는 현실적인 한 해가 실제로 만들어 내는 금액을 반영합니다.

한국 시세로 빠르게 점검해 보겠습니다. 매입가 ₩900,000,000에 월 임대료 ₩2,400,000, 연간 운영비 ₩4,200,000, 표준 공실률 5퍼센트인 단독 임대 물건은 자본환원율 약 3퍼센트, 총수익률 약 3.2퍼센트, 월 대출 상환 ₩1,900,000 이후 현금 수익률 약 마이너스 수준이 나옵니다. 물건이 자본환원율 2퍼센트 아래나 현금 수익률 1퍼센트 아래로 떨어지면, 주로 가격 상승을 노리고 사는 경우가 아닌 한 현금 흐름 투자로는 좋기 어렵습니다. 서울 강남권이나 인기 지역은 가격에 기대 상승분이 녹아 있어 자본환원율이 2퍼센트 안팎으로 흔히 낮습니다. 현금 흐름을 찾는 사람은 자본환원율 5퍼센트를 넘는 지방 도시나 수도권 외곽을 보는 편입니다.

운영비 입력은 빠짐없이 잡아야 합니다. 재산세, 보험, 수선 준비금, 관리(흔히 총임대료의 5에서 10퍼센트), 있다면 관리비입니다. 대출 상환은 운영비에 넣지 마십시오. 대출을 끼지 않은 순영업이익과 대출을 낀 현금 수익률이 각각 바르게 계산되도록, 상환은 별도의 월 상환 입력 칸으로 들어갑니다.

자본환원율, 총수익률, 현금 수익률

자본환원율은 레버리지가 없는 물건의 순수한 수익률입니다. 연간 순영업이익, 즉 임대료에서 운영비를 뺀 금액을 매입가와 견줍니다. 자본환원율 7퍼센트는 물건이 매년 가격의 7퍼센트를 대출 없는 현금 흐름으로 만든다는 뜻입니다. 가격대와 지역이 다른 물건을 비교하기에 알맞은 지표인데, 거래를 어떻게 조달했는지의 문제를 걷어내기 때문입니다.

총수익률은 더 거친 판본입니다. 연 임대료를 매입가로 나눈 값입니다. 계산은 쉽지만 운영비를 무시하는데, 운영비는 새 단독주택의 임대료 25퍼센트에서 큰 수선이 필요한 오래된 다가구의 50퍼센트 이상까지 폭이 넓습니다.

현금 수익률은 레버리지를 끌어들입니다. 연간 현금 흐름, 즉 순영업이익에서 연간 대출 상환을 뺀 값을 실제 투입 자본, 보통 자기 자본에 부대비용을 더한 금액으로 나눈 값입니다. 금리가 자본환원율보다 낮아 조달이 유리하면 현금 수익률은 자본환원율보다 훨씬 높아질 수 있고, 금리가 자본환원율보다 높아 불리하면 음수가 될 수도 있습니다. 금리 4퍼센트에 자본환원율 6퍼센트라면 레버리지가 뚜렷이 돕고, 금리 5퍼센트에 자본환원율 3퍼센트라면 레버리지가 해를 끼칩니다.

1퍼센트 규칙과 50퍼센트 규칙

투자자들이 거래를 빠르게 거르는 두 가지 경험칙입니다. 1퍼센트 규칙은 월 임대료가 매입가의 최소 1퍼센트는 되어야 한다고 봅니다. ₩900,000,000짜리 물건이라면 검토할 가치가 있으려면 월 ₩9,000,000은 받아야 한다는 뜻입니다. 이 잣대는 대도시 대부분을 일찌감치 걸러냈고 지금은 지방에서도 맞추기 어렵습니다. 50퍼센트 규칙은 총임대료의 절반이 대출을 뺀 운영비로 나간다고 봅니다. 수선과 큰 지출을 과소평가하는 함정을 피하게 돕는 보수적인 준비금 가정입니다.

이 계산기는 두 규칙 어느 쪽도 강제하지 않습니다. 실제 임대료와 운영비를 입력하면 그에 따른 수익률을 보여줍니다. 특정 물건의 자세한 숫자를 입력하기 전에, 규칙을 빠른 1차 거름망으로 쓰십시오.

공실과 운영비 가정이 어긋나는 지점

임대 분석이 빗나가는 가장 흔한 두 가지는 공실을 낮게 잡는 것과 큰 수선 준비금을 과소평가하는 것입니다. 공실률 5퍼센트는 탄탄한 시장의 안정적인 단독 임대에 알맞습니다. 위축되는 시장이나 세입자 교체가 잦은 물건은 10에서 15퍼센트로 쉽게 올라갑니다.

큰 지출, 이를테면 보일러 교체(약 15년 주기), 온수기(약 10년), 큰 도장이나 바닥(약 7에서 10년)은 전형적인 물건에서 월 평균 ₩200,000에서 ₩500,000쯤 들지만 보통 몇 년에 한 번 목돈으로 나갑니다. 이 준비금을 빠뜨린 초보 투자자는 첫 큰 수선이 닥칠 때 현금 흐름이 사라지는 것을 봅니다. 연간 운영비 입력에는 합리적인 준비금이 들어가야 합니다. 지금까지 따로 떼어 두지 않았다면, 계산하기 전에 현실적인 금액으로 올리십시오.

레버리지가 수익과 맞물리는 방식

대출 레버리지는 이익과 손실을 모두 키웁니다. 자본환원율 7퍼센트에 전액 현금으로 산 물건은 가격 상승과 무관하게 현금 수익률 7퍼센트를 냅니다. 같은 물건을 자기 자본 25퍼센트와 금리 4퍼센트 대출로 사면 자본환원율이 금리를 웃돌기에 현금 수익률은 더 높아지지만, 임대료 하락에는 훨씬 민감합니다. 레버리지를 낀 물건은 임대료가 10퍼센트만 떨어져도 현금 흐름이 통째로 날아갈 수 있는 반면, 대출 없는 소유자는 여전히 의미 있는 금액을 챙깁니다.

계산기는 대출 없는 자본환원율과 대출을 낀 현금 수익률을 함께 보여 주므로 레버리지 효과를 곧바로 확인할 수 있습니다. 최근 금리가 오르면서 레버리지의 이점은 뚜렷이 줄었습니다. 지금 시장에서는 현금 매수자가 자기 자본 25퍼센트 매수자와 비슷한 현금 수익률을, 그것도 훨씬 적은 위험으로 얻는 경우가 많습니다.

이 계산기가 다루지 않는 것

적용 제도에 따라 달라지며 세후 현금 수익률을 의미 있게 높일 수 있는 감가상각의 세무 혜택. 자산을 쌓지만 현금 흐름에는 잡히지 않는 대출 원금 상환. 많은 시장에서 장기 수익의 더 큰 동력인 가격 상승. 취득세, 중개 수수료, 등기 비용을 포함해 한국에서 흔히 가격의 일정 부분을 차지하는 매입 부대비용. 재대출 시나리오. 이후 매도 시의 세금 이연. 임대료 상한, 퇴거 제한, 등록 수수료 같은 임대 규제. 온전한 분석을 원한다면 감가상각과 가격 상승을 포함한 완전한 현금 흐름 모델을 세우십시오. 이 계산기는 거래가 기본 현금 흐름 기준에서 셈에 맞는지 빠르게 가려내기 위한 것입니다. WhatIP의 모든 결과는 추정치이며 재무 자문이 아닙니다.