Calculadora de Hipoteca dos EUA (PITI, Amortização e Valores Realistas)

A hipoteca americana é um produto financeiro com regras próprias. Comparado com a maior parte do mundo, o crédito à habitação nos EUA tende a ter prazos longos, taxa fixa na maioria dos casos e a juntar tudo numa única prestação mensal que o banco cobra e depois redistribui à autoridade de tributação predial (property tax) e à seguradora em seu nome, através de uma conta de garantia chamada escrow. Esta calculadora está afinada para as convenções dos EUA: o prazo está fixado em 30 anos por defeito, a taxa é uma APR (taxa anual efetiva) padrão e a decomposição mostra os quatro componentes clássicos de uma prestação americana agrupados na sigla PITI, ou seja, principal (capital), interest (juros), taxes (imposto predial) e insurance (seguro), mais qualquer taxa de condomínio (HOA). O valor em destaque é aquilo que o banco vai efetivamente debitar da sua conta todos os meses, não apenas a parte do empréstimo. O imposto predial nos Estados Unidos varia muitíssimo. Nova Jérsia, Illinois e partes do Texas podem ultrapassar dois por cento do valor do imóvel por ano. O Havai, o Alabama e o Colorado ficam muitas vezes abaixo de meio por cento. A calculadora assume 1,1 por cento por defeito, que é a média nacional, mas deve consultar a taxa real do seu condado (county) antes de confiar no número. Os valores de seguro também são médias nacionais e dependem muito da exposição a furacões, incêndios florestais e cheias. Casas no litoral da Florida podem custar cinco mil dólares ou mais por ano, enquanto imóveis no interior do Midwest ficam frequentemente abaixo de mil. Use esta ferramenta para ter uma ideia aproximada da prestação mensal e depois refine com a taxa real proposta por um banco e com os valores reais de imposto e seguro do imóvel que está a avaliar. Os resultados são estimativas para planeamento, não aconselhamento fiscal.

O que torna as hipotecas dos EUA diferentes

A hipoteca de taxa fixa a 30 anos é invulgarmente longa face à maioria dos países. Em Portugal, no Reino Unido, na Alemanha e em quase toda a Europa, o crédito à habitação costuma ter taxa fixa durante 2 a 10 anos e depois passa a taxa variável ou exige renegociação. O prazo americano de 30 anos significa que a prestação fica estável durante toda a vida do empréstimo, o que é uma enorme vantagem para o planeamento de longo prazo, mas também costuma trazer uma taxa ligeiramente mais alta do que teria um crédito de fixação mais curta noutros países. O refinanciamento existe precisamente porque as taxas mudam ao longo de décadas: se as taxas descerem de forma significativa durante o prazo, pode substituir o empréstimo por um novo.

A entrada (down payment) nos EUA situa-se tipicamente entre 5 e 20 por cento. Descer abaixo dos 20 por cento aciona o private mortgage insurance, ou PMI, um seguro de crédito hipotecário que é uma comissão mensal paga ao parceiro segurador do banco para proteger contra incumprimento. O PMI custa normalmente entre 0,3 e 1,5 por cento do saldo do empréstimo por ano, consoante a pontuação de crédito e a entrada, e desaparece automaticamente quando o rácio entre dívida e valor do imóvel desce abaixo dos 78 por cento. Esta calculadora não mostra o PMI separadamente, mas, se a sua entrada for inferior a 20 por cento, some cerca de $50 a $200 por mês ao resultado da calculadora para o contabilizar.

Os custos de fecho (closing costs) nos EUA representam 2 a 5 por cento do valor do empréstimo e são pagos no momento da compra. Incluem comissões de abertura do banco, seguro de título (title insurance), avaliação, taxas de registo e provisões antecipadas de imposto predial e seguro para a conta escrow. Um empréstimo de 400 mil dólares tem tipicamente entre 8 mil e 20 mil dólares de custos de fecho que a calculadora não mostra. Peça sempre ao banco o documento Loan Estimate, que apresenta cada custo de fecho em colunas normalizadas.

Como varia o imposto predial

O imposto predial é a variável que mais difere de região para região. Cada condado define a sua própria taxa, e as taxas efetivas podem subir à medida que o valor das casas aumenta sem que as taxas locais sejam formalmente atualizadas. Consulte o seu condado no site do assessor local, ou use uma ferramenta como o Zillow ou o Redfin, que mostram a fatura real de imposto em imóveis comparáveis. Texas, Illinois, Nova Jérsia, Vermont, New Hampshire e Connecticut ultrapassam regularmente taxas efetivas de 1,5 por cento. Califórnia, Havai, Alabama e Wyoming ficam tipicamente abaixo de 0,7 por cento. Dentro de um mesmo estado há também variação significativa por condado e por cidade.

Seguro e risco de catástrofe natural

O seguro de habitação nos EUA agrega cobertura de incêndio, roubo, responsabilidade civil e fenómenos meteorológicos na maioria dos estados. Cheias e sismos ficam excluídos por defeito e exigem apólices separadas. A Florida e a Califórnia viram os prémios de seguro subir drasticamente desde 2020 devido a furacões e incêndios florestais e, em alguns mercados, as seguradoras estão a sair por completo. Se vai comprar numa zona de risco elevado, peça orçamentos a três ou quatro seguradoras antes de assumir que o valor por defeito da calculadora é exato. Em estados do interior de baixo risco, o valor por defeito é muitas vezes mais alto do que aquilo que vai realmente pagar.

Quando ponderar 15 anos em vez de 30

Uma hipoteca a 15 anos costuma ter uma taxa 0,5 a 1,0 ponto percentual mais baixa do que uma a 30 anos para o mesmo empréstimo, e o prazo mais curto significa muito menos juros no total. Num empréstimo de 400 mil dólares a 6,75 por cento ao longo de 30 anos, paga cerca de 533 mil dólares em juros. O mesmo empréstimo a 6 por cento ao longo de 15 anos paga cerca de 207 mil em juros, uma poupança de 326 mil dólares. A prestação mensal é mais alta (cerca de 3.375 contra 2.594), mas o custo total é muito menor. Se conseguir suportar a prestação mais alta sem aperto, o prazo de 15 anos é normalmente a escolha mais inteligente. Se não conseguir, fique com os 30 anos e amortize capital extra quando chegarem prémios ou rendimentos inesperados.

Dois exercícios práticos de comparação

Primeiro, calcule a prestação à taxa que lhe foi proposta e depois repita com 0,25 por cento somado e subtraído. A diferença é aquilo que vale a pena consultar vários bancos. Num empréstimo de 400 mil dólares a 30 anos, um quarto de ponto de taxa vale cerca de 65 dólares por mês e 23 mil dólares ao longo da vida do crédito. Pedir três a quatro propostas a bancos dentro de uma janela de 45 dias conta apenas como uma consulta de crédito, por isso comparar é gratuito.

Segundo, corra a calculadora com um prazo de 25 anos e some 5 mil dólares por ano em amortizações extra de capital. Isto reduz muitas vezes um empréstimo de 30 anos para 21 a 23 anos e poupa entre 70 mil e 100 mil dólares em juros, consoante a taxa. A maioria das hipotecas nos EUA permite amortizações extra de capital sem penalização, mas confirme com o seu banco.

A calculadora dá-lhe o número em destaque. Os exercícios acima dão-lhe as lições de planeamento que surgem de brincar com ele.