Calcolatore del punto di pareggio della surroga del mutuo : quando recuperi le spese ?

Una surroga ha senso solo se resti nella casa (e nel mutuo) abbastanza a lungo perché il risparmio mensile superi le spese. Il punto di pareggio è il mese in cui il risparmio cumulato sulle rate eguaglia le spese pagate in anticipo. Sotto quella soglia perdi denaro con l'operazione; sopra, ci guadagni.

Questo calcolatore prende la tua rata attuale di capitale e interessi, la nuova rata che avresti dopo la surroga e le spese dell'operazione. Restituisce i mesi fino al pareggio, gli anni fino al pareggio e il risparmio netto sul resto del mutuo se resti fino ad allora. Due numeri comandano tutto: il risparmio mensile (rata attuale meno nuova) e le spese. Un risparmio di 300 € al mese con 5.000 € di spese raggiunge il pareggio in 17 mesi; lo stesso risparmio con 10.000 € di spese richiede 34 mesi.

Una regola approssimativa è che una surroga conviene se resti in casa almeno 24 fino a 36 mesi oltre il pareggio. Mettere in piedi una surroga non è gratis; se rischi di traslocare o estinguere il mutuo presto, le spese sono perse. Se prevedi di restare 5 fino a 10 anni e il pareggio è sotto i 36 mesi, la surroga è di solito un guadagno netto.

Le spese variano molto. Una surroga senza spese le ingloba nel tasso del nuovo mutuo o nel capitale, così la cifra delle spese è zero ma la nuova rata è un po' più alta che con spese pagate. Il calcolatore funziona in entrambi i casi; basta inserire i numeri reali indicati dalla banca. Spese tradizionali si aggirano sul 2 al 4 per cento del nuovo capitale, quindi una surroga da 400.000 € può costare da 8.000 a 16.000 € di spese.

Cosa misura davvero il punto di pareggio

Il punto di pareggio è il mese in cui il costo iniziale della surroga, cioè le spese, è stato recuperato grazie al risparmio sulle rate mensili. Il calcolo è diretto: le spese divise per il risparmio mensile danno i mesi fino al pareggio. Presuppone un contesto di tassi stabile dopo la surroga (nessuna seconda surroga), un trattamento fiscale invariato e che tu conservi la casa e il mutuo fino al pareggio e oltre.

L'indicatore è più utile come prova del restare o andare. Se potessi vendere o traslocare entro il periodo prima del pareggio, la surroga di solito non conviene. Se resti ben oltre il pareggio, la surroga trasforma un costo una tantum in un risparmio mensile permanente.

Cosa rientra nel risparmio mensile e cosa no

Il calcolatore usa solo il risparmio di capitale e interessi. Non include i cambiamenti dell'imposta sulla casa, che non si muove con una surroga, dell'assicurazione, anch'essa invariata, né dell'assicurazione ipotecaria privata, che può aumentare o sparire a seconda del nuovo rapporto tra finanziamento e valore.

Se la tua surroga cambia la durata del mutuo, passando da un mutuo con 25 anni residui a uno nuovo di 30 anni, la rata più bassa potrebbe non rappresentare un risparmio reale, perché stai distribuendo i pagamenti su più mesi. Il calcolatore non confronta il totale degli interessi pagati sul mutuo; confronta le rate mensili. Per un'analisi a parità di durata, surroga verso un mutuo di 25 anni se ti restano 25 anni, oppure confronta la cifra del totale interessi a parte.

Quando guardare oltre il punto di pareggio

Il punto di pareggio è un controllo rapido, ma non l'unica considerazione. Contano altre tre domande:

Prima, la surroga elimina l'assicurazione ipotecaria privata ? Se oggi paghi quell'assicurazione perché il tuo anticipo era sotto il 20 per cento, surrogare verso un mutuo con il 20 per cento di capitale di tua proprietà può togliere quel premio, il che può aggiungere da 100 a 300 € al mese di risparmio oltre a quello legato al tasso.

Seconda, stai prelevando denaro contante ? Una surroga con liquidità è tecnicamente un altro prodotto; il risparmio non è solo il cambio di tasso, ma anche il denaro nuovo che ricevi, spesso a tassi più bassi di una linea di credito ipotecaria o di un prestito personale. Il calcolo del pareggio è diverso quando c'è liquidità di mezzo.

Terza, cambia la durata del mutuo ? Se surroghi un mutuo con 27 anni residui verso uno nuovo di 30 anni, potresti pagare molti più interessi in totale anche con rate mensili più basse. Passa il nuovo mutuo in un calcolatore mutuo per vedere il totale degli interessi su tutta la durata e confrontalo con il mutuo attuale.

Voci tipiche delle spese

Una ripartizione tipica delle spese di una surroga è così: commissioni della banca per istruttoria, analisi e gestione, da 1.000 a 2.500 €; perizia, da 500 a 800 €; spese di garanzia e di liquidazione, da 1.000 a 2.500 €; costi di registrazione e tasse ufficiali, da 200 a 500 €; interessi anticipati a seconda del giorno della firma; provvista anticipata per imposte e assicurazione, da 1.500 a 4.000 € a seconda del calendario dei pagamenti. La provvista anticipata tecnicamente non è un costo reale, perché viene rimborsata dal conto di provvista del vecchio mutuo, ma aumenta la liquidità necessaria all'inizio.

Esistono surroghe senza spese; inglobano le spese nel tasso o nel capitale. Un tasso senza spese è grosso modo dello 0,25 al 0,5 per cento più alto del tasso con spese pagate. Per periodi di permanenza più brevi o calendari incerti, l'opzione senza spese è spesso quella giusta, perché sposta il costo su base mensile allineata al tempo che resti davvero.

Cosa non include questo calcolatore

I cambiamenti dell'assicurazione ipotecaria privata, la cui eliminazione può aggiungere un risparmio notevole oltre al tasso. Le surroghe con liquidità, dove il risparmio comprende sia il tasso più basso sia il denaro liberato. Il totale degli interessi su una durata modificata, perché allungare la durata abbassa la rata mensile ma aumenta il totale degli interessi. I cambiamenti nella deduzione fiscale, là dove gli interessi sul mutuo sono detraibili, perché una rata più bassa significa una detrazione minore, quindi il risparmio al netto delle imposte è un po' inferiore alla cifra al lordo. Gli scenari di mutuo a tasso variabile in cui la nuova rata cambierà più avanti. Per una surroga da variabile a fisso, usa la rata attuale come nuova rata per un pareggio prudente; per fisso a variabile, il calcolatore sovrastima il risparmio oltre il periodo fisso iniziale.