Calculadora de rentabilidad del alquiler con rentabilidad bruta, neta y cash on cash

Tres cifras te dicen casi todo lo que necesitas saber sobre una inversión en alquiler: la rentabilidad neta, el cash on cash y el flujo de caja anual. La rentabilidad neta es el rendimiento del inmueble sin financiación, calculada como el resultado neto de explotación dividido entre el precio de compra. La rentabilidad bruta es el cociente más sencillo entre el alquiler anual y el precio. El cash on cash mide el dinero que realmente pones frente al que el inmueble te devuelve cada año tras pagar la cuota. Juntas, las tres permiten un cribado rápido para saber si una operación cuadra.

Esta calculadora toma el precio de compra, el alquiler mensual previsto, los gastos anuales de explotación como impuestos, seguro, reparaciones y administración, una hipótesis de vacancia, la entrada aportada y la cuota mensual del préstamo, y devuelve las tres medidas de rentabilidad más el flujo de caja anual. La vacancia se aplica al alquiler bruto antes de calcular el resultado neto, de modo que el alquiler efectivo refleja lo que produce de verdad un año realista.

Una comprobación rápida de sentido común: una vivienda de 350.000 € con 2.400 € de alquiler mensual, 4.200 € de gastos anuales y una vacancia habitual del 5 por ciento da una rentabilidad neta en torno al 7,6 por ciento, una rentabilidad bruta cercana al 8,2 por ciento y un cash on cash de alrededor del 4 por ciento tras una cuota de 1.900 €. Si un inmueble baja del 5 por ciento de rentabilidad neta o del 2 por ciento de cash on cash, es difícil que sea una buena inversión de flujo de caja salvo que compres sobre todo por la revalorización. Zonas como Madrid o Barcelona dan de forma rutinaria rentabilidades netas por debajo del 3 por ciento porque el precio refleja la revalorización esperada; quien busca flujo de caja suele mirar en ciudades medianas con rentabilidades por encima del 6 por ciento.

La entrada de gastos de explotación debe ser completa: impuesto sobre bienes inmuebles, seguro, reserva de mantenimiento, administración, que suele rondar el 5 al 10 por ciento del alquiler bruto, y las cuotas de comunidad si las hay. No incluyas la cuota del préstamo en los gastos de explotación; va en el campo aparte de la cuota mensual para que el resultado neto sin financiación y el cash on cash con financiación se calculen correctamente.

Rentabilidad neta, rentabilidad bruta y cash on cash

La rentabilidad neta es el rendimiento puro del inmueble sin apalancamiento. Compara el resultado neto anual, es decir el alquiler menos los gastos de explotación, con el precio de compra. Una rentabilidad neta del 7 por ciento significa que el inmueble genera cada año el 7 por ciento de su precio en flujo de caja sin financiación. Es la métrica adecuada para comparar inmuebles de distinto precio y en mercados diferentes, porque deja fuera la cuestión de cómo se financia la operación.

La rentabilidad bruta es la versión más tosca: alquiler anual entre precio de compra. Es más fácil de calcular, pero ignora los gastos de explotación, que pueden ir desde el 25 por ciento del alquiler en viviendas nuevas hasta más del 50 por ciento en edificios antiguos con mucho mantenimiento.

El cash on cash introduce el apalancamiento. Es el flujo de caja anual, es decir el resultado neto menos el servicio anual de la deuda, dividido entre el capital realmente invertido, normalmente la entrada más los gastos de compra. El cash on cash puede ser muy superior a la rentabilidad neta cuando la financiación es favorable, con tipos por debajo de la rentabilidad neta, y puede ser negativo cuando es desfavorable, con tipos por encima. A un 4 por ciento de tipo y un 7 por ciento de rentabilidad neta el apalancamiento ayuda con claridad; a un 5 por ciento de tipo y un 4 por ciento de rentabilidad, el apalancamiento perjudica.

