BRRRR不動産投資ROI計算機（購入・改修・賃貸・借換え・反復）
Live- BRRRR works best when ARV is high enough that 75% LTV refinancing returns most of the cash invested. The textbook 'infinite return' case is cash-out = total-cash-in. Real-world refis typically leave $5k to $20k of cash in the deal, producing finite but still strong cash-on-cash returns.
BRRRRとは、英語のBuy（購入）、Rehab（改修）、Rent（賃貸）、Refinance（借換え）、Repeat（反復）の頭文字をつないだ不動産投資の手法で、2010年代に米国のBiggerPocketsというサイトを通じて広く知られるようになりました。同じ自己資金を複数の物件で繰り返し回せる点が特徴です。流れはこうです。市場価格より安く築古や難ありの物件を、しばしば現金や短期のつなぎ融資で取得し、改修して改修後評価額（ARV）を引き上げ、賃貸に出してキャッシュフローを生み、改修後評価額の75から80パーセントを上限とする通常のローンで借り換えて投じた資金の大部分または全額を回収し、戻った資金で次の物件へと同じ工程を繰り返します。
この計算機はBRRRR案件の財務全体を扱います。取得価格、改修予算、取得時諸費用、想定する改修後評価額、借換えの掛目と金利、月額賃料、運営費を入力すると、当初に投じた自己資金、借換えで戻る資金、その後に物件へ残る資金、賃貸からの月次キャッシュフロー、そして残った資金に対する自己資金回収率（キャッシュオンキャッシュ）を返します。教科書的なBRRRRの目標は、借換えで全額を回収して正味の投下資本ゼロで物件を保有する、いわゆる無限の利回りの状態です。
日本の価格感での簡単な確認です。3,000万円で取得し、改修に1,500万円、諸費用に60万円をかけると投下資金は4,560万円になります。改修後評価額が5,800万円で掛目75パーセントの借換えなら4,350万円から借換え諸費用60万円を引いて4,290万円が戻ります。物件に残る正味資金はほぼゼロまで下がり、見方によっては利益を引き出した形にすらなります。月額賃料20万円から運営費5万円とローン返済13万円を引けば月2万円、年24万円のキャッシュフローが残った資金ゼロの上に乗ります。これがBRRRR投資家の狙う無限の利回りの典型です。
現実には、資金が一切残らない理想の筋書きはまれです。最も多い結末は借換え後に50万円から250万円ほどが案件に残るもので、有限ながらなお強い自己資金回収率、しばしば年15から30パーセントに、値上がりの伸びしろが加わります。難あり物件が改修後評価額に対して実勢で割安に取引され、銀行の融資掛目が改修費の大半を取り戻せるだけの現金を生む市場で、この手法は最もよく機能します。
Frequently asked questions
掛目75パーセントの借換えなら、改修後評価額が投下資金の総額、つまり取得と改修と諸費用の合計の少なくとも1.33倍は必要です。掛目80パーセントなら少なくとも1.25倍です。BRRRR投資の70対30の目安がこれを言い表します。改修後評価額に0.75を掛け、そこから改修費を引いた額が取得価格の少なくとも70パーセントになって、ようやく案件として成立します。
五つの段階の仕組み
購入。市場価格より安く物件を取得します。多くは通常の流通の外側、競売、相続案件、急ぎの売却、あるいは要改修として出された物件です。現金取得なら早く決済でき、指値も通しやすくなります。金利の高い短期のつなぎ融資は、全額を現金で賄えない投資家に向いています。
改修。改修後評価額を引き上げるために手を入れます。効くのはキッチン、浴室や水回り、床、塗装、古くなった給湯や空調、傷んだ屋根、そして第一印象です。狙いは物件を周辺の標準的な水準まで引き上げることであり、近隣を超える水準まで磨き上げることではありません。過剰改修はBRRRRの典型的な失敗です。改修後評価額が180万円分の改修でも同じになる物件に、300万円を投じるような事例です。
