アメリカ住宅ローン計算ツール (PITI、償却、現実的な初期値)

アメリカの住宅ローン (mortgage) はそれ独自の生き物です。世界のほとんどと比べて、アメリカの住宅ローンは長期で、ほとんどが固定金利で、貸し手が徴収して escrow account (エスクロー口座) を通じてあなたに代わって不動産税の評価当局と保険会社に再配分する単一の月々の支払いにまとめられる傾向があります。この計算ツールはアメリカの慣行に合わせて調整されています。期間は初期設定で30年に固定され、利率は標準的な APR (年率) で、内訳はアメリカの住宅ローン支払いの4つの古典的な構成要素を PITI としてまとめて示します。principal (元本)、interest (利息)、taxes (税)、insurance (保険) に、HOA (住宅所有者組合) 費用があればそれを加えたものです。表向きの結果は、ローン部分だけでなく、銀行が実際に毎月あなたの口座から引き落とす額です。アメリカの property tax (不動産税) は極めて変動が大きいものです。New Jersey、Illinois、Texas の一部は、年間で住宅価値の2パーセントを超えることがあります。Hawaii、Alabama、Colorado はしばしば0.5パーセント未満に収まります。この計算ツールは全国平均である1.1パーセントを初期値とします。ただし、数字に頼る前に、あなたの郡の実際の率を調べるべきです。住宅保険の初期値も全国平均で、ハリケーン、山火事、洪水のリスクにより大きく変動します。Florida の沿岸の住宅は年間5,000ドル以上かかることがある一方、内陸の Midwest の住宅は日常的に1,000ドル未満です。このツールを使って月々の支払いをおおまかに見積もり、その後、貸し手から提示された実際の利率と、評価している物件の実際の税・保険の数字で精緻化してください。

アメリカの住宅ローンを特徴づけるもの

30年固定金利住宅ローンは、ほとんどの国と比べて異例に長期です。UK、ドイツ、そしてヨーロッパのほとんどでは、住宅ローンは通常2から10年の固定金利を持ち、その後変動金利にリセットされるか再交渉が必要になります。アメリカの30年の期間は、ローンの全期間にわたり支払いが安定することを意味し、これは長期計画にとって大きな利点ですが、他国で短期固定ローンが持つよりわずかに高い利率を伴う傾向もあります。借り換え (refinancing) はまさに、利率が数十年で変わるために存在します。期間中に利率が大幅に下がれば、ローンを新しいものに置き換えられます。

アメリカの頭金 (down payment) の期待は通常5から20パーセントです。20パーセントを下回ると private mortgage insurance (民間住宅ローン保険、PMI) が発生します。これは債務不履行に備えて貸し手の保険パートナーに支払う月々の費用です。PMI は信用スコアと頭金に応じて、通常ローン残高の年間0.3から1.5パーセントで、loan-to-value 比率 (融資率) が78パーセントを下回ると自動的になくなります。この計算ツールは PMI を別個に表示しませんが、頭金が20パーセント未満なら、それを考慮して計算ツールの出力に月々およそ50から200ドルを加えてください。

アメリカの closing costs (諸費用) はローン額の2から5パーセントで、購入時に支払われます。これには貸し手の組成手数料、title insurance (権原保険)、鑑定、登記手数料、前払いの不動産税・保険エスクローが含まれます。40万ドルのローンには通常、計算ツールが示さない8,000から20,000ドルの諸費用があります。常に貸し手に Loan Estimate (融資見積書) を求めてください。これはすべての諸費用を標準化された列で示します。

不動産税がどう変動するか

不動産税は最も地域差の大きい入力です。郡が独自の率を設定し、地元の率が正式に更新されなくても、住宅価値の上昇に伴って実効率が変わり得ます。地元の評価当局のウェブサイトであなたの郡を調べるか、同等の物件の実際の税額を示す Zillow や Redfin のようなツールを使ってください。Texas、Illinois、New Jersey、Vermont、New Hampshire、Connecticut は日常的に1.5パーセントの実効率を超えます。California、Hawaii、Alabama、Wyoming は通常0.7パーセント未満です。州内でも郡や市による大きな変動があります。

保険と自然災害リスク

アメリカの住宅保険は、ほとんどの州で火災、盗難、賠償責任、気象の補償をまとめています。洪水と地震は初期設定で除外され、別の保険が必要です。Florida と California は、ハリケーンと山火事のため2020年以降に保険料が劇的に上昇し、一部の市場では保険会社が完全に撤退しています。高リスク地域で購入するなら、計算ツールの初期値が正確だと仮定する前に、3社か4社の保険会社から見積もりを取ってください。低リスクの内陸の州では、初期値が実際に支払う額より高いことがよくあります。

15年と30年のどちらを検討するか

15年の住宅ローンは通常、同じローンで30年より0.5から1.0パーセントポイント低い利率を持ち、短い期間は利息総額が劇的に少ないことを意味します。40万ドルのローンを6.75パーセントで30年だと、利息でおよそ533,000ドルを支払います。同じローンを6パーセントで15年だと利息は約207,000ドルで、326,000ドルの節約です。月々の支払いは高く (約3,375ドル対2,594ドル) なりますが、総コストははるかに少なくなります。高い支払いを無理なく払えるなら、15年が通常より賢い選択です。払えないなら、30年を取り、ボーナスや臨時収入が来たときに元本を多めに払ってください。

2つの実用的な比較演習

まず、提示された利率で支払いを計算し、次に0.25パーセントを加えた場合と引いた場合で再計算します。その差が、複数の貸し手を比較する価値です。40万ドルのローンを30年で組む場合、4分の1ポイントの利率は月々およそ65ドル、ローンの全期間で23,000ドルに相当します。45日の窓内で3社か4社の貸し手の見積もりを取ることは1回の信用照会としかカウントされないので、比較は無料です。

次に、25年の期間で計算ツールを実行し、年間5,000ドルの元本追加返済を加えます。これは多くの場合、30年のローンを21から23年に短縮し、利率に応じて70,000から100,000ドルの利息を節約します。アメリカのほとんどの住宅ローンはペナルティなしで元本の追加返済を認めますが、貸し手に確認してください。

計算ツールは表向きの数字を与えます。上記の演習は、それで遊ぶことから得られる計画上の教訓を与えます。