Mietrendite Rechner für Kapitalanlage Immobilien mit Brutto und Netto

Drei Zahlen sagen Ihnen das Wichtigste über eine Kapitalanlage Immobilie: die Nettomietrendite, die Eigenkapitalrendite und der jährliche Cashflow. Die Nettomietrendite ist die Verzinsung des Objekts ohne Fremdkapital, berechnet als Reinertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Bruttomietrendite ist das einfachere Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis. Die Eigenkapitalrendite misst das tatsächlich eingesetzte Kapital gegen den Betrag, den das Objekt nach Bedienung des Darlehens jedes Jahr zurückbringt. Zusammen erlauben die drei Werte eine schnelle Einschätzung, ob sich ein Angebot rechnet.

Dieser Rechner erfasst Kaufpreis, erwartete Monatsmiete, jährliche Bewirtschaftungskosten wie Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung und Verwaltung, eine Leerstandsannahme, das eingesetzte Eigenkapital und die monatliche Darlehensrate. Er gibt alle drei Renditekennzahlen plus den jährlichen Cashflow aus. Der Leerstand wird vor dem Reinertrag auf die Bruttomiete angewendet, sodass die wirksame Miete dem entspricht, was ein realistisches Mietjahr tatsächlich einbringt.

Eine grobe Plausibilitätsprüfung: Eine Eigentumswohnung für 350.000 € mit 2.400 € Monatsmiete, 4.200 € jährlichen Kosten und üblichen 5 Prozent Leerstand ergibt eine Nettomietrendite von rund 7,6 Prozent, eine Bruttomietrendite von etwa 8,2 Prozent und eine Eigenkapitalrendite von rund 4 Prozent nach einer Rate von 1.900 €. Liegt ein Objekt unter 5 Prozent Nettomietrendite oder unter 2 Prozent Eigenkapitalrendite, ist es als Cashflow Anlage kaum interessant, es sei denn, Sie kaufen vor allem wegen der Wertsteigerung. Begehrte Lagen wie München oder Hamburg liefern routinemäßig Nettomietrenditen unter 3 Prozent, weil der Preis die erwartete Wertsteigerung vorwegnimmt. Auf Cashflow ausgerichtete Anleger suchen daher eher in mittelgroßen Städten mit Renditen über 6 Prozent.

Die Eingabe der Bewirtschaftungskosten sollte vollständig sein: Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, die oft 5 bis 10 Prozent der Bruttomiete beträgt, sowie das Hausgeld bei Wohnungen. Geben Sie die Darlehensrate nicht bei den Bewirtschaftungskosten an. Sie gehört in das separate Feld für die Rate, damit der Reinertrag ohne Fremdkapital und die Eigenkapitalrendite mit Fremdkapital korrekt berechnet werden.

Nettomietrendite, Bruttomietrendite und Eigenkapitalrendite

Die Nettomietrendite ist die reine Verzinsung des Objekts ohne Fremdkapital. Sie stellt den jährlichen Reinertrag, also Miete minus Bewirtschaftungskosten, dem Kaufpreis gegenüber. Eine Nettomietrendite von 7 Prozent bedeutet, dass das Objekt jedes Jahr 7 Prozent seines Kaufpreises als Cashflow ohne Fremdkapital erwirtschaftet. Sie ist die richtige Kennzahl, um Objekte unterschiedlicher Preisklasse und Lage zu vergleichen, weil sie die Frage der Finanzierung ausklammert.

Die Bruttomietrendite ist die gröbere Variante: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist leichter zu rechnen, ignoriert aber die Bewirtschaftungskosten, die von 25 Prozent der Miete bei neueren Wohnungen bis über 50 Prozent bei älteren Mehrfamilienhäusern mit hohem Instandhaltungsbedarf reichen können.

Die Eigenkapitalrendite bringt das Fremdkapital ins Spiel. Sie ist der jährliche Cashflow, also Reinertrag minus jährlicher Kapitaldienst, geteilt durch das tatsächlich eingesetzte Kapital, meist Eigenkapital plus Kaufnebenkosten. Die Eigenkapitalrendite kann deutlich über der Nettomietrendite liegen, wenn die Finanzierung günstig ist, also der Zins unter der Nettomietrendite liegt, und sie kann negativ werden, wenn der Zins darüber liegt. Bei 4 Prozent Darlehenszins und 7 Prozent Nettomietrendite ist der Hebelvorteil deutlich; bei 5 Prozent Zins und 4 Prozent Rendite schadet der Hebel.

