Calculatrice du point mort d'un rachat de crédit immobilier : quand amortissez-vous les frais ?

Un rachat de crédit n'a de sens que si vous restez dans le logement (et dans le prêt) assez longtemps pour que l'économie mensuelle dépasse les frais. Le point mort est le mois où l'économie cumulée sur les mensualités égale les frais payés d'avance. En dessous, vous perdez de l'argent sur l'opération; au-dessus, vous y gagnez.

Cette calculatrice prend votre mensualité actuelle de capital et intérêts, la nouvelle mensualité que vous auriez après le rachat et les frais de l'opération. Elle renvoie les mois jusqu'au point mort, les années jusqu'au point mort et l'économie nette sur le reste du prêt si vous restez jusque-là. Deux chiffres commandent tout: l'économie mensuelle (mensualité actuelle moins nouvelle) et les frais. Une économie de 300 € par mois avec 5 000 € de frais atteint le point mort en 17 mois; la même économie avec 10 000 € de frais demande 34 mois.

Une règle approximative veut qu'un rachat soit payant si vous restez dans le logement au moins 24 à 36 mois au-delà du point mort. Monter un rachat n'est pas gratuit; si vous risquez de déménager ou de solder le prêt tôt, les frais sont perdus. Si vous comptez rester 5 à 10 ans et que le point mort est sous 36 mois, le rachat est en général un gain net.

Les frais varient beaucoup. Un rachat sans frais intègre ces derniers au taux du nouveau prêt ou au capital, de sorte que le chiffre des frais est nul mais la nouvelle mensualité est un peu plus haute qu'avec des frais payés. La calculatrice fonctionne dans les deux cas; saisissez simplement les vrais chiffres annoncés par votre banque. Des frais classiques tournent autour de 2 à 4 pour cent du nouveau capital, donc un rachat de 400 000 € peut coûter de 8 000 à 16 000 € de frais.

Ce que mesure vraiment le point mort

Le point mort est le mois où le coût initial du rachat, c'est-à-dire les frais, a été récupéré grâce à l'économie sur les mensualités. Le calcul est direct: les frais divisés par l'économie mensuelle donnent les mois jusqu'au point mort. Il suppose un environnement de taux stable après le rachat (pas de second rachat), un traitement fiscal inchangé et que vous conservez le logement et le prêt jusqu'au point mort et au-delà.

L'indicateur sert surtout de test rester ou partir. Si vous pouviez vendre ou déménager pendant la période avant le point mort, le rachat ne paie en général pas. Si vous restez bien au-delà du point mort, le rachat transforme un coût ponctuel en une économie mensuelle permanente.

Ce qui entre dans l'économie mensuelle et ce qui n'y entre pas

La calculatrice n'utilise que l'économie de capital et d'intérêts. Elle n'inclut pas les changements de taxe foncière, qui ne bouge pas avec un rachat, d'assurance habitation, également inchangée, ni d'assurance hypothécaire privée, qui peut augmenter ou disparaître selon le nouveau ratio prêt sur valeur.

Si votre rachat modifie la durée du prêt, en passant d'un prêt avec 25 ans restants à un prêt neuf de 30 ans, la mensualité plus basse peut ne pas représenter une vraie économie, car vous étalez les paiements sur plus de mois. La calculatrice ne compare pas le total des intérêts payés sur le prêt; elle compare les mensualités. Pour une analyse à durée égale, rachetez vers un prêt de 25 ans s'il vous reste 25 ans, ou comparez le total des intérêts séparément.

Quand regarder plus loin que le point mort

Le point mort est une vérification rapide, mais pas la seule à compter. Trois autres questions pèsent:

Premièrement, le rachat supprime-t-il l'assurance hypothécaire privée ? Si vous payez aujourd'hui cette assurance parce que votre apport était inférieur à 20 pour cent, racheter vers un prêt à 20 pour cent de capital détenu peut effacer cette prime, ce qui peut ajouter 100 à 300 € par mois d'économie en plus de celle liée au taux.

Deuxièmement, prenez-vous de l'argent au passage ? Un rachat avec déblocage de liquidités est techniquement un autre produit; l'économie n'est pas seulement le changement de taux, mais aussi l'argent neuf que vous recevez, souvent à des taux plus bas qu'un crédit hypothécaire renouvelable ou un prêt personnel. Le calcul du point mort est différent quand des liquidités entrent en jeu.

Troisièmement, la durée du prêt change-t-elle ? Si vous rachetez un crédit avec 27 ans restants vers un prêt neuf de 30 ans, vous pourriez payer bien plus d'intérêts au total même avec des mensualités plus basses. Passez le nouveau prêt dans une calculatrice de prêt immobilier pour voir le total des intérêts sur toute la durée et comparez-le au prêt existant.

Postes habituels des frais

Une ventilation type des frais d'un rachat ressemble à ceci: frais de dossier de la banque (montage, étude, traitement) de 1 000 à 2 500 €; expertise de 500 à 800 €; frais de garantie et de règlement de 1 000 à 2 500 €; frais d'enregistrement et taxes officielles de 200 à 500 €; intérêts payés d'avance selon le jour de signature; provision anticipée pour taxes et assurance de 1 500 à 4 000 € selon le calendrier de paiement. La provision anticipée n'est techniquement pas un vrai coût, car elle est remboursée depuis le compte de provision de l'ancien prêt, mais elle augmente la trésorerie nécessaire au départ.

Des rachats sans frais existent; ils intègrent les frais au taux ou au capital. Un taux sans frais est en gros de 0,25 à 0,5 pour cent plus élevé que le taux avec frais payés. Pour des durées de détention plus courtes ou des calendriers incertains, l'option sans frais est souvent le bon choix, car elle reporte le coût sur une base mensuelle alignée sur le temps que vous restez réellement.

Ce que cette calculatrice n'inclut pas

Les changements d'assurance hypothécaire privée, dont la suppression peut ajouter une économie importante au-delà du taux. Les rachats avec déblocage de liquidités, où l'économie comprend à la fois le taux plus bas et les liquidités dégagées. Le total des intérêts sur une durée modifiée, car allonger la durée baisse la mensualité mais augmente le total des intérêts. Les changements de déduction fiscale, là où les intérêts d'emprunt sont déductibles, car une mensualité plus basse signifie une déduction plus faible, donc l'économie après impôt est un peu inférieure au chiffre avant impôt. Les scénarios de prêt à taux variable où la nouvelle mensualité changera plus tard. Pour un rachat de variable vers fixe, utilisez la mensualité actuelle comme nouvelle mensualité pour un point mort prudent; pour fixe vers variable, la calculatrice surestime l'économie au-delà de la période fixe initiale.