टैक्स, बीमा और मेंटेनेंस सहित होम लोन कैलकुलेटर

घर खरीदना ज़्यादातर लोगों के जीवन का सबसे बड़ा वित्तीय फ़ैसला होता है, और हर महीने जेब से जाने वाली रकम सिर्फ़ लोन की किस्त तक सीमित नहीं रहती। जैसे ही आप प्रॉपर्टी टैक्स, घर का बीमा और सोसाइटी मेंटेनेंस जोड़ते हैं, घर रखने की असली लागत बैंक के बताए मूलधन और ब्याज वाले आंकड़े से अक्सर 25 से 35 प्रतिशत तक ऊपर पहुँच जाती है। WhatIP होम लोन कैलकुलेटर यह पूरी तस्वीर एक ही संख्या में सामने रख देता है, ताकि आप अलग-अलग ऑफ़र की ईमानदारी से तुलना कर सकें और तय कर सकें कि असल में कितना सहना आपके बस में है।

EMI के पीछे का गणित मानक अमॉर्टाइज़ेशन फ़ॉर्मूला है। लोन की रकम ली जाती है, सालाना ब्याज दर को बारह से भाग देकर मासिक दर निकाली जाती है, और इसे लोन की अवधि के कुल महीनों पर लगाया जाता है। नतीजा एक तय मासिक किस्त होती है, जिसमें शुरुआती किस्तों का बड़ा हिस्सा ब्याज होता है और बाद की किस्तों का बड़ा हिस्सा मूलधन। बीस साल के होम लोन पर साढ़े आठ प्रतिशत ब्याज पर आप घर की कीमत का लगभग सौ प्रतिशत अकेले ब्याज में चुका सकते हैं। यह आंकड़ा तब तेज़ी से घटता है जब आप अवधि छोटी करते हैं या ब्याज दर नीचे लाते हैं।

यह टूल आपको घर की कीमत, डाउन पेमेंट, ब्याज दर, अवधि, प्रॉपर्टी टैक्स दर, बीमा और मेंटेनेंस को घटाने-बढ़ाने देता है, और फिर हर महीने आपका पैसा कहाँ जा रहा है इसका पूरा ब्योरा दिखाता है। यहाँ दिए आंकड़े अनुमान हैं, वित्तीय सलाह नहीं। बैंकों के असली ऑफ़र में प्रोसेसिंग फ़ीस और दूसरे शुल्क शामिल होते हैं जो बैंक और शहर के हिसाब से बदलते हैं। मोटा अंदाज़ा पाने के लिए इस कैलकुलेटर का इस्तेमाल करें, और सटीक लागत के लिए बैंक से लिखित लोन एस्टीमेट माँगें।

इस कैलकुलेटर का इस्तेमाल कैसे करें

कुछ छोटे क़दमों में सटीक मासिक अनुमान पाएँ।

1. घर की कीमत भरें, यानी जिस प्रॉपर्टी पर आप विचार कर रहे हैं उसकी तय सौदे की कीमत।
2. नकद दिया जाने वाला अपना डाउन पेमेंट भरें। कीमत का बीस प्रतिशत डाउन पेमेंट कई लोन में बीमा या गारंटी शुल्क का बोझ टाल देता है।
3. बैंक की बताई ब्याज दर (सालाना) जोड़ें। बीस साल की अवधि में चौथाई प्रतिशत का फ़र्क भी मायने रखता है।
4. लोन की अवधि साल में तय करें। बीस साल आम है, पर इसकी तुलना पंद्रह और दस साल से ज़रूर करें।
5. घर की कीमत के सालाना प्रतिशत के रूप में प्रॉपर्टी टैक्स दर भरें। यह शहर और इलाक़े के हिसाब से बहुत बदलती है।
6. सालाना घर का बीमा और महीने का सोसाइटी मेंटेनेंस जोड़ें।
7. नतीजा पढ़ें। मुख्य आंकड़ा मूलधन, ब्याज, टैक्स, बीमा और मेंटेनेंस को मिलाकर बनता है, इसलिए यह उसी रकम के क़रीब होता है जो हर महीने सचमुच आपके खाते से कटेगी।

एक बार में एक ही इनपुट बदलें और दोबारा हिसाब लगाएँ। इसी तरह एक खरीदारी का टूल आपके बजट की कड़ी परीक्षा बन जाता है।

एक असल उदाहरण

मान लीजिए आप ₹60,00,000 का घर ₹9,00,000 के डाउन पेमेंट पर खरीद रहे हैं, यानी पंद्रह प्रतिशत। बाक़ी ₹51,00,000 का लोन बचता है। बैंक बीस साल की तय दर पर साढ़े आठ प्रतिशत ब्याज देता है। आपके इलाक़े में प्रॉपर्टी टैक्स घर के मूल्य का सालाना लगभग आधा प्रतिशत है, घर का बीमा सालाना ₹12,000 पड़ता है, और मान लीजिए कोई मेंटेनेंस नहीं है।

