Calculadora de rentabilidad BRRRR (Comprar, Reformar, Alquilar, Refinanciar, Repetir)
Live- BRRRR works best when ARV is high enough that 75% LTV refinancing returns most of the cash invested. The textbook 'infinite return' case is cash-out = total-cash-in. Real-world refis typically leave $5k to $20k of cash in the deal, producing finite but still strong cash-on-cash returns.
BRRRR son las siglas en inglés de Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, es decir Comprar, Reformar, Alquilar, Refinanciar y Repetir. Es una estrategia de inversión inmobiliaria que popularizó BiggerPockets en la década de 2010 y que permite reciclar el mismo capital a lo largo de varias propiedades. El mecanismo es claro: compras un inmueble que necesita reforma por debajo de su valor de mercado, a menudo con capital propio o con financiación puente, lo reformas para elevar su valor tras la reforma, lo alquilas para generar flujo de caja, lo refinancias con un préstamo convencional al 75 u 80 por ciento del valor de tasación y recuperas así la mayor parte o la totalidad del dinero invertido, para después repetir el proceso con el capital recuperado.
Esta calculadora recoge la imagen financiera completa de una operación BRRRR: precio de compra, presupuesto de reforma, gastos de compra, valor estimado tras la reforma, porcentaje y tipo de interés de la refinanciación, alquiler mensual y gastos de explotación. Te devuelve el capital invertido al inicio, el importe recuperado al refinanciar, el capital que queda atrapado en la operación, el flujo de caja mensual del alquiler y la rentabilidad cash on cash sobre el capital que sigue dentro. El objetivo de manual en BRRRR es la rentabilidad infinita, el caso en el que la refinanciación devuelve todo el dinero y el inversor se queda la propiedad con cero capital neto invertido.
Una comprobación rápida de sentido común: una compra de 80.000 € con 30.000 € de reforma y 4.000 € de gastos suman 114.000 € de capital invertido. Con un valor tras la reforma de 160.000 € y una refinanciación al 75 por ciento, recuperas 120.000 € menos 3.000 € de gastos de refinanciación, es decir 117.000 €. El capital neto atrapado en la operación queda en cero e incluso el inversor ha retirado unos 3.000 € de beneficio. Con 1.500 € de alquiler menos 400 € de gastos menos 750 € de cuota quedan 350 € de flujo mensual, o sea 4.200 € al año sobre cero capital. Ese es justo el caso de rentabilidad infinita que persiguen los inversores BRRRR.
En la realidad rara vez se logra el escenario perfecto sin capital atrapado. Lo más habitual es que queden entre 5.000 € y 25.000 € en la operación tras refinanciar, lo que da una rentabilidad cash on cash finita pero aún sólida, a menudo del 15 al 30 por ciento anual, sumada a la posible revalorización. La estrategia funciona mejor en mercados donde los inmuebles a reformar se venden con un descuento real frente a su valor tras la reforma y donde los criterios de tasación del banco liberan suficiente dinero para recuperar buena parte del coste de la reforma.
Frequently asked questions
Con una refinanciación al 75 por ciento, el valor tras la reforma debe ser al menos 1,33 veces tu capital invertido total, es decir compra más reforma más gastos. Al 80 por ciento basta con 1,25 veces. La regla del 70/30 de BRRRR lo resume: el valor tras la reforma por 0,75 menos el coste de la reforma debe ser al menos el 70 por ciento del precio de compra para que la operación tenga sentido.
Cómo funcionan los cinco pasos
Comprar. Adquiere el inmueble por debajo del valor de mercado, normalmente fuera del circuito habitual mediante subastas, herencias, ventas urgentes o anuncios publicados como inmuebles a reformar. Comprar con capital propio permite cerrar rápido y negociar rebajas. La financiación puente, con un tipo más alto, sirve a quien no dispone de efectivo suficiente para la compra completa.
Reformar. Renueva para elevar el valor tras la reforma. Lo decisivo es cocina, baños, suelos, pintura, calefacción si está anticuada, cubierta si está deteriorada y la primera impresión. El objetivo es dejar el inmueble en el estado medio de la zona, no modernizarlo por encima del nivel del entorno. Reformar de más es un error frecuente en BRRRR: gastar 50.000 € en un inmueble cuyo valor tras la reforma sería el mismo con 30.000 €.
Alquilar. Coloca un inquilino antes de refinanciar. La mayoría de los bancos exigen un historial de cobro de alquileres, normalmente de seis a doce meses, y que el inmueble esté alquilado a precio de mercado antes de refinanciar sobre el valor tras la reforma.
Refinanciar. Solicita un préstamo convencional al 75 u 80 por ciento del valor tras la reforma. El dinero que recibes es la diferencia entre el nuevo préstamo y la cancelación de la financiación original, o tu capital invertido si compraste solo con efectivo. Los gastos de refinanciación suelen rondar los 3.000 € a 5.000 € según el importe del préstamo.