La regla del uno por ciento y la regla del cincuenta por ciento

Dos reglas prácticas que los inversores usan para filtrar operaciones deprisa. La regla del uno por ciento dice que el alquiler mensual debe ser al menos el 1 por ciento del precio de compra; un inmueble de 300.000 € debería alquilarse por al menos 3.000 € al mes para merecer atención. Este filtro descartaba casi todas las grandes ciudades ya antes de las subidas de precio posteriores a 2020 y hoy cuesta cumplirlo incluso en ciudades medianas. La regla del cincuenta por ciento dice que la mitad del alquiler bruto se va en gastos de explotación, sin contar la deuda; es una hipótesis de reserva prudente que ayuda a no subestimar el mantenimiento.

Esta calculadora no impone ninguna de las dos reglas; introduces el alquiler y los gastos reales y ves las rentabilidades resultantes. Usa las reglas como cribado rápido antes de molestarte en meter cifras detalladas de un inmueble concreto.

Dónde fallan las hipótesis de vacancia y gastos

Las dos formas más habituales de equivocarse al analizar un alquiler son subestimar la vacancia e infravalorar la reserva para grandes reparaciones. Una vacancia del 5 por ciento es razonable para un alquiler estable en un mercado fuerte; los inmuebles en mercados en declive o con mucha rotación de inquilinos llegan con facilidad al 10 o 15 por ciento.

Las grandes reparaciones, como cambiar la caldera cada 15 años, el calentador cada 10 o pintura y suelos cada 7 a 10 años, rondan de media entre 150 € y 350 € al mes en una vivienda típica, pero suelen gastarse de golpe cada pocos años. Quien empieza y pasa por alto esta reserva ve desaparecer su flujo de caja cuando llega la primera reparación importante. El campo de gastos anuales debe incluir una reserva razonable; si hasta ahora no apartabas nada, súbela a una cifra realista antes de hacer las cuentas.

Cómo interactúa el apalancamiento con la rentabilidad

El apalancamiento de un préstamo amplifica tanto las ganancias como las pérdidas. Un inmueble comprado al contado con una rentabilidad neta del 7 por ciento produce un cash on cash del 7 por ciento al margen de la revalorización. El mismo inmueble comprado con un 25 por ciento de entrada y un préstamo al 4 por ciento produce un cash on cash mayor, porque la rentabilidad neta supera al tipo, pero con mucha más sensibilidad a una caída del alquiler; una bajada del 10 por ciento en el alquiler de un inmueble apalancado puede borrar el flujo de caja por completo mientras el propietario sin deuda sigue ingresando cantidades apreciables.

La calculadora muestra a la vez la rentabilidad neta sin financiación y el cash on cash con financiación, así que ves el efecto del apalancamiento de forma directa. Como los tipos han subido desde 2022, la ventaja del apalancamiento se ha reducido de forma notable; en el mercado actual quien compra al contado logra a menudo un cash on cash parecido al de quien aporta un 25 por ciento de entrada, con mucho menos riesgo.

Qué no incluye esta calculadora

La ventaja fiscal de la amortización, que en España depende de la normativa aplicable y puede elevar de forma apreciable el cash on cash tras impuestos. La amortización del principal del préstamo, que crea patrimonio pero no aparece en el flujo de caja. La revalorización del inmueble, que en muchos mercados es el mayor motor de la rentabilidad a largo plazo. Los gastos de compra, que en España con impuesto de transmisiones, notaría y registro suelen ir del 8 al 12 por ciento del precio. Los escenarios de refinanciación. Los aplazamientos fiscales en una venta posterior. La normativa de alquiler como límites de renta, restricciones a los desahucios o tasas de registro. Para un análisis completo, elabora un modelo de flujo de caja que incluya amortización y revalorización; esta calculadora sirve para un cribado rápido de si una operación cuadra en términos básicos de flujo de caja. Todos los resultados de WhatIP son estimaciones y no asesoramiento financiero.