賃貸物件の利回り計算機：表面利回り、ネット利回り、自己資金回収率

賃貸物件について知っておくべきことの大半は、三つの数字でつかめます。ネット利回り、自己資金回収率（キャッシュオンキャッシュ）、そして年間キャッシュフローです。ネット利回りは借入を考えない物件本来の利回りで、純営業収益を取得価格で割って求めます。表面利回りはより単純な、年間賃料を価格で割った比率です。自己資金回収率は、実際に投じた資金に対して、ローン返済の後に物件が毎年返してくる現金を測ります。この三つをそろえると、案件として成り立つかどうかをすばやく仕分けできます。

この計算機は、取得価格、想定する月額賃料、年間運営費（税金、保険、修繕、管理）、空室の前提、頭金、月々のローン返済を入力すると、三つの利回りすべてと年間キャッシュフローを返します。空室は純営業収益を計算する前に総賃料へ適用されるため、実効賃料は現実的な一年が実際に生む額を表します。

日本の価格感での簡単な確認です。9,000万円の戸建てで月額賃料が24万円、年間運営費が42万円、標準的な空室率5パーセントだと、ネット利回りはおよそ3パーセント前後、表面利回りはおよそ3.2パーセント前後、月々のローン返済19万円の後で自己資金回収率はおよそ4パーセント前後になります。物件のネット利回りが5パーセントを下回るか自己資金回収率が2パーセントを下回るなら、主に値上がりを狙う場合を除いて、キャッシュフロー狙いの投資として良いものになりにくいです。東京や大阪の人気エリアは価格が将来の値上がりを織り込むため、3パーセント未満のネット利回りが日常的に出ます。キャッシュフローを求める投資家は、利回り6パーセント超が見込める地方都市に目を向けるのが普通です。

運営費の入力欄はすべて込みにしてください。固定資産税、保険、修繕の積立、管理料（しばしば総賃料の5から10パーセント）、管理組合費があればそれも含めます。ローン返済は運営費に入れないでください。借入を考えない純営業収益と、借入を考える自己資金回収率を正しく計算できるよう、別の月々返済の欄に入れます。

ネット利回り、表面利回り、自己資金回収率

ネット利回りはてこを使わない物件の純粋な利回りです。年間の純収益、つまり賃料から運営費を引いた額を、取得価格と比べます。ネット利回り7パーセントとは、物件が毎年その価格の7パーセントを、借入を考えないキャッシュフローとして生むという意味です。価格帯の異なる物件や異なる市場の物件を比べるのに適した指標で、どう資金調達したかという問いを取り除いてくれます。

表面利回りはより粗い版です。年間賃料を取得価格で割ったものです。計算は簡単ですが運営費を無視します。運営費は、築浅の戸建てなら賃料の25パーセント程度から、修繕の必要が大きい築古の集合住宅なら50パーセント超まで幅があります。

自己資金回収率はてこを持ち込みます。年間キャッシュフロー、つまり純収益から年間の元利返済を引いた額を、実際に投じた資金、ふつうは頭金に取得時諸費用を足したもので割ります。資金調達が有利なとき、つまり金利がネット利回りを下回るとき、自己資金回収率はネット利回りをはるかに上回ることがあり、不利なとき、つまり金利が上回るときには負にもなりえます。金利3パーセントでネット利回り7パーセントならてこははっきり効きます。金利5パーセントで利回り4パーセントならてこは足を引っ張ります。

1パーセントの法則と50パーセントの法則

投資家が案件をすばやくふるいにかける二つの経験則です。1パーセントの法則は、月額賃料が取得価格の少なくとも1パーセントであるべきだと言います。3,000万円の物件なら、検討に値するには月30万円以上で貸せる必要があります。この基準は2020年以降の価格上昇より前から大都市のほとんどを除外しており、いまや地方都市でも満たすのが難しくなっています。50パーセントの法則は、総賃料の半分が運営費（借入を除く）に回ると言います。修繕や大規模支出を甘く見ないための保守的な積立の前提です。

この計算機はどちらの法則も強制しません。実際の賃料と費用を入力すると、その結果の利回りが見えます。特定の物件について詳しい数字を入れる手間をかける前に、これらの法則をすばやいふるいとして使ってください。

空室と費用の前提がどこで狂うか

賃貸の分析を誤る最も多い二つの道は、空室を過小に見ることと、大規模修繕の積立を低く見積もることです。空室率5パーセントは、強い市場での安定した戸建て賃貸には妥当です。縮小する市場の物件や入居者の入れ替わりが多い物件は、容易に10から15パーセントに達します。

大規模修繕、たとえば屋根の葺き替え（25年ごと）、給湯（10年ごと）、外壁塗装や床の更新（7から10年ごと）は、典型的な戸建てで月あたり平均2万円から4万円ほどになりますが、ふつうは数年に一度まとまって出ていきます。この積立を無視した初心者は、最初の大きな修繕が来たときにキャッシュフローが消えるのを目にします。年間費用の欄には妥当な修繕積立を含めてください。これまで積み立ててこなかったなら、計算する前に現実的な額まで引き上げてください。

てこが利回りにどう作用するか

ローンのてこは利益も損失も増幅します。ネット利回り7パーセントの物件を現金で買うと、値上がりとは無関係に自己資金回収率は7パーセントになります。同じ物件を頭金25パーセントと金利3パーセントのローンで買うと、ネット利回りが金利を上回るため自己資金回収率は高くなりますが、賃料の下落にはるかに敏感になります。てこを効かせた物件で賃料が10パーセント下がるとキャッシュフローが丸ごと吹き飛ぶ一方、無借金の所有者はなお相応の手取りを得ます。

この計算機は借入を考えないネット利回りと借入を考える自己資金回収率を同時に示すので、てこの効果がそのまま見えます。2022年以降に金利が上がったことでてこの優位ははっきり縮みました。いまの市場では、現金の買い手が頭金25パーセントの買い手と近い自己資金回収率を、はるかに小さいリスクで得ることがよくあります。

この計算機が含めないもの

減価償却による節税効果。日本では適用される制度によって変わり、税引後の自己資金回収率を相応に押し上げることがあります。資産を積み上げるがキャッシュフローには表れないローン元本の返済。多くの市場で長期の利回りのより大きな原動力となる物件の値上がり。取得時諸費用。日本では不動産取得税、登記、仲介手数料などで価格の6から8パーセントに及ぶことがよくあります。借換えの筋書き。後日の売却時の税の繰り延べ。賃料の上限規制、立ち退きの制限、登録費用といった賃貸の規制。本格的な分析には減価償却と値上がりを含むキャッシュフローのモデルを組んでください。この計算機は、案件が素のキャッシュフローで成り立つかどうかをすばやく仕分けるためのものです。WhatIPの結果はすべて目安であり、金融上の助言ではありません。