Break even Rechner für die Umschuldung: Wann holen Sie die Abschlusskosten herein?

Eine Umschuldung lohnt sich nur, wenn Sie im Haus und im Darlehen lange genug bleiben, damit die monatliche Ersparnis die Abschlusskosten übersteigt. Der Break even Punkt ist der Monat, in dem die aufsummierte Ratenersparnis genau den vorab gezahlten Abschlusskosten entspricht. Darunter verlieren Sie mit der Umschuldung Geld, darüber gewinnen Sie.

Dieser Rechner nimmt Ihre aktuelle monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen, die neue Rate nach der Umschuldung und die Abschlusskosten der Umschuldung. Er liefert die Monate bis zum Break even, die Jahre bis zum Break even und die Nettoersparnis über die Restlaufzeit, wenn Sie so lange bleiben. Zwei Zahlen steuern alles: die monatliche Ersparnis, also die alte minus die neue Rate, und die Abschlusskosten. Eine Ersparnis von 300 EUR pro Monat bei 5.000 EUR Abschlusskosten erreicht den Break even nach 17 Monaten, dieselbe Ersparnis bei 10.000 EUR nach 34 Monaten.

Eine grobe Faustregel ist, dass sich eine Umschuldung lohnt, wenn Sie noch mindestens 24 bis 36 Monate über den Break even hinaus im Haus bleiben. Eine Umschuldung ist nicht umsonst zu haben, und wenn Sie womöglich umziehen oder das Darlehen früh ablösen, sind die Abschlusskosten verloren. Wollen Sie 5 bis 10 Jahre im Haus bleiben und liegt der Break even unter 36 Monaten, ist die Umschuldung meist ein klarer Gewinn.

Die Abschlusskosten schwanken stark. Eine Umschuldung ohne Abschlusskosten rechnet diese in den neuen Zins oder die Darlehenssumme ein, sodass die Kostenzahl null ist, die neue Rate aber etwas höher als bei bezahlten Abschlusskosten. Der Rechner funktioniert in beiden Fällen, geben Sie einfach die Zahlen ein, die Ihre Bank nennt. Übliche klassische Abschlusskosten liegen bei 2 bis 4 Prozent der neuen Darlehenssumme, eine Umschuldung über 400.000 EUR kann also 8.000 bis 16.000 EUR an Abschlusskosten kosten.

Was der Break even wirklich misst

Der Break even ist der Monat, in dem die Vorabkosten der Umschuldung, also die Abschlusskosten, durch die monatliche Ratenersparnis hereingeholt sind. Die Rechnung ist direkt: Abschlusskosten geteilt durch monatliche Ersparnis ergibt die Monate bis zum Break even. Sie setzt ein stabiles Zinsumfeld nach der Umschuldung voraus, keine zweite Umschuldung, eine unveränderte steuerliche Behandlung und dass Sie Haus und Darlehen bis zum Break even und darüber hinaus behalten.

Die Kennzahl ist vor allem als Bleiben oder Gehen Test nützlich. Könnten Sie innerhalb des Break even Zeitraums verkaufen oder umziehen, lohnt sich eine Umschuldung meist nicht. Bleiben Sie deutlich über den Break even hinaus im Haus, verwandelt die Umschuldung eine Einmalkosten in eine dauerhafte monatliche Ersparnis.

Was in der monatlichen Ersparnis steckt und was nicht

Der Rechner nutzt nur die Ersparnis aus Tilgung und Zinsen. Er berücksichtigt keine Änderungen der Grundsteuer, die sich durch eine Umschuldung nicht ändert, der Gebäudeversicherung, ebenfalls unverändert, oder der privaten Hypothekenversicherung, die je nach neuem Beleihungswert steigen oder wegfallen kann.

Ändert Ihre Umschuldung die Laufzeit, etwa von einem Darlehen mit 25 Jahren Restlaufzeit zu einem frischen 30 Jahre Darlehen, stellt die niedrigere Rate womöglich gar keine Ersparnis dar, weil Sie die Zahlungen über mehr Monate strecken. Der Rechner vergleicht nicht die über das Darlehen gezahlten Gesamtzinsen, sondern die Monatsraten. Für einen sauberen Vergleich schulden Sie in ein Darlehen mit 25 Jahren um, wenn 25 Jahre verbleiben, oder vergleichen die Gesamtzinsen gesondert.

