Calculateur de rendement locatif avec rendement brut, net et cash on cash

Trois chiffres vous disent presque tout ce que vous devez savoir sur un investissement locatif : le rendement net, le cash on cash et le cashflow annuel. Le rendement net est la performance du bien hors financement, calculée comme le revenu net d'exploitation divisé par le prix d'achat. Le rendement brut est le rapport plus simple entre le loyer annuel et le prix. Le cash on cash mesure l'argent que vous engagez réellement face à ce que le bien vous rapporte chaque année après la mensualité. Ensemble, les trois permettent un tri rapide pour savoir si une opération tient.

Ce calculateur prend le prix d'achat, le loyer mensuel attendu, les charges annuelles d'exploitation comme la taxe foncière, l'assurance, les réparations et la gestion, une hypothèse de vacance, l'apport versé et la mensualité du prêt, et renvoie les trois mesures de rendement ainsi que le cashflow annuel. La vacance s'applique au loyer brut avant le calcul du revenu net, de sorte que le loyer effectif reflète ce que produit vraiment une année réaliste.

Une vérification rapide de bon sens : un logement à 350 000 € avec 2 400 € de loyer mensuel, 4 200 € de charges annuelles et une vacance habituelle de 5 pour cent donne un rendement net d'environ 7,6 pour cent, un rendement brut proche de 8,2 pour cent et un cash on cash d'environ 4 pour cent après une mensualité de 1 900 €. Si un bien tombe sous 5 pour cent de rendement net ou sous 2 pour cent de cash on cash, il est difficile que ce soit un bon investissement de cashflow, sauf à acheter surtout pour la plus value. Des zones comme Paris ou Lyon donnent couramment des rendements nets sous 3 pour cent car le prix reflète la plus value attendue ; qui cherche du cashflow regarde plutôt les villes moyennes avec des rendements au dessus de 6 pour cent.

Le poste des charges d'exploitation doit être complet : taxe foncière, assurance, réserve d'entretien, gestion, qui tourne souvent autour de 6 à 8 pour cent du loyer brut, et les charges de copropriété le cas échéant. N'incluez pas la mensualité du prêt dans les charges d'exploitation ; elle va dans le champ séparé de la mensualité pour que le revenu net hors financement et le cash on cash avec financement se calculent correctement.

Rendement net, rendement brut et cash on cash

Le rendement net est la performance pure du bien sans effet de levier. Il compare le revenu net annuel, c'est à dire le loyer moins les charges d'exploitation, au prix d'achat. Un rendement net de 7 pour cent signifie que le bien génère chaque année 7 pour cent de son prix en cashflow hors financement. C'est la bonne mesure pour comparer des biens de prix et de marchés différents, car elle écarte la question du financement de l'opération.

Le rendement brut est la version plus grossière : loyer annuel divisé par prix d'achat. Il est plus facile à calculer, mais ignore les charges d'exploitation, qui peuvent aller de 25 pour cent du loyer pour des logements récents à plus de 50 pour cent pour des immeubles anciens à fort entretien.

Le cash on cash introduit l'effet de levier. C'est le cashflow annuel, soit le revenu net moins le service annuel de la dette, divisé par le capital réellement investi, en général l'apport plus les frais d'acquisition. Le cash on cash peut dépasser largement le rendement net quand le financement est favorable, avec des taux sous le rendement net, et devenir négatif quand il est défavorable, avec des taux au dessus. À 4 pour cent de taux et 7 pour cent de rendement net, l'effet de levier aide nettement ; à 5 pour cent de taux et 4 pour cent de rendement, l'effet de levier pénalise.

La règle du un pour cent et la règle du cinquante pour cent

Deux règles pratiques que les investisseurs utilisent pour filtrer vite les opérations. La règle du un pour cent veut que le loyer mensuel atteigne au moins 1 pour cent du prix d'achat ; un bien à 300 000 € devrait se louer au moins 3 000 € par mois pour mériter l'attention. Ce filtre écartait déjà presque toutes les grandes villes avant les hausses de prix postérieures à 2020 et reste aujourd'hui difficile à tenir même dans les villes moyennes. La règle du cinquante pour cent veut que la moitié du loyer brut parte en charges d'exploitation, hors dette ; c'est une hypothèse de réserve prudente qui évite de sous estimer l'entretien.

Ce calculateur n'impose aucune des deux règles ; vous saisissez le loyer et les charges réels et vous voyez les rendements obtenus. Servez vous des règles comme tri rapide avant de vous donner la peine d'entrer des chiffres détaillés pour un bien précis.

Où les hypothèses de vacance et de charges dérapent

Les deux façons les plus courantes de se tromper en analysant un locatif sont de sous estimer la vacance et de minimiser la réserve pour gros entretien. Une vacance de 5 pour cent est raisonnable pour une location stable sur un marché fort ; les biens situés sur des marchés en déclin ou à forte rotation de locataires atteignent facilement 10 ou 15 pour cent.

Le gros entretien, comme remplacer la chaudière tous les 15 ans, le chauffe eau tous les 10 ans ou les peintures et sols tous les 7 à 10 ans, coûte en moyenne entre 150 € et 350 € par mois pour un logement type, mais se dépense souvent d'un coup tous les quelques ans. Qui débute et néglige cette réserve voit son cashflow disparaître à la première grosse réparation. Le champ des charges annuelles doit inclure une réserve raisonnable ; si vous ne mettiez rien de côté jusqu'ici, relevez le à un chiffre réaliste avant de faire les comptes.

Comment l'effet de levier joue sur le rendement

L'effet de levier d'un prêt amplifie autant les gains que les pertes. Un bien acheté au comptant avec un rendement net de 7 pour cent produit un cash on cash de 7 pour cent indépendamment de la plus value. Le même bien acheté avec 25 pour cent d'apport et un prêt à 4 pour cent produit un cash on cash supérieur, car le rendement net dépasse le taux, mais avec une bien plus grande sensibilité à une baisse de loyer ; une baisse de 10 pour cent du loyer d'un bien à levier peut effacer entièrement le cashflow alors que le propriétaire sans dette encaisse encore des montants appréciables.

Le calculateur affiche à la fois le rendement net hors financement et le cash on cash avec financement, vous voyez donc l'effet de levier directement. Comme les taux ont monté depuis 2022, l'avantage du levier s'est nettement réduit ; sur le marché actuel, qui achète au comptant obtient souvent un cash on cash proche de celui qui apporte 25 pour cent, avec beaucoup moins de risque.

Ce que ce calculateur n'inclut pas

L'avantage fiscal de l'amortissement, qui dépend en France du régime applicable et peut relever sensiblement le cash on cash après impôt. L'amortissement du capital du prêt, qui constitue du patrimoine mais n'apparaît pas dans le cashflow. La plus value du bien, qui dans beaucoup de marchés est le plus grand moteur du rendement à long terme. Les frais d'acquisition, qui en France, avec les droits de mutation et le notaire, atteignent souvent 7 à 8 pour cent du prix dans l'ancien. Les scénarios de refinancement. Les reports d'imposition lors d'une revente. La réglementation locative comme l'encadrement des loyers, les restrictions aux congés ou les frais d'enregistrement. Pour une analyse complète, construisez un modèle de cashflow incluant l'amortissement et la plus value ; ce calculateur sert au tri rapide pour savoir si une opération tient sur le cashflow de base. Tous les résultats de WhatIP sont des estimations et non un conseil financier.