Calculadora de cuánta casa puedo comprar según tus ingresos

¿Cuánta casa puedes comprar? La respuesta depende de cinco cosas: tus ingresos brutos, tus demás deudas mensuales, el importe de tu entrada, el tipo de interés de la hipoteca y el ratio máximo de endeudamiento sobre ingresos que tu banco esté dispuesto a aceptar. Esta calculadora retrocede desde esos datos hasta el precio de compra máximo que mantiene tus pagos de vivienda más deudas dentro de ese límite.

El ratio de endeudamiento total habitual en el análisis de riesgos es del 36 por ciento. Algunos programas admiten hasta el 43 por ciento y ciertos casos especiales van más allá, pero estirar el ratio significa que cada nómina destina más a la hipoteca. La calculadora usa por defecto el 36 por ciento como opción prudente. Súbelo al 43 por ciento para ver el tope, y por debajo del 30 por ciento para ver la cifra realmente segura.

Una comprobación rápida: con unos ingresos brutos de 90.000 €, sin otras deudas y un tipo del 6,5 por ciento a 30 años, la calculadora sugiere un precio de vivienda sostenible de unos 310.000 €. Añadir 500 € de pagos mensuales de deuda, como un préstamo del coche o un crédito, reduce esa cifra en unos 60.000 €. Duplicar los ingresos hasta 180.000 € duplica aproximadamente el precio máximo de vivienda. Las dos mayores palancas son los ingresos, que escalan la cuota máxima de vivienda, y el tipo de interés, que determina cuánto préstamo puede sostener una cuota dada.

La cifra de precio máximo incluye hipótesis de impuesto sobre el inmueble y seguro del hogar dentro de la cuota mensual. Si vives en una zona con impuestos sobre la vivienda más altos o con un seguro caro, sube esos datos para ver un resultado más ajustado. Todos los resultados son estimaciones de WhatIP y no constituyen asesoramiento financiero.

Qué significa de verdad el ratio de endeudamiento total

El ratio de endeudamiento total compara tus obligaciones mensuales de deuda, es decir, la cuota de vivienda con capital, intereses, impuesto y seguro más todas las demás deudas, frente a tus ingresos brutos mensuales. Los bancos lo usan como principal indicador para decidir si puedes sostener un préstamo dado. El umbral del 36 por ciento ha sido el estándar durante décadas; representa el nivel histórico a partir del cual el riesgo de impago empieza a subir de forma apreciable.

El ratio que mira solo la vivienda es una medida relacionada pero más estricta que toma únicamente los costes de vivienda como fracción de los ingresos brutos. Muchos analistas usan el 28 por ciento como tope para esa parte. La calculadora trabaja con el ratio total, porque es el que gobierna el importe absoluto de préstamo para el que puedes calificar en la mayoría de las decisiones de riesgo.

Qué cubre la cuota de vivienda

La cuota mensual máxima de vivienda que se calcula aquí incluye capital, intereses, impuesto sobre el inmueble y seguro. El capital y los intereses son la hipoteca en sí, calculada con el tipo y el plazo que introduces. El impuesto sobre el inmueble se muestra como un porcentaje del valor de la vivienda, que varía mucho según la zona: por debajo del 0,5 por ciento en algunos lugares y por encima del 2 por ciento al año en otros. El seguro del hogar también varía, pero del 0,3 al 0,5 por ciento del valor de la vivienda al año es lo habitual en muchos mercados.

Las cuotas de comunidad de propietarios no entran en el cálculo por defecto, porque solo afectan a una parte de las viviendas. Si miras pisos o urbanizaciones con comunidad, resta mentalmente la cuota mensual de comunidad de la cuota máxima de vivienda mostrada.

Por qué la entrada es decisiva

La entrada cumple dos funciones. Primero, reduce directamente el capital del préstamo, lo que rebaja la cuota mensual a un tipo fijo. Segundo, te da acceso a mejores condiciones: cuanto mayor es la entrada, más bajo suele ser el tipo de interés, porque el banco asume menos riesgo. En muchos mercados, una entrada del 20 por ciento del precio es el umbral a partir del cual empiezan las mejores condiciones y desaparece el recargo de riesgo por una relación préstamo-valor alta. Si tu entrada queda bastante por debajo, cuenta con un tipo algo mayor y, por tanto, una cuota real superior a la mostrada.

Gastos de compra y otros costes reales

El precio máximo de vivienda mostrado no incluye los gastos de compra, que rondan del 10 al 15 por ciento del precio según la comunidad autónoma y el caso: impuestos de la compraventa, notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación. Prevé tener esos gastos disponibles como dinero adicional más allá de la entrada. La calculadora supone que la entrada es todo el dinero que aportas a la vivienda en sí.

Formas prácticas de usar esta calculadora

Decidir entre dos precios de vivienda. Calcula con tus finanzas actuales y comprueba cuál encaja con holgura. Si una vivienda objetivo supera el máximo mostrado, necesitas una entrada mayor, más ingresos, menos deudas o un tipo de interés más bajo.

Decidir si esperar a que bajen los tipos. Vuelve a calcular con el tipo actual y con un hipotético tipo más bajo para ver el efecto en el precio máximo. Una bajada de 1 por ciento en el tipo suele aumentar el precio máximo de vivienda del 10 al 12 por ciento para la misma cuota mensual.

Planificar la amortización de deuda antes de comprar. Reduce el dato de deudas mensuales en un importe que pudieras amortizar de forma plausible en 6 a 12 meses y observa cuánta más vivienda desbloquea eso.

Lo que esta calculadora no incluye

Un recargo de riesgo por una relación préstamo-valor alta cuando la entrada es pequeña. Los gastos de compra, es decir, impuestos de la compraventa, notaría, registro, gestoría y tasación, que juntos suelen suponer del 10 al 15 por ciento del precio. Las cuotas de comunidad de propietarios. Las comisiones de apertura y los puntos. Las reservas de liquidez que exigen algunos bancos. La calculadora ofrece un techo aproximado del precio de compra; el máximo para el que puedes calificar de verdad en un banco concreto depende de tu perfil financiero completo y del programa del préstamo.