賃貸。借換えの前に入居者を付けます。多くの銀行は賃料受取の実績、しばしば6から12か月分を求め、改修後評価額を基準に借り換える前に市場賃料で賃貸されていることを条件にします。
借換え。改修後評価額の75から80パーセントを上限とする通常のローンを組みます。受け取る金額は新しいローンと当初の融資の返済との差額、あるいは現金で取得していたなら投じた資金です。借換え諸費用は融資額に応じておおむね40万円から70万円ほどです。
反復。回収した資金を次のBRRRRに充てます。およそ4,300万円を6から12か月ごとに回せば、規律のある投資家は同じ元手で3から5年のうちに5から10件の物件を組み上げられます。
BRRRRが機能する市場と通用しない市場
BRRRRは、難あり物件が改修後評価額に対して実勢で割安に取引される市場で最もよく機能します。日本では大都市圏から離れた地方都市や郊外が多く、取得価格が十分に低いため最終評価額に対して30から40パーセントの値引きが現実的に成り立ち、改修予算も抑えやすくなります。
価格の高い地域では通用しません。東京都心、横浜や大阪の人気エリアでは取得価格が高すぎて値引きではリスクを賄えず、改修費は価格に比例して増えるわけではありません。1億2,000万円の要改修物件は計算を合わせるのに1億6,000万円ほどの改修後評価額を要しますが、出回る在庫がその算数を支えることはまれです。
金利が上がるときにも通用しにくくなります。2022年から2024年にかけての高金利の局面では借換えで戻る金額が目減りし、月々の返済が重くなって、低金利なら成立したはずの多くの案件が崩れました。高金利の局面でキャッシュフローを狙う買い手は、それを補うためにより厳しい値引きを必要とします。
どこでつまずくか
BRRRRでよくある四つの落とし穴です。
- 改修後評価額の見誤り。最も多い失敗です。投資家は強気の比較事例をもとに評価額を見積もり、査定の段になって実際の評価額が10から20パーセント低いと知ります。借換えで戻る現金もその分だけ縮みます。案件に踏み込む前に、地元の仲介業者から保守的な評価額の見立てを取ってください。
- 改修予算の超過。多くの改修は基礎、電気、配管などの想定外によって予算を10から30パーセント超えます。改修予算には15パーセントの予備費を組み込んでください。
- 銀行側の条件。多くの銀行は改修後評価額を基準に借り換える前に、6から12か月分の賃貸実績と入居者の存在を求めます。この待機期間のキャッシュフローは他の手元資金で賄う必要があります。その空白をあらかじめ計画してください。
- 入居付けの遅れ。借換え中の空室は待機期間を延ばし、保有コストを積み増します。積極的に募集し、早期の入居と引き換えに市場よりやや低い賃料を受け入れる姿勢が、たいていは正解です。
無限の利回りという場合
BRRRRの理想は、借換えで戻る金額が投じた資金の総額と等しくなったときに訪れます。このとき案件に残る資金はゼロですが、キャッシュフローは入り続けます。分母がゼロになるため利回りの計算は破綻し、実質的に利回りは無限大になります。
現実には無限の利回りはまれです。現実的な目標は投じた資金の80から95パーセントを取り戻し、案件に50万円から250万円を残して、残った資金に対し年20から50パーセントの自己資金回収率を得ることです。回収が50パーセントにとどまるBRRRRとしては弱い結果でも、賃料の余剰が返済と費用を上回る限り、てこは実質的に負のコストとなるため、利回りはなお強いのが普通です。
この計算機が含めないもの
改修期間中の資金調達、つまりつなぎ融資の金利や手数料、保有コスト。待機期間中の空室と入居付けの遅れ。月次費用を超える大規模修繕の積立、たとえば屋根、給湯、空調。改修後の固定資産税評価の見直し。保険の変更。減価償却による節税効果、これは日本では適用される制度によって変わります。借換えで現金を引き出すことの税務上の扱い、これは原則として課税事由にはなりませんが税理士に確認する価値があります。地域ごとの固定資産税の差。保有期間を通じて総合利回りの最大の源泉となりうる値上がりの予測。本格的なBRRRR分析には改修期間と借換え後の保有期間を含む完全なキャッシュフロー計画を組んでください。この計算機は借換え後の定常的な収支を扱います。WhatIPの結果はすべて目安であり、金融上の助言ではありません。