Die Ein Prozent Regel und die Fünfzig Prozent Regel

Zwei Faustregeln, mit denen Anleger Angebote schnell filtern. Die Ein Prozent Regel besagt, dass die Monatsmiete mindestens 1 Prozent des Kaufpreises betragen sollte; eine Immobilie für 300.000 € sollte also mindestens 3.000 € im Monat einbringen, um überhaupt in Betracht zu kommen. Dieser Filter schloss in begehrten Lagen schon vor den Preissteigerungen nach 2020 fast alles aus und ist heute selbst in mittelgroßen Städten schwer zu erfüllen. Die Fünfzig Prozent Regel besagt, dass die Hälfte der Bruttomiete in die Bewirtschaftung fließt, ohne Kapitaldienst; sie ist eine vorsichtige Rücklagenannahme, die hilft, die Instandhaltung nicht zu unterschätzen.

Dieser Rechner setzt keine der beiden Regeln durch. Sie geben die tatsächliche Miete und die Kosten ein und sehen die resultierenden Renditen. Nutzen Sie die Regeln als schnellen Vorfilter, bevor Sie für ein konkretes Objekt detaillierte Zahlen eingeben.

Wo Annahmen zu Leerstand und Kosten danebenliegen

Die zwei häufigsten Fehler bei der Bewertung einer Mietimmobilie sind ein zu niedrig angesetzter Leerstand und zu geringe Rücklagen für größere Instandhaltung. Ein Leerstand von 5 Prozent ist für eine stabile Vermietung in einem starken Markt angemessen; Objekte in schrumpfenden Märkten oder mit häufigem Mieterwechsel kommen leicht auf 10 bis 15 Prozent.

Größere Instandhaltung wie eine neue Heizung alle 15 Jahre, ein Warmwasserbereiter alle 10 Jahre oder Maler und Bodenarbeiten alle 7 bis 10 Jahre kostet bei einer typischen Wohnung im Schnitt rund 150 € bis 350 € im Monat, fällt aber meist gebündelt alle paar Jahre an. Anfänger, die diese Rücklage ignorieren, sehen ihren Cashflow verschwinden, sobald die erste größere Reparatur kommt. Das Feld für die jährlichen Kosten sollte eine angemessene Rücklage enthalten; wenn Sie bisher nichts dafür zurücklegen, erhöhen Sie den Wert auf einen realistischen Betrag, bevor Sie rechnen.

Wie der Hebel auf die Rendite wirkt

Der Hebel durch ein Darlehen verstärkt Gewinne und Verluste zugleich. Ein vollständig mit Eigenkapital gekauftes Objekt mit 7 Prozent Nettomietrendite bringt unabhängig von der Wertsteigerung eine Eigenkapitalrendite von 7 Prozent. Dasselbe Objekt mit 25 Prozent Eigenkapital und einem Darlehen zu 4 Prozent bringt eine höhere Eigenkapitalrendite, weil die Nettomietrendite über dem Zins liegt, ist aber deutlich empfindlicher gegenüber Mietrückgängen; ein Mietrückgang von 10 Prozent kann den Cashflow eines fremdfinanzierten Objekts vollständig auslöschen, während der schuldenfreie Eigentümer weiter spürbare Beträge vereinnahmt.

Der Rechner zeigt sowohl die Nettomietrendite ohne Fremdkapital als auch die Eigenkapitalrendite mit Fremdkapital, sodass Sie den Hebeleffekt direkt sehen. Da die Darlehenszinsen seit 2022 gestiegen sind, ist der Hebelvorteil deutlich geschrumpft; Käufer mit viel Eigenkapital erzielen im aktuellen Markt oft eine ähnliche Eigenkapitalrendite wie Käufer mit 25 Prozent Eigenkapital, bei deutlich geringerem Risiko.

Was dieser Rechner nicht berücksichtigt

Den Steuervorteil aus der Abschreibung, die in Deutschland je nach Baujahr und Nutzung gestaffelt ist und die Rendite nach Steuern spürbar heben kann. Die Tilgung des Darlehens, die Eigenkapital aufbaut, aber nicht im Cashflow erscheint. Die Wertsteigerung der Immobilie, die in vielen Märkten der größere Treiber der langfristigen Rendite ist. Die Kaufnebenkosten, die in Deutschland je nach Bundesland mit Grunderwerbsteuer, Notar und Makler oft 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Szenarien zur Umschuldung. Steuerliche Aufschübe bei einem späteren Verkauf. Mietrechtliche Vorgaben wie Mietpreisbremse, Kündigungsschutz oder Anmeldepflichten. Für eine umfassende Analyse erstellen Sie ein vollständiges Cashflow Modell mit Abschreibung und Wertsteigerung; dieser Rechner dient der schnellen Einschätzung, ob sich ein Angebot auf Basis des reinen Cashflows rechnet. Alle Ergebnisse von WhatIP sind Schätzungen und keine Finanzberatung.