Calculateur de capacité d'emprunt immobilier selon vos revenus

Combien d'immobilier pouvez-vous vous offrir ? La réponse dépend de cinq choses : vos revenus bruts, vos autres dettes mensuelles, le montant de votre apport, le taux d'intérêt du prêt et le taux d'endettement maximal que votre banque accepte. Ce calculateur remonte de ces données jusqu'au prix d'achat maximal qui maintient vos mensualités de logement et de dettes à l'intérieur de cette limite.

Le taux d'endettement global retenu par les prêteurs tourne autour de 35 pour cent en France, assurance comprise, depuis le durcissement des règles. Certains montages vont un peu au-delà, mais étirer le taux signifie qu'une part plus grande de chaque salaire part dans le crédit. Le calculateur retient 36 pour cent comme choix par défaut. Montez-le pour voir la limite haute, et descendez sous 30 pour cent pour voir le chiffre vraiment prudent.

Une vérification rapide : avec un revenu brut de 90 000 €, sans autre dette et un taux de 6,5 pour cent sur 30 ans, le calculateur suggère un prix soutenable d'environ 310 000 €. Ajouter 500 € de mensualités de dette, comme un crédit auto ou un prêt personnel, abaisse ce chiffre d'environ 60 000 €. Doubler le revenu à 180 000 € double à peu près le prix maximal. Les deux plus grands leviers sont le revenu, qui dimensionne la mensualité maximale de logement, et le taux d'intérêt, qui détermine quel montant de prêt une mensualité donnée peut couvrir.

Le prix maximal affiché intègre des hypothèses de taxe foncière et d'assurance habitation dans la mensualité. Si vous vivez dans une zone à taxe foncière élevée ou à assurance coûteuse, augmentez ces données pour obtenir un résultat plus juste. Tous les résultats sont des estimations de WhatIP et ne constituent pas un conseil financier.

Ce que le taux d'endettement global signifie vraiment

Le taux d'endettement global compare l'ensemble de vos charges mensuelles de dette, soit la mensualité de logement avec capital, intérêts, taxe et assurance plus toutes les autres dettes, à vos revenus bruts mensuels. Les banques l'utilisent comme principal indicateur pour décider si vous pouvez supporter un prêt donné. Le seuil de 36 pour cent est la norme depuis des décennies ; il représente le niveau historique à partir duquel le risque d'impayé commence à grimper de façon notable.

Le taux qui ne regarde que le logement est une mesure proche mais plus stricte qui prend uniquement les coûts de logement en fraction des revenus bruts. Beaucoup d'analystes retiennent 28 pour cent comme plafond pour cette part. Le calculateur travaille avec le taux global, car c'est lui qui gouverne le montant absolu de prêt auquel vous pouvez prétendre dans la plupart des décisions de risque.

Ce que couvre la mensualité de logement

La mensualité maximale de logement calculée ici comprend le capital, les intérêts, la taxe foncière et l'assurance. Le capital et les intérêts sont le prêt lui-même, calculé au taux et à la durée que vous saisissez. La taxe foncière est exprimée en pourcentage de la valeur du bien, qui varie fortement selon la commune : sous 0,5 pour cent à certains endroits et au-dessus de 2 pour cent par an à d'autres. L'assurance habitation varie aussi, mais 0,3 à 0,5 pour cent de la valeur du bien par an est courant sur de nombreux marchés.

Les charges de copropriété n'entrent pas dans le calcul par défaut, car elles ne concernent qu'une partie des biens. Si vous regardez des appartements ou des résidences en copropriété, retranchez mentalement les charges mensuelles de copropriété de la mensualité de logement maximale affichée.

Pourquoi l'apport est décisif

L'apport remplit deux fonctions. D'abord, il réduit directement le capital du prêt, ce qui abaisse la mensualité à taux fixe. Ensuite, il vous donne accès à de meilleures conditions : plus l'apport est élevé, plus le taux d'intérêt est en général bas, car la banque assume moins de risque. Sur de nombreux marchés, un apport de 20 pour cent du prix est le seuil à partir duquel commencent les meilleures conditions et où disparaît la majoration de risque liée à un fort ratio prêt sur valeur. Si votre apport reste bien en dessous, comptez sur un taux un peu plus élevé et donc une mensualité réelle supérieure à celle affichée.

Frais d'acquisition et autres coûts réels

Le prix maximal affiché n'inclut pas les frais d'acquisition, souvent appelés frais de notaire, qui tournent autour de 7 à 8 pour cent du prix dans l'ancien et de 2 à 3 pour cent dans le neuf : droits de mutation, émoluments du notaire, frais de garantie et formalités. Prévoyez ces frais comme une trésorerie supplémentaire au-delà de l'apport. Le calculateur suppose que l'apport est tout l'argent que vous consacrez au bien lui-même.

Façons pratiques d'utiliser ce calculateur

Arbitrer entre deux prix de bien. Lancez le calculateur avec vos finances actuelles et voyez lequel passe confortablement. Si un bien visé dépasse le maximum affiché, il vous faut un apport plus grand, des revenus plus élevés, moins de dettes ou un taux plus bas.

Décider d'attendre ou non une baisse des taux. Relancez au taux actuel et à un taux hypothétique plus bas pour voir l'effet sur le prix maximal. Une baisse de 1 pour cent du taux augmente en général le prix maximal de 10 à 12 pour cent pour la même mensualité.

Planifier un remboursement de dette avant d'acheter. Réduisez la donnée des dettes mensuelles d'un montant que vous pourriez plausiblement rembourser en 6 à 12 mois et voyez combien de bien en plus cela débloque.

Ce que ce calculateur n'inclut pas

Une majoration de risque liée à un fort ratio prêt sur valeur quand l'apport est faible. Les frais d'acquisition, soit droits de mutation, émoluments du notaire, frais de garantie et formalités, qui représentent souvent 7 à 8 pour cent du prix dans l'ancien. Les charges de copropriété. Les frais de dossier et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé. Les réserves de trésorerie exigées par certaines banques. Le calculateur donne un plafond approximatif du prix d'achat ; le maximum auquel vous pouvez réellement prétendre auprès d'une banque précise dépend de votre profil financier complet et de l'offre de prêt.