住宅ローン借り換えの損益分岐計算機：諸費用はいつ取り戻せるのか

借り換えが意味を持つのは、毎月の節約が諸費用を上回るだけの長さ、その家とローンにとどまる場合だけです。損益分岐点とは、積み上がった毎月の節約が、先に支払った諸費用とちょうど等しくなる月のことです。そこより手前なら借り換えで損をしており、そこを越えれば得をしています。

この計算機は、今の元金と利息の毎月返済額、借り換え後に支払うことになる新しい返済額、そして借り換えの諸費用を受け取ります。返ってくるのは、損益分岐までの月数、損益分岐までの年数、そしてそこまでとどまった場合のローン残り期間での正味の節約額です。すべてを左右するのは二つの数字です。毎月の節約額（今の返済額から新しい返済額を引いた額）と、諸費用です。毎月3万円の節約で諸費用が50万円なら、損益分岐は17か月です。同じ節約でも諸費用が100万円なら34か月かかります。

おおまかな目安として、損益分岐を越えてさらに少なくとも24か月から36か月はその家にとどまる予定であれば、借り換えはもとが取れます。借り換えにはお金がかかるので、引っ越したり早く完済したりするかもしれないなら、諸費用は無駄になります。その家に5年から10年とどまる予定で、損益分岐が36か月を切るなら、借り換えはたいてい明らかな得になります。

諸費用は大きく幅があります。費用ゼロの借り換えは、諸費用を新しいローンの金利や元金に組み込むので、諸費用の数字はゼロですが、新しい返済額は費用を払う場合よりわずかに高くなります。計算機はどちらの場合でも使えます。金融機関が提示する実際の数字を入れるだけです。一般的な諸費用は新しい借入額の2から4パーセントにのぼるので、4,000万円の借り換えでは諸費用が80万円から160万円かかることもあります。

損益分岐が本当に測っているもの

損益分岐とは、借り換えの初期コスト（諸費用）が、毎月の返済の節約によって取り戻された月のことです。計算は単純で、諸費用を毎月の節約額で割れば損益分岐までの月数になります。これは、借り換え後の金利環境が安定していること（二度目の借り換えをしないこと）、税の扱いが変わらないこと、そして損益分岐とその先までその家とローンを保有し続けることを前提にしています。

この指標は、とどまるか去るかを見極める判定として最も役立ちます。損益分岐までの期間内に売却したり引っ越したりするかもしれないなら、借り換えはたいてい割に合いません。損益分岐をはるかに越えてその家にとどまるなら、借り換えは一度きりのコストを、永続的な毎月の節約へと変えてくれます。

毎月の節約に入るものと入らないもの

この計算機は、元金と利息の節約だけを使います。固定資産税（借り換えでは変わりません）、火災保険（これも変わりません）、保証料や民間の住宅ローン保険（新しい返済比率しだいで増えることも消えることもあります）の変化は含みません。

借り換えでローンの期間が変わる場合、たとえば残り25年のローンから新たに30年のローンに移る場合は、返済が低くなっても実は節約を意味しないことがあります。返済をより多くの月に引き延ばしているからです。この計算機はローン全体で支払う利息の総額を比べるのではなく、毎月の返済額を比べます。同じ条件どうしで分析するには、残りが25年なら25年のローンに借り換えるか、利息の総額を別途比べてください。

損益分岐より深く見るべきとき

損益分岐は手早い確認ですが、唯一の検討材料ではありません。ほかに三つの問いが重要です。

一つ目は、借り換えで保証料や民間の保険がなくなるかどうかです。頭金が20パーセント未満だったために今そうした保険料を払っているなら、20パーセントの持ち分がある状態のローンに借り換えることでその保険料を外せることがあり、金利による節約に加えて毎月1万円から3万円の節約が上乗せされることがあります。

二つ目は、現金を引き出すかどうかです。現金を受け取る借り換えは、技術的には別の商品です。節約は金利の変化だけでなく、受け取る新しい現金（多くの場合、カードローンやフリーローンより低い金利です）も含みます。現金引き出しが関わると、損益分岐の計算は違ってきます。

三つ目は、ローンの長さが変わるかどうかです。残り27年のローンを新たに30年に借り換えると、毎月の返済が低くなっても利息の総額ははるかに多く払うことがあります。新しいローンを住宅ローン計算機にかけて、全期間での利息の総額を確認し、今のローンと比べてください。

諸費用の代表的な内訳項目

借り換えの諸費用の典型的な内訳はこうなります。金融機関の手数料（事務、審査、処理）が10万円から25万円、物件の調査や評価が5万円から8万円、登記の保証や手続きの費用が10万円から25万円、登録免許税などの公的な費用が数万円、契約日に応じた前払い利息、支払いの時期に応じた税金と保険の前払い積立が15万円から40万円です。前払い積立は技術的には本当のコストではなく（旧ローンの積立から払い戻されます）、それでも最初に必要な現金を増やします。

費用ゼロの借り換えもあります。諸費用を金利や元金に組み込む仕組みです。費用ゼロの金利は、費用を払う場合の金利よりおおむね0.25から0.5パーセント高くなります。とどまる期間が短い場合や見通しが不確かな場合は、費用ゼロの選択肢が正解になることが多いです。実際にとどまる長さに合わせて、コストを毎月の形に振り替えてくれるからです。

この計算機が含めていないこと

保証料や民間の保険の変化（これを外せると金利を越えて大きな節約が加わることがあります）。現金を引き出す借り換え（節約に低い金利と引き出した現金の両方が含まれる場合）。期間が変わったときのローン全体の利息の総額（期間を延ばすと毎月の返済は下がりますが、利息の総額は増えます）。税の控除の変化（住宅ローン控除が使える場合、返済が低いほど控除も小さくなるので、税引き後の節約は税引き前の数字より少し小さくなります）。新しい返済額が後で変わる変動金利の場合。変動から固定への借り換えでは、慎重な損益分岐のために今の返済額を新しい返済額として使ってください。固定から変動への借り換えでは、当初の固定期間を越えた先について、計算機は節約を多めに見積もります。