Calculadora de rentabilidade do arrendamento com rentabilidade bruta, líquida e cash on cash

Três números dizem-lhe quase tudo o que precisa de saber sobre um investimento em arrendamento: a rentabilidade líquida, o cash on cash e o fluxo de caixa anual. A rentabilidade líquida é o rendimento do imóvel sem financiamento, calculada como o resultado líquido de exploração a dividir pelo preço de compra. A rentabilidade bruta é o quociente mais simples entre a renda anual e o preço. O cash on cash mede o dinheiro que realmente investe face ao que o imóvel lhe devolve por ano depois de pagar a prestação. Juntos, os três permitem uma triagem rápida para saber se uma operação faz contas.

Esta calculadora recebe o preço de compra, a renda mensal prevista, as despesas anuais de exploração como impostos, seguro, reparações e administração, uma hipótese de vacância, a entrada aplicada e a prestação mensal do crédito, e devolve as três medidas de rentabilidade mais o fluxo de caixa anual. A vacância aplica-se à renda bruta antes de calcular o resultado líquido, de modo que a renda efetiva reflete o que produz de facto um ano realista.

Uma verificação rápida de bom senso: uma habitação de 350 000 € com 2 400 € de renda mensal, 4 200 € de despesas anuais e uma vacância habitual de 5 por cento dá uma rentabilidade líquida em torno de 7,6 por cento, uma rentabilidade bruta próxima de 8,2 por cento e um cash on cash de cerca de 4 por cento depois de uma prestação de 1 900 €. Se um imóvel desce abaixo de 5 por cento de rentabilidade líquida ou de 2 por cento de cash on cash, é difícil que seja um bom investimento de fluxo de caixa, salvo se comprar sobretudo pela valorização. Zonas como Lisboa ou o Porto dão com frequência rentabilidades líquidas abaixo de 3 por cento porque o preço reflete a valorização esperada; quem procura fluxo de caixa olha antes para cidades médias com rentabilidades acima de 6 por cento.

O campo das despesas de exploração deve ser completo: imposto municipal sobre imóveis, seguro, reserva de manutenção, administração, que ronda muitas vezes os 6 a 10 por cento da renda bruta, e as despesas de condomínio se as houver. Não inclua a prestação do crédito nas despesas de exploração; vai no campo separado da prestação mensal para que o resultado líquido sem financiamento e o cash on cash com financiamento sejam calculados corretamente.

Rentabilidade líquida, rentabilidade bruta e cash on cash

A rentabilidade líquida é o rendimento puro do imóvel sem alavancagem. Compara o resultado líquido anual, ou seja a renda menos as despesas de exploração, com o preço de compra. Uma rentabilidade líquida de 7 por cento significa que o imóvel gera por ano 7 por cento do seu preço em fluxo de caixa sem financiamento. É a métrica certa para comparar imóveis de preço e mercado diferentes, porque deixa de fora a questão de como se financia a operação.

A rentabilidade bruta é a versão mais grosseira: renda anual a dividir pelo preço de compra. É mais fácil de calcular, mas ignora as despesas de exploração, que podem ir de 25 por cento da renda em habitações recentes a mais de 50 por cento em edifícios antigos com muita manutenção.

O cash on cash introduz a alavancagem. É o fluxo de caixa anual, ou seja o resultado líquido menos o serviço anual da dívida, a dividir pelo capital realmente investido, normalmente a entrada mais as despesas de compra. O cash on cash pode superar muito a rentabilidade líquida quando o financiamento é favorável, com taxas abaixo da rentabilidade líquida, e ficar negativo quando é desfavorável, com taxas acima. A 4 por cento de taxa e 7 por cento de rentabilidade líquida a alavancagem ajuda com clareza; a 5 por cento de taxa e 4 por cento de rentabilidade, a alavancagem prejudica.

A regra do um por cento e a regra dos cinquenta por cento

Duas regras práticas que os investidores usam para filtrar operações depressa. A regra do um por cento diz que a renda mensal deve ser pelo menos 1 por cento do preço de compra; um imóvel de 300 000 € deveria arrendar-se por pelo menos 3 000 € por mês para merecer atenção. Este filtro afastava quase todas as grandes cidades já antes das subidas de preço posteriores a 2020 e hoje custa a cumprir mesmo em cidades médias. A regra dos cinquenta por cento diz que metade da renda bruta se vai em despesas de exploração, sem contar a dívida; é uma hipótese de reserva prudente que ajuda a não subestimar a manutenção.

Esta calculadora não impõe nenhuma das duas regras; introduz a renda e as despesas reais e vê as rentabilidades que resultam. Use as regras como triagem rápida antes de se dar ao trabalho de meter números detalhados de um imóvel concreto.

Onde falham as hipóteses de vacância e despesas

As duas formas mais habituais de errar ao analisar um arrendamento são subestimar a vacância e subvalorizar a reserva para grandes reparações. Uma vacância de 5 por cento é razoável para um arrendamento estável num mercado forte; os imóveis em mercados em queda ou com muita rotação de inquilinos chegam com facilidade aos 10 ou 15 por cento.

As grandes reparações, como trocar a caldeira a cada 15 anos, o termoacumulador a cada 10 ou pintura e pavimentos a cada 7 a 10 anos, rondam em média entre 150 € e 350 € por mês numa habitação tipo, mas costumam gastar-se de uma só vez a cada poucos anos. Quem começa e ignora esta reserva vê desaparecer o fluxo de caixa quando chega a primeira reparação importante. O campo das despesas anuais deve incluir uma reserva razoável; se até agora não punha nada de lado, suba-o para um valor realista antes de fazer as contas.

Como a alavancagem interage com a rentabilidade

A alavancagem de um crédito amplia tanto os ganhos como as perdas. Um imóvel comprado a pronto com uma rentabilidade líquida de 7 por cento produz um cash on cash de 7 por cento à margem da valorização. O mesmo imóvel comprado com 25 por cento de entrada e um crédito a 4 por cento produz um cash on cash maior, porque a rentabilidade líquida supera a taxa, mas com muito mais sensibilidade a uma queda da renda; uma queda de 10 por cento na renda de um imóvel alavancado pode apagar o fluxo de caixa por completo enquanto o proprietário sem dívida continua a receber valores apreciáveis.

A calculadora mostra ao mesmo tempo a rentabilidade líquida sem financiamento e o cash on cash com financiamento, por isso vê o efeito da alavancagem de forma direta. Como as taxas subiram desde 2022, a vantagem da alavancagem reduziu-se de forma notável; no mercado atual quem compra a pronto obtém muitas vezes um cash on cash parecido com o de quem aplica 25 por cento de entrada, com muito menos risco.

O que esta calculadora não inclui

A vantagem fiscal da amortização, que em Portugal depende do regime aplicável e pode elevar de forma apreciável o cash on cash depois de impostos. A amortização do capital do crédito, que cria património mas não aparece no fluxo de caixa. A valorização do imóvel, que em muitos mercados é o maior motor da rentabilidade a longo prazo. As despesas de compra, que em Portugal com imposto municipal sobre transmissões, imposto do selo e escritura rondam muitas vezes os 6 a 8 por cento do preço. Os cenários de refinanciamento. Os diferimentos fiscais numa venda posterior. A legislação do arrendamento como limites à renda, restrições ao despejo ou taxas de registo. Para uma análise completa, construa um modelo de fluxo de caixa que inclua amortização e valorização; esta calculadora serve para uma triagem rápida de se uma operação faz contas em termos básicos de fluxo de caixa. Todos os resultados da WhatIP são estimativas e não aconselhamento financeiro.