Repetir. Usa el capital recuperado para financiar la siguiente operación BRRRR. Con unos 120.000 € reciclados cada seis a doce meses, un inversor disciplinado puede construir una cartera de cinco a diez inmuebles en tres a cinco años con el mismo capital inicial.
Dónde funciona BRRRR y dónde falla
BRRRR funciona mejor en mercados donde los inmuebles a reformar se venden con un descuento real frente a su valor tras la reforma. En España suelen ser ciudades medianas y zonas del interior alejadas de los grandes núcleos, donde los precios de compra son lo bastante bajos para que descuentos del 30 al 40 por ciento sobre el valor final resulten realistas y los presupuestos de reforma se mantengan manejables.
En las zonas caras la estrategia falla. En Madrid, Barcelona, San Sebastián o las áreas más demandadas de la costa los precios de compra son demasiado altos para que el descuento compense el riesgo, y los costes de reforma no crecen de forma proporcional al precio. Un inmueble a reformar de 1,2 millones de euros necesitaría un valor tras la reforma de 1,6 millones para que salgan las cuentas, y la oferta disponible rara vez sostiene esa matemática.
La estrategia también falla cuando suben los tipos. El entorno de 2022 a 2024, con tipos de refinanciación por encima del 4 por ciento, redujo los importes recuperados y aumentó la cuota mensual, lo que rompió muchas operaciones que habrían funcionado con tipos más bajos. En épocas de tipos altos, quien busca flujo de caja necesita descuentos más estrictos para compensar.
Qué puede salir mal
Cuatro errores habituales en BRRRR:
- Valor tras la reforma mal calculado. El fallo más común. El inversor estima el valor con comparables optimistas y descubre en la tasación que el valor real es un 10 a 20 por ciento menor. El importe recuperado se reduce en la misma proporción. Pide una valoración prudente a un agente local antes de comprometerte.
- Presupuesto de reforma desbordado. La mayoría de las reformas se pasan del presupuesto entre un 10 y un 30 por ciento por sorpresas en cimientos, instalación eléctrica o fontanería. Incluye un margen del 15 por ciento.
- Condiciones del banco. Muchas entidades exigen de seis a doce meses de historial de alquiler y un inquilino antes de refinanciar sobre el valor tras la reforma. El flujo de caja durante esa espera debe cubrirse con otros fondos. Planifica ese hueco.
- Retrasos en el alquiler. El periodo vacío durante la refinanciación alarga la espera y suma costes de mantenimiento. Una comercialización activa y aceptar un alquiler algo por debajo del mercado a cambio de una colocación rápida suele ser la decisión correcta.
El caso de la rentabilidad infinita
El ideal de BRRRR se da cuando el importe recuperado al refinanciar iguala al capital total invertido. Entonces no queda dinero atrapado en la operación, pero el flujo de caja sigue entrando. El cálculo de rentabilidad se rompe porque el denominador es cero, así que en la práctica la rentabilidad es infinita.
En la realidad, la rentabilidad infinita es poco frecuente. El objetivo realista es recuperar entre el 80 y el 95 por ciento del capital invertido, dejando entre 5.000 € y 25.000 € en la operación, con rentabilidades cash on cash del 20 al 50 por ciento anual sobre el capital restante. Incluso recuperando solo el 50 por ciento, un mal resultado para BRRRR, la rentabilidad suele seguir siendo fuerte porque el apalancamiento tiene en la práctica coste negativo, ya que el excedente del alquiler supera la cuota más los gastos.
Qué no incluye esta calculadora
La financiación durante la fase de reforma con intereses, comisiones y costes de mantenimiento de la financiación puente. El periodo vacío y los retrasos en el alquiler durante la espera. Las reservas para grandes reparaciones más allá de los gastos mensuales, como cubierta, calefacción o calentador. La revisión del valor catastral tras la reforma. Los cambios en el seguro. La amortización fiscal, que ofrece una ventaja apreciable y que en España depende de la normativa aplicable. Las implicaciones fiscales de retirar capital al refinanciar, que en general no constituye un hecho imponible, aunque conviene confirmarlo con un asesor fiscal. Las diferencias territoriales del impuesto sobre la propiedad. Las previsiones de revalorización, que pueden ser la mayor fuente de rentabilidad total a lo largo del periodo de tenencia. Para un análisis BRRRR completo, elabora una proyección de flujo de caja que incluya la fase de reforma y la fase de tenencia tras la refinanciación. Esta calculadora cubre la economía estable posterior a la refinanciación. Todos los resultados de WhatIP son estimaciones y no asesoramiento financiero.