Calculadora de quanto posso pagar por casa segundo o rendimento

Quanto pode pagar por uma casa? A resposta depende de cinco coisas: o seu rendimento bruto, as suas outras dívidas mensais, o valor da sua entrada, a taxa de juro do crédito habitação e a taxa de esforço máxima que o banco aceita. Esta calculadora recua a partir destes dados até ao preço de compra máximo que mantém as suas prestações de habitação mais dívidas dentro desse limite.

A taxa de esforço total usada na análise de risco ronda os 36 por cento, e muitos bancos portugueses fixam a prestação do crédito perto de um terço do rendimento líquido. Alguns casos vão um pouco mais além, mas esticar a taxa significa que uma fatia maior de cada ordenado vai para o crédito. A calculadora usa 36 por cento como escolha prudente. Suba-a para ver o limite mais alto, e desça abaixo dos 30 por cento para ver o número verdadeiramente seguro.

Uma verificação rápida: com um rendimento bruto de 90 000 €, sem outras dívidas e uma taxa de 6,5 por cento a 30 anos, a calculadora sugere um preço sustentável de cerca de 310 000 €. Acrescentar 500 € de prestações mensais de dívida, como um crédito automóvel ou um crédito pessoal, reduz essa cifra em cerca de 60 000 €. Duplicar o rendimento para 180 000 € duplica aproximadamente o preço máximo. As duas maiores alavancas são o rendimento, que dimensiona a prestação máxima de habitação, e a taxa de juro, que determina quanto crédito uma dada prestação consegue suportar.

O preço máximo mostrado inclui pressupostos de imposto sobre o imóvel e seguro de habitação dentro da prestação mensal. Se vive numa zona com impostos sobre o imóvel mais altos ou com um seguro caro, suba esses dados para obter um resultado mais preciso. Todos os resultados são estimativas da WhatIP e não constituem aconselhamento financeiro.

O que a taxa de esforço total significa de facto

A taxa de esforço total compara o conjunto dos seus encargos mensais de dívida, ou seja, a prestação de habitação com capital, juros, imposto e seguro mais todas as outras dívidas, com o seu rendimento bruto mensal. Os bancos usam-na como principal indicador para decidir se consegue suportar um dado crédito. O limiar dos 36 por cento é o padrão há décadas; representa o nível histórico a partir do qual o risco de incumprimento começa a subir de forma apreciável.

A taxa que olha só para a habitação é uma medida próxima mas mais rígida que toma apenas os custos de habitação como fração do rendimento bruto. Muitos analistas usam 28 por cento como teto para essa parte. A calculadora trabalha com a taxa total, porque é ela que governa o montante absoluto de crédito para o qual se pode qualificar na maioria das decisões de risco.

O que cobre a prestação de habitação

A prestação mensal máxima de habitação calculada aqui inclui capital, juros, imposto sobre o imóvel e seguro. O capital e os juros são o crédito em si, calculado à taxa e ao prazo que introduz. O imposto sobre o imóvel é expresso como uma percentagem do valor da casa, que varia muito consoante a zona: abaixo de 0,5 por cento nuns sítios e acima de 2 por cento ao ano noutros. O seguro de habitação também varia, mas de 0,3 a 0,5 por cento do valor da casa ao ano é habitual em muitos mercados.

As despesas de condomínio não entram no cálculo por omissão, porque só afetam parte das habitações. Se está a ver apartamentos ou empreendimentos com condomínio, subtraia mentalmente a despesa mensal de condomínio à prestação máxima de habitação mostrada.

Porque a entrada é decisiva

A entrada cumpre duas funções. Primeiro, reduz diretamente o capital do crédito, o que baixa a prestação mensal a taxa fixa. Segundo, dá-lhe acesso a melhores condições: quanto maior a entrada, mais baixa costuma ser a taxa de juro, porque o banco assume menos risco. Em muitos mercados, uma entrada de 20 por cento do preço é o limiar a partir do qual começam as melhores condições e desaparece a majoração de risco ligada a um rácio elevado entre crédito e valor. Se a sua entrada fica bem abaixo, conte com uma taxa um pouco mais alta e, por isso, uma prestação real superior à mostrada.

Custos de compra e outros custos reais

O preço máximo mostrado não inclui os custos de compra, que rondam muitas vezes os 7 a 10 por cento do preço consoante o caso: imposto municipal sobre transmissões, imposto do selo, escritura e registo e eventual comissão da imobiliária. Preveja estes custos como liquidez adicional para além da entrada. A calculadora pressupõe que a entrada é todo o dinheiro que destina à casa em si.

Formas práticas de usar esta calculadora

Decidir entre dois preços de casa. Calcule com as suas finanças atuais e veja qual encaixa com folga. Se uma casa que pretende ultrapassa o máximo mostrado, precisa de uma entrada maior, mais rendimento, menos dívidas ou uma taxa de juro mais baixa.

Decidir se espera por uma descida das taxas. Volte a calcular à taxa atual e a uma hipotética taxa mais baixa para ver o efeito no preço máximo. Uma descida de 1 por cento na taxa aumenta em geral o preço máximo de 10 a 12 por cento para a mesma prestação mensal.

Planear a amortização de uma dívida antes de comprar. Reduza o dado das dívidas mensais num valor que conseguisse plausivelmente amortizar em 6 a 12 meses e veja quanta casa a mais isso desbloqueia.

O que esta calculadora não inclui

Uma majoração de risco por um rácio elevado entre crédito e valor quando a entrada é pequena. Os custos de compra, ou seja, imposto municipal sobre transmissões, imposto do selo, escritura e registo e eventual comissão da imobiliária, que juntos passam muitas vezes dos 7 por cento do preço. As despesas de condomínio. As comissões de dossier e os eventuais pontos. As reservas de liquidez exigidas por alguns bancos. A calculadora dá um teto aproximado do preço de compra; o máximo para o qual se pode realmente qualificar num banco específico depende do seu perfil financeiro completo e do tipo de crédito.