Calculadora do ponto de equilíbrio do refinanciamento do crédito habitação: quando recupera os custos?

Refinanciar só faz sentido se ficar na casa (e no crédito) tempo suficiente para que a poupança mensal supere os custos. O ponto de equilíbrio é o mês em que a poupança acumulada nas prestações iguala os custos pagos à cabeça. Abaixo desse ponto, está a perder dinheiro com o refinanciamento; acima dele, está a ganhar.

Esta calculadora pega na sua prestação mensal atual de capital e juros, na nova prestação que teria depois de refinanciar e nos custos do refinanciamento. Devolve os meses até ao ponto de equilíbrio, os anos até ao ponto de equilíbrio e a poupança líquida no resto do crédito se ficar até lá. Dois números controlam tudo: a poupança mensal (prestação atual menos a nova) e os custos. Uma poupança de 300 € por mês com 5 000 € de custos atinge o equilíbrio em 17 meses; a mesma poupança com 10 000 € de custos demora 34 meses.

Uma regra prática aproximada é que refinanciar compensa se ficar na casa pelo menos 24 a 36 meses para além do ponto de equilíbrio. Montar um refinanciamento não é grátis; se houver hipótese de mudar de casa ou liquidar o crédito mais cedo, os custos perdem-se. Se pensa ficar na casa 5 a 10 anos e o ponto de equilíbrio está abaixo de 36 meses, o refinanciamento é normalmente uma vitória clara.

Os custos variam muito. Um refinanciamento sem custos incorpora-os na taxa do novo crédito ou no capital, de modo que o valor dos custos é zero mas a nova prestação é um pouco mais alta do que seria com custos pagos. A calculadora funciona em ambos os casos; basta introduzir os números reais que o banco lhe apresentar. Custos tradicionais habituais rondam os 2 a 4 por cento do novo capital, por isso um refinanciamento de 400 000 € pode custar entre 8 000 e 16 000 € de custos.

O que o ponto de equilíbrio mede de facto

O ponto de equilíbrio é o mês em que o custo inicial de refinanciar, ou seja os custos, foi recuperado através da poupança nas prestações mensais. O cálculo é direto: os custos divididos pela poupança mensal dão os meses até ao ponto de equilíbrio. Pressupõe um ambiente de taxas estável após o refinanciamento, sem um segundo refinanciamento, um tratamento fiscal sem alterações e que conserva a casa e o crédito até ao ponto de equilíbrio e para além dele.

A métrica é mais útil como teste de ficar ou sair. Se houver hipótese de vender ou mudar de casa dentro do período até ao equilíbrio, refinanciar normalmente não compensa. Se for ficar na casa bem para além do equilíbrio, o refinanciamento transforma um custo pontual numa poupança mensal permanente.

O que entra na poupança mensal e o que não entra

A calculadora usa apenas a poupança de capital e juros. Não inclui alterações no imposto municipal, que não muda com um refinanciamento, no seguro de casa, também inalterado, nem no seguro hipotecário privado, que pode aumentar ou desaparecer conforme a nova relação entre o crédito e o valor.

Se o seu refinanciamento mudar o prazo do crédito, passando de um crédito com 25 anos restantes para um novo de 30 anos, a prestação mais baixa pode não representar uma poupança real, porque está a distribuir os pagamentos por mais meses. A calculadora não compara o total de juros pagos ao longo do crédito; compara prestações mensais. Para uma análise equivalente, refinancie para um crédito de 25 anos se lhe restam 25, ou compare o valor do total de juros em separado.

Quando olhar para além do ponto de equilíbrio

O ponto de equilíbrio é uma verificação rápida, mas não a única consideração. Importam outras três perguntas:

Primeira, o refinanciamento elimina o seguro hipotecário privado? Se hoje paga esse seguro porque a sua entrada foi inferior a 20 por cento, refinanciar para um crédito com 20 por cento de capital próprio pode retirar esse prémio, o que pode somar 100 a 300 € por mês de poupança além da poupança pela taxa.

Segunda, está a levantar dinheiro? Um refinanciamento com levantamento de capital é tecnicamente um produto diferente; a poupança não é só a mudança de taxa, mas também o dinheiro novo que recebe, muitas vezes a taxas mais baixas do que uma linha de crédito com garantia hipotecária ou um crédito pessoal. O cálculo do equilíbrio é diferente quando há dinheiro a levantar de permeio.

Terceira, o prazo do crédito muda? Se refinanciar um crédito com 27 anos restantes para um novo de 30 anos, pode pagar muito mais juros no total mesmo com prestações mensais mais baixas. Passe o novo crédito numa calculadora de crédito habitação para ver o total de juros ao longo de todo o prazo e compare com o crédito atual.

Rubricas habituais dos custos

Uma repartilha típica dos custos de um refinanciamento é assim: comissões do banco por abertura, análise e tramitação, de 1 000 a 2 500 €; avaliação, de 500 a 800 €; seguro de título e despesas de processo, de 1 000 a 2 500 €; emolumentos de registo e taxas oficiais, de 200 a 500 €; juros antecipados conforme o dia da assinatura; provisão antecipada para impostos e seguro, de 1 500 a 4 000 € conforme o calendário de pagamentos. A provisão antecipada tecnicamente não é um custo real, já que é reembolsada da provisão do crédito anterior, mas aumenta o dinheiro necessário à cabeça.

Existem refinanciamentos sem custos; incorporam os custos na taxa ou no capital. Uma taxa sem custos é grosso modo de 0,25 a 0,5 por cento mais alta do que a taxa com custos pagos. Para períodos de permanência mais curtos ou calendários incertos, a opção sem custos é muitas vezes a certa, porque transfere o custo para uma base mensal alinhada com o tempo que fica mesmo.

O que esta calculadora não inclui

As alterações no seguro hipotecário privado, cuja eliminação pode somar uma poupança considerável além da taxa. Os refinanciamentos com levantamento de capital, em que a poupança inclui tanto a taxa mais baixa como o dinheiro libertado. O total de juros ao longo de um prazo alterado, já que alargar o prazo baixa a prestação mensal mas aumenta o total de juros. As alterações na dedução fiscal, ali onde os juros do crédito habitação são dedutíveis, porque uma prestação menor implica uma dedução menor, de modo que a poupança depois de impostos é um pouco inferior ao valor antes de impostos. Os cenários de crédito a taxa variável em que a nova prestação vai mudar mais tarde. Para refinanciamentos de variável para fixo, use a prestação atual como nova prestação para um ponto de equilíbrio prudente; para fixo para variável, a calculadora sobrestima a poupança para além do período fixo inicial.