Calculadora de crédito habitação com impostos, seguro e condomínio

Comprar casa é a maior compra que a maioria das pessoas faz na vida, e a prestação mensal raramente se limita ao empréstimo em si. Assim que somar o imposto municipal sobre imóveis, o seguro multirriscos e eventuais despesas de condomínio, o custo real de ser proprietário pode ficar 25 a 35 por cento acima do valor de capital mais juros que o banco lhe apresenta. A calculadora de crédito habitação da WhatIP junta o quadro completo num só número, para que compare propostas com honestidade e decida o que pode mesmo pagar.

A matemática por trás de uma prestação é a fórmula de amortização habitual. Pega no montante do empréstimo, divide a taxa de juro anual por 12 para obter a taxa mensal e aplica-a ao número de meses do prazo. O resultado é uma prestação fixa em que cada pagamento inicial é quase todo juros e cada pagamento final é quase todo capital. Num crédito a 30 anos com 7 por cento de taxa, pode chegar a pagar cerca de 140 por cento do preço da casa só em juros. Esse valor cai depressa quando encurta o prazo ou baixa a taxa.

Esta ferramenta deixa ajustar o preço da casa, a entrada, a taxa, o prazo, a taxa do imposto, o seguro e o condomínio, e depois mostra para onde vai o seu dinheiro todos os meses. Os valores aqui apresentados são estimativas, não aconselhamento financeiro. As propostas reais incluem comissões de abertura e encargos que variam de banco para banco. Use esta calculadora para perceber a ordem de grandeza e peça depois ao banco uma ficha detalhada para conhecer os seus custos reais.

Como usar esta calculadora

Obtenha uma estimativa mensal fiável em poucos passos.

1. Introduza o preço da casa, o valor de venda acordado do imóvel que está a considerar.
2. Indique a sua entrada em dinheiro. Vinte por cento do preço evita o seguro hipotecário privado na maioria dos créditos.
3. Adicione a taxa de juro (TAEG) que o banco lhe apresentou. Até um quarto de ponto pesa ao longo de 30 anos.
4. Defina o prazo do crédito em anos. Trinta anos é o habitual, mas compare com 15 anos.
5. Introduza a taxa do imposto como percentagem anual do valor da casa. Varia muito de concelho para concelho.
6. Acrescente o prémio anual do seguro de casa e qualquer despesa mensal de condomínio.
7. Leia o resultado. O valor principal combina capital, juros, imposto, seguro e condomínio, por isso coincide com o que verá na conta todos os meses.

Mude uma variável de cada vez e calcule outra vez. É assim que uma ferramenta de compra se torna um teste de esforço ao seu orçamento.

Um exemplo real

Imagine a compra de uma casa de 400 000 € com uma entrada de 60 000 €, ou seja, 15 por cento. Fica um empréstimo de 340 000 €. O banco apresenta 6,5 por cento num crédito a taxa fixa de 30 anos. O imposto municipal na sua zona é de 1,2 por cento do valor por ano, o seguro de casa custa 1 600 € por ano e não há condomínio.

A parte de capital e juros ronda os 2 149 € por mês. O imposto soma 400 € por mês (4 800 € por ano divididos por 12). O seguro acrescenta cerca de 133 € por mês. Como a entrada está abaixo de 20 por cento, o banco cobra ainda um seguro hipotecário privado que, neste crédito, pode rondar os 140 € por mês até atingir 20 por cento de capital próprio.

Some todas estas parcelas e o seu custo mensal real fica perto de 2 822 €, e não os 2 149 € que o empréstimo sozinho sugere. Ao longo dos 30 anos de prazo, os juros do empréstimo de 340 000 € somam cerca de 433 000 €, mais do que o próprio preço da casa. Se subisse a entrada para 80 000 € (20 por cento), eliminava por completo o seguro hipotecário e reduzia o empréstimo para 320 000 €, cortando a prestação em cerca de 266 €. Essa única mudança poupa perto de 30 000 € em juros durante toda a vida do crédito, o que mostra porque a entrada é uma das alavancas mais poderosas que controla.

Conselhos e boas práticas

• Mantenha o custo total da habitação em 28 por cento ou menos do seu rendimento bruto mensal. Os bancos pré-aprovam bastante mais do que isso.
• Reserve entre 2 e 5 por cento do empréstimo para custos de escritura, pagos em dinheiro na assinatura além da entrada.
• Ponha de lado cerca de 1 por cento do valor da casa por ano para manutenção e reparações.
• Peça três propostas a bancos diferentes num curto espaço de tempo. A diferença entre o banco mais barato e o mais caro é muitas vezes de um quarto a meio ponto.
• Encare os 20 por cento de entrada como um objetivo para evitar o seguro, mas nunca esvazie o seu fundo de emergência para o atingir.

Os quatro números que determinam a prestação

O capital é o que pede mesmo emprestado, igual ao preço da casa menos a entrada. Reduzi-lo tem o maior efeito no custo mensal. A taxa é o juro anual cobrado pelo banco, e até um corte de 0,25 pontos vale a pena procurar ao longo de 30 anos. O prazo é o tempo de que dispõe para pagar; prazos mais longos reduzem a prestação mas aumentam o total de juros. O imposto, o seguro e o condomínio são os custos recorrentes que não fazem parte do empréstimo mas sim da sua conta real. O imposto municipal, em particular, muda muito de concelho para concelho e pode alterar de forma notória a sua prestação mesmo que o empréstimo se mantenha igual.

Quando vale a pena refinanciar

Uma regra rápida é ponderar o refinanciamento sempre que as taxas atuais fiquem pelo menos 0,75 pontos percentuais abaixo da sua taxa atual e pretenda ficar em casa pelo menos mais três anos. Os custos de um refinanciamento rondam os 2 a 4 por cento do empréstimo, por isso precisa de tempo restante suficiente para os recuperar. Calcule com esta ferramenta a sua nova prestação, divida depois os custos pela poupança mensal e obtém o mês em que recupera o investimento. Se chegar a esse mês bem antes de pensar em vender ou mudar de casa, o refinanciamento paga-se sozinho.