BRRRR 부동산 투자 수익률 계산기

BRRRR는 매입(Buy), 수리(Rehab), 임대(Rent), 재대출(Refinance), 반복(Repeat)의 머리글자를 딴 부동산 투자 전략으로, 2010년대에 미국의 BiggerPockets 커뮤니티를 통해 널리 알려졌습니다. 같은 자본을 여러 물건에 거듭 재투입할 수 있다는 점이 핵심입니다. 흐름은 간단합니다. 시세보다 싼 노후 물건을 흔히 현금이나 단기 브리지 자금으로 매입하고, 수리를 통해 수리 후 가치(ARV)를 끌어올린 다음, 임대를 놓아 현금 흐름을 만들고, ARV의 75에서 80퍼센트 수준으로 일반 대출 재대출을 받아 투입한 자금의 대부분 또는 전부를 회수한 뒤, 회수한 자본으로 같은 과정을 반복합니다.

이 계산기는 BRRRR 거래의 재무 전반을 다룹니다. 매입가, 수리 예산, 매입 부대비용, 예상 수리 후 가치, 재대출 비율과 금리, 월 임대료, 운영비를 입력하면 처음 투입한 자본, 재대출 시 회수한 금액, 회수 후 거래에 남은 자본, 임대에서 나오는 월 현금 흐름, 남은 자본 대비 현금 수익률을 돌려줍니다. 교과서적인 BRRRR의 목표는 이른바 무한 수익입니다. 재대출로 투입 자본을 모두 회수해 순투입 자본이 0이 된 상태로 물건을 보유하는 경우를 말합니다.

한국 시세로 빠르게 점검해 보겠습니다. 매입가 ₩300,000,000에 수리비 ₩90,000,000, 매입 부대비용 ₩10,000,000을 더하면 투입 자본은 ₩400,000,000입니다. 수리 후 가치가 ₩560,000,000이고 75퍼센트로 재대출을 받으면 ₩420,000,000에서 재대출 비용 ₩7,000,000을 뺀 ₩413,000,000을 회수합니다. 거래에 남는 순자본은 0이 되고, 오히려 약 ₩13,000,000의 차익까지 빼낸 셈입니다. 월 임대료 ₩2,400,000에서 운영비 ₩600,000과 대출 상환 ₩1,400,000을 빼면 월 현금 흐름은 ₩400,000, 연 ₩4,800,000이 되는데 투입 자본은 0입니다. 바로 BRRRR 투자자들이 노리는 무한 수익의 경우입니다.

현실에서 남은 자본이 정확히 0이 되는 완벽한 시나리오는 드뭅니다. 가장 흔한 결과는 재대출 후 ₩15,000,000에서 ₩70,000,000 정도가 거래에 남는 경우로, 무한은 아니지만 여전히 강한 현금 수익률, 흔히 연 15에서 30퍼센트에 가격 상승 여지까지 더해집니다. 이 전략은 노후 물건이 수리 후 가치보다 의미 있게 싸게 거래되고, 금융사의 재대출 비율이 수리비 대부분을 회수할 만큼 자금을 풀어 주는 시장에서 가장 잘 작동합니다.

다섯 단계는 이렇게 굴러갑니다

매입. 시세보다 싸게, 보통 일반 매물 밖에서 사들입니다. 경매, 상속 급매, 시간에 쫓긴 매도, 수리가 필요한 물건으로 나온 매물 등이 그 통로입니다. 현금 매입은 거래를 빨리 마무리하고 가격을 더 깎을 여지를 줍니다. 금리가 더 높은 단기 브리지 자금은 전액 현금이 부족한 투자자에게 알맞습니다.

수리. 수리 후 가치를 끌어올리는 데 초점을 둡니다. 주방, 욕실, 바닥, 도장, 노후한 경우의 냉난방과 보일러, 낡은 지붕이나 외관 등이 가치를 좌우합니다. 목표는 물건을 해당 지역의 평균 수준까지 끌어올리는 것이지, 이웃 시세를 넘어설 만큼 과하게 손보는 것이 아닙니다. 과잉 수리는 전형적인 BRRRR 실수입니다. ₩30,000,000을 들여도 같은 수리 후 가치가 나올 물건에 ₩50,000,000을 쏟아붓는 식입니다.

임대. 재대출 전에 세입자를 들입니다. 대부분의 금융사는 재대출 전에 임대료 수취 이력, 흔히 6개월에서 1년을 요구하고, 수리 후 가치를 근거로 재대출하기 전에 시세 임대료로 임대된 상태를 요구합니다.

재대출. 수리 후 가치의 75에서 80퍼센트로 일반 대출을 받습니다. 받는 금액은 새 대출과 기존 자금 상환액의 차이이며, 전액 현금으로 샀다면 투입한 자본 자체입니다. 재대출 비용은 대출 규모에 따라 보통 ₩5,000,000에서 ₩10,000,000 사이입니다.

