Calcolatore di rendimento da locazione con rendimento lordo, netto e cash on cash

Tre numeri ti dicono quasi tutto ciò che devi sapere su un investimento in locazione: il rendimento netto, il cash on cash e il flusso di cassa annuo. Il rendimento netto è la resa dell'immobile senza finanziamento, calcolata come reddito operativo netto diviso per il prezzo di acquisto. Il rendimento lordo è il rapporto più semplice tra canone annuo e prezzo. Il cash on cash misura il denaro che investi davvero rispetto a quanto l'immobile ti restituisce ogni anno dopo la rata. Insieme, i tre permettono uno screening rapido per capire se un'operazione regge.

Questo calcolatore prende il prezzo di acquisto, il canone mensile atteso, le spese annue di gestione come imposte, assicurazione, riparazioni e amministrazione, un'ipotesi di sfitto, l'anticipo versato e la rata mensile del mutuo, e restituisce le tre misure di rendimento più il flusso di cassa annuo. Lo sfitto si applica al canone lordo prima del calcolo del reddito netto, così il canone effettivo riflette ciò che produce davvero un anno realistico.

Una verifica rapida di buon senso: un immobile da 350.000 € con 2.400 € di canone mensile, 4.200 € di spese annue e uno sfitto consueto del 5 per cento dà un rendimento netto intorno al 7,6 per cento, un rendimento lordo vicino all'8,2 per cento e un cash on cash di circa il 4 per cento dopo una rata di 1.900 €. Se un immobile scende sotto il 5 per cento di rendimento netto o sotto il 2 per cento di cash on cash, è difficile che sia un buon investimento di flusso di cassa, salvo comprare soprattutto per la rivalutazione. Zone come Milano o Roma danno spesso rendimenti netti sotto il 3 per cento perché il prezzo riflette la rivalutazione attesa; chi cerca flusso di cassa guarda piuttosto le città medie con rendimenti sopra il 6 per cento.

La voce delle spese di gestione deve essere completa: imposta sugli immobili, assicurazione, riserva di manutenzione, amministrazione, che spesso si aggira tra il 6 e il 10 per cento del canone lordo, e le spese condominiali se presenti. Non includere la rata del mutuo nelle spese di gestione; va nel campo separato della rata mensile perché il reddito netto senza finanziamento e il cash on cash con finanziamento si calcolino correttamente.

Rendimento netto, rendimento lordo e cash on cash

Il rendimento netto è la resa pura dell'immobile senza leva. Confronta il reddito netto annuo, cioè il canone meno le spese di gestione, con il prezzo di acquisto. Un rendimento netto del 7 per cento significa che l'immobile genera ogni anno il 7 per cento del suo prezzo in flusso di cassa senza finanziamento. È la misura adatta per confrontare immobili di prezzo e mercato diversi, perché esclude la questione di come si finanzia l'operazione.

Il rendimento lordo è la versione più grezza: canone annuo diviso per prezzo di acquisto. È più facile da calcolare, ma ignora le spese di gestione, che possono andare dal 25 per cento del canone per immobili recenti a oltre il 50 per cento per edifici datati ad alta manutenzione.

Il cash on cash introduce la leva. È il flusso di cassa annuo, cioè il reddito netto meno il servizio annuo del debito, diviso per il capitale davvero investito, di solito l'anticipo più i costi di acquisto. Il cash on cash può superare di molto il rendimento netto quando il finanziamento è favorevole, con tassi sotto il rendimento netto, e diventare negativo quando è sfavorevole, con tassi sopra. A un 4 per cento di tasso e un 7 per cento di rendimento netto la leva aiuta nettamente; a un 5 per cento di tasso e un 4 per cento di rendimento, la leva penalizza.

La regola dell'uno per cento e la regola del cinquanta per cento

Due regole pratiche che gli investitori usano per filtrare in fretta le operazioni. La regola dell'uno per cento vuole che il canone mensile sia almeno l'1 per cento del prezzo di acquisto; un immobile da 300.000 € dovrebbe affittarsi ad almeno 3.000 € al mese per meritare attenzione. Questo filtro escludeva quasi tutte le grandi città già prima dei rincari successivi al 2020 e oggi è difficile da rispettare anche nelle città medie. La regola del cinquanta per cento vuole che metà del canone lordo se ne vada in spese di gestione, escluso il debito; è un'ipotesi di riserva prudente che aiuta a non sottovalutare la manutenzione.

Questo calcolatore non impone nessuna delle due regole; inserisci il canone e le spese reali e vedi i rendimenti che ne escono. Usa le regole come screening rapido prima di prenderti la briga di inserire cifre dettagliate per un immobile preciso.

Dove sbagliano le ipotesi di sfitto e di spese

I due modi più comuni di sbagliare nell'analisi di una locazione sono sottovalutare lo sfitto e sottostimare la riserva per la grande manutenzione. Uno sfitto del 5 per cento è ragionevole per una locazione stabile in un mercato forte; gli immobili in mercati in calo o ad alta rotazione di inquilini arrivano con facilità al 10 o 15 per cento.

La grande manutenzione, come sostituire la caldaia ogni 15 anni, lo scaldabagno ogni 10 o pitture e pavimenti ogni 7 a 10 anni, costa in media tra 150 € e 350 € al mese per un immobile tipo, ma di solito si spende in blocco ogni pochi anni. Chi inizia e trascura questa riserva vede sparire il flusso di cassa alla prima riparazione importante. Il campo delle spese annue deve includere una riserva ragionevole; se finora non accantonavi nulla, alzala a una cifra realistica prima di fare i conti.

Come la leva agisce sul rendimento

La leva di un mutuo amplifica sia i guadagni sia le perdite. Un immobile comprato in contanti con un rendimento netto del 7 per cento produce un cash on cash del 7 per cento a prescindere dalla rivalutazione. Lo stesso immobile comprato con il 25 per cento di anticipo e un mutuo al 4 per cento produce un cash on cash maggiore, perché il rendimento netto supera il tasso, ma con una sensibilità molto più alta a un calo del canone; un calo del 10 per cento del canone di un immobile a leva può azzerare del tutto il flusso di cassa mentre il proprietario senza debito incassa ancora importi apprezzabili.

Il calcolatore mostra insieme il rendimento netto senza finanziamento e il cash on cash con finanziamento, così vedi l'effetto della leva in modo diretto. Poiché i tassi sono saliti dal 2022, il vantaggio della leva si è ridotto in modo netto; nel mercato attuale chi compra in contanti ottiene spesso un cash on cash simile a chi versa il 25 per cento di anticipo, con molto meno rischio.

Cosa non include questo calcolatore

Il vantaggio fiscale dell'ammortamento, che in Italia dipende dal regime applicabile e può alzare in modo apprezzabile il cash on cash dopo le imposte. L'ammortamento del capitale del mutuo, che crea patrimonio ma non compare nel flusso di cassa. La rivalutazione dell'immobile, che in molti mercati è il maggiore motore del rendimento a lungo termine. I costi di acquisto, che in Italia, tra imposta di registro o IVA, notaio e oneri, vanno spesso dal 9 al 12 per cento del prezzo. Gli scenari di rifinanziamento. I rinvii d'imposta in una vendita successiva. La normativa sulle locazioni come i limiti ai canoni, le restrizioni allo sfratto o le tasse di registrazione. Per un'analisi completa, costruisci un modello di flusso di cassa che includa ammortamento e rivalutazione; questo calcolatore serve a uno screening rapido per capire se un'operazione regge sul flusso di cassa di base. Tutti i risultati di WhatIP sono stime e non consulenza finanziaria.