주택담보대출 갈아타기 손익분기 계산기: 부대비용은 언제 되찾을 수 있나요

갈아타기가 의미를 가지는 것은, 매달 아끼는 돈이 부대비용을 넘어설 만큼 그 집과 대출에 오래 머무는 경우뿐입니다. 손익분기점이란, 쌓인 매달 절약액이 미리 낸 부대비용과 꼭 같아지는 달을 말합니다. 그보다 앞이면 갈아타기로 손해를 보고 있는 것이고, 그를 넘어서면 이득을 보고 있는 것입니다.

이 계산기는 지금의 원금과 이자 월 상환액, 갈아탄 뒤 내게 될 새 상환액, 그리고 갈아타기의 부대비용을 받습니다. 돌아오는 것은 손익분기까지의 개월 수, 손익분기까지의 햇수, 그리고 거기까지 머물렀을 때 대출 남은 기간의 순절약액입니다. 모든 것을 좌우하는 것은 두 숫자입니다. 매달 절약액(지금 상환액에서 새 상환액을 뺀 값)과 부대비용입니다. 매달 ₩400,000을 아끼고 부대비용이 ₩6,000,000이라면 손익분기는 15개월입니다. 같은 절약이라도 부대비용이 ₩12,000,000이라면 30개월이 걸립니다.

대략적인 기준으로, 손익분기를 넘어 적어도 24개월에서 36개월은 더 그 집에 머물 계획이라면 갈아타기는 본전을 뽑습니다. 갈아타기에는 돈이 들기 때문에, 이사하거나 일찍 다 갚을지도 모른다면 부대비용은 허비됩니다. 그 집에 5년에서 10년 머물 계획이고 손익분기가 36개월 아래라면, 갈아타기는 대개 분명한 이득입니다.

부대비용은 폭이 큽니다. 비용 0의 갈아타기는 부대비용을 새 대출의 금리나 원금에 얹으므로 부대비용 숫자는 0이지만 새 상환액은 비용을 내는 경우보다 조금 높아집니다. 계산기는 어느 경우에든 쓸 수 있습니다. 은행이 제시하는 실제 숫자를 넣기만 하면 됩니다. 일반적인 부대비용은 새 대출 금액의 2~4퍼센트에 이르므로, ₩400,000,000을 갈아타는 경우 부대비용이 ₩8,000,000에서 ₩16,000,000이 들 수 있습니다.

손익분기가 정말로 재는 것

손익분기란 갈아타기의 초기 비용, 즉 부대비용이 매달 상환의 절약으로 되찾아진 달입니다. 계산은 단순합니다. 부대비용을 매달 절약액으로 나누면 손익분기까지의 개월 수가 됩니다. 이는 갈아탄 뒤 금리 환경이 안정적이라는 것(두 번째 갈아타기를 하지 않는 것), 세금 취급이 바뀌지 않는 것, 그리고 손익분기와 그 너머까지 그 집과 대출을 계속 보유하는 것을 전제로 합니다.

이 지표는 머물지 떠날지를 가늠하는 판정으로 가장 쓸모가 있습니다. 손익분기까지의 기간 안에 팔거나 이사할 수도 있다면, 갈아타기는 대개 수지가 맞지 않습니다. 손익분기를 한참 넘어 그 집에 머문다면, 갈아타기는 일회성 비용을 영구적인 매달 절약으로 바꿔 줍니다.

매달 절약에 들어가는 것과 들어가지 않는 것

이 계산기는 원금과 이자의 절약만 씁니다. 재산세(갈아타기로 바뀌지 않습니다), 주택보험(이것도 바뀌지 않습니다), 보증료나 민간 주택담보 보험(새 담보인정비율에 따라 늘 수도 사라질 수도 있습니다)의 변화는 포함하지 않습니다.