मूलधन और ब्याज वाला हिस्सा लगभग ₹44,250 महीना बैठता है। प्रॉपर्टी टैक्स हर महीने करीब ₹2,500 जोड़ता है (सालाना ₹30,000 को बारह से भाग देकर)। बीमा हर महीने करीब ₹1,000 जोड़ता है। चूँकि डाउन पेमेंट बीस प्रतिशत से कम है, कई हालात में बैंक एक अतिरिक्त बीमा शुल्क भी लगा सकता है, जो जब तक आपकी हिस्सेदारी बीस प्रतिशत नहीं पहुँचती तब तक हर महीने कुछ हज़ार रुपये और जोड़ सकता है।

इन सब हिस्सों को जोड़ दें तो आपकी असली मासिक लागत लगभग ₹47,750 के आसपास आती है, न कि अकेले लोन से दिखने वाले ₹44,250। पूरी बीस साल की अवधि में ₹51,00,000 के लोन पर कुल ब्याज लगभग ₹55,00,000 तक पहुँच जाता है, यानी घर की कीमत से भी ज़्यादा। अगर आप डाउन पेमेंट बढ़ाकर ₹12,00,000 (बीस प्रतिशत) कर दें, तो लोन घटकर ₹48,00,000 रह जाता है और मासिक किस्त लगभग ₹2,600 हल्की हो जाती है। यह अकेला बदलाव पूरी अवधि में लाखों रुपये का ब्याज बचा देता है, जो दिखाता है कि डाउन पेमेंट आपके हाथ में मौजूद सबसे ताक़तवर लीवर में से एक है।

सुझाव और बेहतर तरीक़े

• कुल घर-ख़र्च को अपनी मासिक सकल आमदनी के 30 से 35 प्रतिशत के भीतर रखें। बैंक इससे कहीं ज़्यादा का लोन मंज़ूर कर देते हैं।
• डाउन पेमेंट के अलावा रजिस्ट्री, स्टांप ड्यूटी और प्रोसेसिंग फ़ीस के लिए घर की कीमत का कुछ प्रतिशत नकद अलग रखें।
• हर साल घर के मूल्य का लगभग एक प्रतिशत मरम्मत और रखरखाव के लिए अलग रखें।
• एक ही समय में तीन बैंकों से ऑफ़र लें और तुलना करें। सबसे सस्ते और सबसे महँगे बैंक के बीच का फ़र्क अक्सर चौथाई से आधा प्रतिशत तक होता है।
• बीस प्रतिशत डाउन पेमेंट को एक लक्ष्य मानें, पर इसे छूने के लिए अपना इमरजेंसी फ़ंड कभी ख़ाली न करें।

वे चार संख्याएँ जो किस्त तय करती हैं

मूलधन वह रकम है जो आप असल में उधार लेते हैं, यानी घर की कीमत में से डाउन पेमेंट घटाकर। इसे घटाने का मासिक लागत पर सबसे बड़ा असर पड़ता है। दर बैंक की वसूली जाने वाली सालाना ब्याज है, और बीस साल की अवधि में चौथाई प्रतिशत की कमी भी ढूँढने लायक़ है। अवधि वह समय है जिसमें आपको चुकाना है; लंबी अवधि मासिक किस्त घटाती है पर कुल ब्याज बढ़ा देती है। टैक्स, बीमा और मेंटेनेंस वे बार-बार आने वाले ख़र्च हैं जो लोन का हिस्सा नहीं हैं, पर आपके असली बिल का हिस्सा ज़रूर हैं। ख़ासकर प्रॉपर्टी टैक्स शहर-दर-शहर बहुत बदलता है, इसलिए हमेशा अपने इलाक़े की असली दर भरना बेहतर है, किसी मोटे अनुमान के बजाय।

रीफ़ाइनेंस यानी बैलेंस ट्रांसफ़र कब समझदारी है

एक मोटा नियम यह है कि जब भी मौजूदा दरें आपकी चल रही दर से कम से कम पौन प्रतिशत नीचे हों और आप कम से कम तीन साल और उसी घर में रहने की योजना रखते हों, तब बैलेंस ट्रांसफ़र पर सोचें। ट्रांसफ़र की प्रोसेसिंग फ़ीस लोन का कुछ प्रतिशत होती है, इसलिए उसे वसूलने के लिए आपके पास पर्याप्त बची अवधि होनी चाहिए। नई दर के साथ इस कैलकुलेटर को चलाकर अपनी नई किस्त देखें, फिर प्रोसेसिंग फ़ीस को मासिक बचत से भाग देकर अपना ब्रेक-ईवन महीना निकालें। अगर वह महीना घर बेचने या बदलने की योजना से काफ़ी पहले आ जाता है, तो बैलेंस ट्रांसफ़र अपनी लागत ख़ुद वसूल कर लेता है।