Wann Sie genauer hinsehen sollten als beim Break even

Der Break even ist eine schnelle Prüfung, aber nicht die einzige Überlegung. Drei weitere Fragen zählen:

Erstens, beseitigt die Umschuldung die private Versicherung? Zahlen Sie derzeit diese Versicherung, weil Ihr Eigenkapital unter 20 Prozent lag, kann eine Umschuldung in ein Darlehen mit 20 Prozent Eigenkapital den Beitrag streichen, was zusätzlich zur Zinsersparnis 100 bis 300 EUR pro Monat bringen kann.

Zweitens, lassen Sie sich Geld auszahlen? Eine Umschuldung mit Auszahlung ist technisch ein anderes Produkt, die Ersparnis ist nicht nur die Zinsänderung, sondern auch das neue Geld, das Sie erhalten, oft zu niedrigeren Sätzen als ein Rahmenkredit oder Privatkredit. Die Break even Rechnung ist mit Auszahlung eine andere.

Drittens, ändert sich die Laufzeit? Schulden Sie ein Darlehen mit 27 Jahren Restlaufzeit in ein frisches 30 Jahre Darlehen um, zahlen Sie womöglich deutlich mehr Gesamtzinsen, selbst bei niedrigerer Monatsrate. Rechnen Sie das neue Darlehen mit einem Hypothekenrechner durch, um die Gesamtzinsen über die volle Laufzeit zu sehen, und vergleichen Sie mit dem bestehenden Darlehen.

Übliche Posten der Abschlusskosten

Eine typische Aufstellung der Abschlusskosten einer Umschuldung sieht so aus: Bankgebühren für Bearbeitung und Prüfung bei 1.000 bis 2.500 EUR, ein Wertgutachten bei 500 bis 800 EUR, Kosten für Titelversicherung und Abwicklung bei 1.000 bis 2.500 EUR, Eintragungs- und Behördengebühren bei 200 bis 500 EUR, vorausgezahlte Zinsen je nach Abschlusstag und ein vorausgezahltes Treuhandkonto für Steuern und Versicherung bei 1.500 bis 4.000 EUR je nach Zahlungszeitpunkt. Die Treuhandvorauszahlung ist technisch keine echte Kosten, da sie aus dem Treuhandkonto des alten Darlehens erstattet wird, sie erhöht aber den vorab nötigen Geldbedarf.

Umschuldungen ohne Abschlusskosten gibt es, sie rechnen die Kosten in den Zins oder die Darlehenssumme ein. Ein typischer Zins ohne Abschlusskosten liegt grob 0,25 bis 0,5 Prozent über dem Zins mit bezahlten Abschlusskosten. Bei kürzeren Haltedauern oder unsicheren Zeitplänen ist die Variante ohne Abschlusskosten oft die richtige Wahl, weil sie die Kosten auf eine monatliche Grundlage verschiebt, die zu Ihrer tatsächlichen Verweildauer passt.

Was dieser Rechner nicht enthält

Änderungen der privaten Versicherung, deren Wegfall eine erhebliche Ersparnis über den Zins hinaus bringen kann. Umschuldungen mit Auszahlung, bei denen die Ersparnis sowohl den niedrigeren Zins als auch das frei gewordene Geld umfasst. Die Gesamtzinsen über eine veränderte Laufzeit, denn eine Verlängerung senkt die Monatsrate, erhöht aber die Gesamtzinsen. Änderungen beim Steuerabzug, dort wo Hypothekenzinsen absetzbar sind, denn eine niedrigere Rate bedeutet einen niedrigeren Abzug, sodass die Ersparnis nach Steuern etwas geringer ausfällt als die Zahl vor Steuern. Szenarien mit variablem Zins, bei denen sich die neue Rate später ändert. Bei einer Umschuldung von variabel zu fest nutzen Sie für einen vorsichtigen Break even die aktuelle Rate als neue Rate, bei fest zu variabel überschätzt der Rechner die Ersparnis über die anfängliche Festzinsphase hinaus.