갈아타기로 대출 기간이 바뀌는 경우, 예컨대 남은 25년 대출에서 새로 30년 대출로 옮기는 경우에는 상환액이 낮아져도 사실은 절약을 뜻하지 않을 수 있습니다. 상환을 더 많은 달에 걸쳐 늘려 놓았기 때문입니다. 이 계산기는 대출 전체의 이자 총액을 비교하지 않고 매달 상환액을 비교합니다. 같은 조건끼리 분석하려면, 남은 기간이 25년이면 25년 대출로 갈아타거나, 이자 총액을 따로 비교하세요.

손익분기보다 더 깊이 봐야 할 때

손익분기는 빠른 점검이지만 유일한 검토 거리는 아닙니다. 다른 세 가지 질문이 중요합니다.

첫째, 갈아타기로 보증료나 민간 보험이 없어지나요? 계약금이 20퍼센트 미만이어서 지금 그런 보험료를 내고 있다면, 20퍼센트 지분이 있는 대출로 갈아타면서 그 보험료를 뗄 수 있고, 금리 절약에 더해 매달 ₩130,000에서 ₩400,000의 절약이 얹힐 수 있습니다.

둘째, 현금을 꺼내나요? 현금을 받는 갈아타기는 엄밀히는 다른 상품입니다. 절약은 금리 변화만이 아니라 받는 새 현금(흔히 한도대출이나 신용대출보다 낮은 금리입니다)도 포함합니다. 현금 인출이 끼면 손익분기 계산이 달라집니다.

셋째, 대출의 길이가 바뀌나요? 남은 27년 대출을 새로 30년으로 갈아타면, 매달 상환이 낮아져도 이자 총액은 훨씬 많이 낼 수 있습니다. 새 대출을 주택담보대출 계산기에 넣어 전체 기간의 이자 총액을 확인하고 지금 대출과 비교하세요.

부대비용의 대표적인 항목

갈아타기 부대비용의 전형적인 내역은 이렇습니다. 은행 수수료(취급, 심사, 처리)가 ₩1,400,000에서 ₩3,400,000, 감정평가가 ₩700,000에서 ₩1,100,000, 권원보험과 처리 비용이 ₩1,400,000에서 ₩3,400,000, 등기와 공적 수수료가 ₩300,000에서 ₩700,000, 계약일에 따른 선이자, 그리고 납부 시기에 따른 세금과 보험의 선납 적립이 ₩2,000,000에서 ₩5,500,000입니다. 선납 적립은 엄밀히는 진짜 비용이 아니지만(이전 대출의 적립에서 환급됩니다), 처음에 필요한 현금을 늘리기는 합니다.

비용 0의 갈아타기도 있습니다. 부대비용을 금리나 원금에 얹는 방식입니다. 비용 0의 금리는 비용을 내는 경우의 금리보다 대략 0.25~0.5퍼센트 높습니다. 머무는 기간이 짧거나 앞날이 불확실한 경우에는, 실제로 머무는 길이에 맞추어 비용을 매달의 형태로 옮겨 주기 때문에 비용 0의 선택지가 맞는 경우가 많습니다.

이 계산기가 포함하지 않는 것

보증료나 민간 보험의 변화(이를 뗄 수 있으면 금리를 넘어 큰 절약이 더해질 수 있습니다). 현금을 꺼내는 갈아타기(절약에 낮은 금리와 꺼낸 현금이 모두 포함되는 경우). 기간이 바뀌었을 때의 대출 전체 이자 총액(기간을 늘리면 매달 상환은 내려가지만 이자 총액은 늘어납니다). 세금 공제의 변화(주택담보대출 이자 공제를 받을 수 있는 경우, 상환이 낮을수록 공제도 작아지므로 세후 절약은 세전 숫자보다 조금 작아집니다). 새 상환액이 나중에 바뀌는 변동금리의 경우. 변동에서 고정으로 갈아탈 때는 신중한 손익분기를 위해 지금 상환액을 새 상환액으로 쓰세요. 고정에서 변동으로 갈아탈 때는, 처음의 고정 기간을 넘어선 구간에 대해 계산기가 절약을 많게 잡습니다.