Calculadora de punto de equilibrio de la refinanciación: ¿cuándo recuperas los gastos de cierre?

Refinanciar solo tiene sentido si te quedas en la vivienda y en el préstamo el tiempo suficiente para que el ahorro mensual supere los gastos de cierre. El punto de equilibrio es el mes en el que el ahorro acumulado en las cuotas iguala los gastos de cierre pagados por adelantado. Por debajo de ese punto, pierdes dinero con la refinanciación; por encima, ganas.

Esta calculadora toma tu cuota mensual actual de capital e intereses, la nueva cuota que tendrías tras refinanciar y los gastos de cierre de la refinanciación. Devuelve los meses hasta el punto de equilibrio, los años hasta el punto de equilibrio y el ahorro neto durante el resto del préstamo si te quedas hasta entonces. Dos cifras lo controlan todo: el ahorro mensual, es decir la cuota actual menos la nueva, y los gastos de cierre. Un ahorro de 300 € al mes con 5.000 € de gastos de cierre alcanza el equilibrio en 17 meses; el mismo ahorro con 10.000 € de gastos tarda 34 meses.

Una regla práctica aproximada es que refinanciar compensa si vas a quedarte en la vivienda al menos de 24 a 36 meses más allá del punto de equilibrio. Montar una refinanciación no es gratis; si puede que te mudes o liquides el préstamo antes de tiempo, los gastos de cierre se desperdician. Si piensas quedarte en la vivienda de 5 a 10 años y el punto de equilibrio está por debajo de 36 meses, la refinanciación suele ser una victoria clara.

Los gastos de cierre varían mucho. Una refinanciación sin gastos incorpora los gastos de cierre al tipo del nuevo préstamo o al capital, de modo que la cifra de gastos es cero pero la nueva cuota es algo más alta de lo que sería con gastos pagados. La calculadora funciona en ambos casos; basta con que introduzcas las cifras reales que te cotice el banco. Los gastos de cierre tradicionales habituales rondan del 2 al 4 por ciento del nuevo importe del préstamo, así que una refinanciación de 400.000 € puede suponer entre 8.000 y 16.000 € en gastos de cierre.

Qué mide en realidad el punto de equilibrio

El punto de equilibrio es el mes en el que el coste inicial de refinanciar, es decir los gastos de cierre, se ha recuperado mediante el ahorro de las cuotas mensuales. El cálculo es directo: los gastos de cierre divididos entre el ahorro mensual dan los meses hasta el punto de equilibrio. Asume un entorno de tipos estable tras la refinanciación, sin una segunda refinanciación, un tratamiento fiscal sin cambios y que conservas la vivienda y el préstamo hasta el punto de equilibrio y más allá.

La métrica resulta más útil como prueba de quedarse o marcharse. Si pudieras vender o mudarte dentro del periodo de equilibrio, refinanciar normalmente no compensa. Si vas a estar en la vivienda mucho más allá del equilibrio, la refinanciación convierte un coste puntual en un ahorro mensual permanente.

Qué hay en el ahorro mensual y qué no

La calculadora usa solo el ahorro de capital e intereses. No incluye cambios en el impuesto sobre bienes inmuebles, que no varía al refinanciar, en el seguro de hogar, también sin cambios, ni en el seguro hipotecario privado, que puede aumentar o desaparecer según la nueva relación entre préstamo y valor.

Si tu refinanciación cambia el plazo del préstamo, al pasar de un préstamo con 25 años restantes a uno nuevo de 30 años, puede que la cuota más baja no represente un ahorro real, porque estás extendiendo los pagos a lo largo de más meses. La calculadora no compara el interés total pagado durante el préstamo; compara cuotas mensuales. Para un análisis equivalente, refinancia a un préstamo de 25 años si te quedan 25, o compara la cifra de interés total por separado.

Cuándo mirar más allá del punto de equilibrio

El punto de equilibrio es una comprobación rápida, pero no la única consideración. Importan otras tres preguntas:

Primera, ¿la refinanciación elimina el seguro hipotecario privado? Si ahora pagas ese seguro porque tu entrada fue inferior al 20 por ciento, refinanciar a un préstamo con un 20 por ciento de capital propio puede quitar esa prima, lo que puede sumar de 100 a 300 € al mes de ahorro además del ahorro por el tipo.

Segunda, ¿estás sacando dinero en efectivo? Una refinanciación con disposición de efectivo es técnicamente un producto distinto; el ahorro no es solo el cambio de tipo, sino también el dinero nuevo que recibes, a menudo a tipos más bajos que una línea de crédito con garantía hipotecaria o un préstamo personal. El cálculo del punto de equilibrio es distinto cuando hay efectivo de por medio.

Tercera, ¿cambia la duración del préstamo? Si refinancias una hipoteca con 27 años restantes a una nueva de 30, puedes pagar mucho más interés total aun con cuotas mensuales más bajas. Calcula el nuevo préstamo con una calculadora de hipoteca para ver el interés total durante todo el plazo y compáralo con el préstamo actual.

Partidas habituales de los gastos de cierre

Un desglose típico de los gastos de cierre de una refinanciación es así: comisiones del banco por apertura, análisis y tramitación, de 1.000 a 2.500 €; tasación, de 500 a 800 €; seguro de título y gastos de gestoría, de 1.000 a 2.500 €; aranceles registrales y tasas oficiales, de 200 a 500 €; intereses anticipados según el día de la firma; provisión anticipada para impuestos y seguro, de 1.500 a 4.000 € según el calendario de pagos. La provisión anticipada no es técnicamente un coste real, ya que se reembolsa de la provisión del préstamo anterior, pero sí aumenta el efectivo necesario por adelantado.

Existen refinanciaciones sin gastos; incorporan los gastos de cierre al tipo o al capital. Un tipo sin gastos suele ser de un 0,25 a un 0,5 por ciento más alto que el tipo con gastos pagados. Para periodos de permanencia más cortos o calendarios inciertos, la opción sin gastos suele ser la adecuada, porque traslada el coste a una base mensual alineada con el tiempo que realmente te quedas.

Qué no incluye esta calculadora

Los cambios en el seguro hipotecario privado, cuya eliminación puede sumar un ahorro considerable más allá del tipo. Las refinanciaciones con disposición de efectivo, donde el ahorro incluye tanto el tipo más bajo como el efectivo liberado. El interés total a lo largo de un plazo modificado, ya que alargar el plazo baja la cuota mensual pero aumenta el interés total. Los cambios en la deducción fiscal, allí donde los intereses hipotecarios son deducibles, porque una cuota menor implica una deducción menor, de modo que el ahorro después de impuestos es algo inferior a la cifra antes de impuestos. Los escenarios con hipoteca a tipo variable en los que la nueva cuota cambiará más adelante. Para refinanciaciones de variable a fijo, usa la cuota actual como nueva cuota para un punto de equilibrio prudente; para fijo a variable, la calculadora sobrestima el ahorro más allá del periodo fijo inicial.