반복. 회수한 자본을 다음 BRRRR에 투입합니다. 약 ₩400,000,000을 6개월에서 12개월마다 굴리면, 규율 있는 투자자는 같은 초기 자본으로 3년에서 5년 안에 다섯에서 열 채 규모의 포트폴리오를 쌓을 수 있습니다.

BRRRR가 잘 되는 곳과 막히는 곳

BRRRR는 노후 물건이 수리 후 가치보다 눈에 띄게 싸게 거래되는 시장에서 가장 잘 작동합니다. 한국에서는 수도권 외곽이나 지방 중소 도시처럼 매입가가 충분히 낮아 최종 가치 대비 30에서 40퍼센트 할인이 현실적이고 수리 예산도 감당할 만한 지역이 여기에 해당합니다.

비싼 입지에서는 막힙니다. 서울 강남권이나 인기 지역에서는 매입가가 너무 높아 할인이 위험을 메우기 어렵고, 수리비는 가격에 비례해 늘지 않습니다. 수리가 필요한 ₩4,000,000,000짜리 물건이 셈을 맞추려면 수리 후 가치가 약 ₩5,300,000,000은 되어야 하는데, 시장에 나오는 매물이 그런 산수를 받쳐 주는 경우는 드뭅니다.

금리가 오를 때도 막힙니다. 재대출 금리가 높았던 최근의 환경은 회수 금액을 줄이고 월 상환액을 키워, 낮은 금리에서라면 성립했을 많은 거래를 무너뜨렸습니다. 금리가 높은 시기에 현금 흐름을 노리는 투자자는 이를 메우기 위해 더 깐깐한 할인이 필요합니다.

무엇이 잘못될 수 있나

BRRRR의 흔한 함정 네 가지입니다.

1. 수리 후 가치 오판. 가장 흔한 실패 유형입니다. 낙관적인 유사 거래를 근거로 가치를 어림했다가, 감정 시점에 실제 가치가 10에서 20퍼센트 낮다는 사실을 알게 됩니다. 회수 금액은 같은 비율로 줄어듭니다. 거래에 들어가기 전에 현지 중개사에게 보수적인 가치 평가를 받으십시오.

1. 수리 예산 초과. 대부분의 수리는 기초, 전기, 배관 같은 돌발 상황 탓에 예산을 10에서 30퍼센트 넘깁니다. 15퍼센트의 예비비를 반드시 잡아 두십시오.

1. 금융사 조건. 많은 금융사가 수리 후 가치를 근거로 재대출하기 전에 6개월에서 12개월의 임대 이력과 세입자 거주를 요구합니다. 이 대기 기간의 현금 흐름은 다른 자금으로 메워야 합니다. 그 공백을 미리 계획하십시오.

1. 임대 지연. 재대출 중의 공실은 대기 기간을 늘리고 유지비를 더합니다. 적극적인 홍보와 빠른 임대를 위해 시세보다 약간 낮은 임대료를 받아들이는 태도가 보통 옳은 선택입니다.

무한 수익의 경우

BRRRR의 이상은 재대출 회수액이 투입 자본 전체와 같아지는 순간 찾아옵니다. 그때 거래에는 묶인 돈이 남지 않지만 현금 흐름은 계속 들어옵니다. 분모가 0이 되어 수익률 계산은 무너지므로 사실상 수익률은 무한입니다.

현실에서 무한 수익은 드뭅니다. 현실적인 목표는 투입 자본의 80에서 95퍼센트를 회수해 거래에 ₩15,000,000에서 ₩70,000,000을 남기고, 남은 자본 대비 연 20에서 50퍼센트의 현금 수익률을 내는 것입니다. BRRRR로서는 부진한 결과인 50퍼센트만 회수해도, 임대 잉여가 상환액과 운영비를 넘어서서 레버리지가 사실상 음의 비용을 갖기에 수익률은 대개 여전히 강합니다.

이 계산기가 다루지 않는 것

수리 기간의 자금 조달과 그에 따른 이자, 수수료, 브리지 자금 유지비. 대기 기간의 공실과 임대 지연. 월 운영비를 넘어서는 큰 수선 준비금, 이를테면 지붕, 냉난방, 온수기. 수리 후의 재산세 재평가. 보험 변동. 적용 제도에 따라 달라지는 세무상 감가상각. 재대출로 자본을 빼내는 행위의 세금 영향으로, 보통 과세 사건은 아니지만 세무사와 확인할 가치가 있습니다. 지역별 재산세 차이. 보유 기간 전체로 보면 총수익의 가장 큰 원천이 될 수 있는 가격 상승 전망. 온전한 BRRRR 분석을 원한다면 수리 기간과 재대출 이후 보유 기간을 포함한 완전한 현금 흐름 모델을 세우십시오. 이 계산기는 재대출 이후의 안정적 수익 구조를 다룹니다. WhatIP의 모든 결과는 추정치이며 재무 자문이 아닙니다.