Immobilien-Budgetrechner nach Einkommen
Live- Uses the back-end DTI ratio (housing + debts as a fraction of gross income). Mortgage qualification varies by lender; 36 percent is conservative, 43 percent is the FHA upper limit.
Wie viel Haus können Sie sich leisten? Die Antwort hängt von fünf Dingen ab: Ihrem Bruttoeinkommen, Ihren übrigen monatlichen Schulden, der Höhe Ihres Eigenkapitals, dem Zinssatz und der maximalen Schuldendienstquote, die Ihre Bank zu akzeptieren bereit ist. Dieser Rechner rechnet von diesen Eingaben rückwärts zum höchsten Kaufpreis, der Ihre Wohn- und Schuldenraten innerhalb der Quote hält.
Die übliche Gesamtschuldenquote in der Kreditprüfung liegt bei 36 Prozent. Manche Programme erlauben bis zu 43 Prozent und einzelne Sonderfälle gehen höher, doch die Quote zu strecken bedeutet, dass von jedem Gehalt mehr an die Finanzierung geht. Der Rechner setzt 36 Prozent als vorsichtige Wahl voraus. Heben Sie ihn auf 43 Prozent für die Obergrenze und unter 30 Prozent für die wirklich sichere Zahl.
Eine grobe Probe: Bei einem Bruttoeinkommen von 90.000 EUR ohne weitere Schulden und einem Zins von 6,5 Prozent über 30 Jahre schlägt der Rechner einen tragbaren Kaufpreis von rund 310.000 EUR vor. Monatliche Schulden von 500 EUR, etwa für einen Autokredit oder Ratenkredite, senken diese Zahl um etwa 60.000 EUR. Verdoppeln Sie das Einkommen auf 180.000 EUR, verdoppelt sich der maximale Kaufpreis ungefähr. Die zwei größten Hebel sind das Einkommen, das die maximale Wohnrate skaliert, und der Zinssatz, der bestimmt, wie viel Darlehen eine gegebene Rate bedienen kann.
Der maximale Kaufpreis enthält Annahmen zu Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung in der Monatsrate. Wohnen Sie in einer Region mit höherer Grundsteuer oder mit teurer Versicherung, erhöhen Sie diese Eingaben für ein genaueres Ergebnis. Alle Ergebnisse sind Schätzungen von WhatIP und keine Finanzberatung.
Frequently asked questions
Die Voreinstellung von 36 Prozent ist der vorsichtige Standard in der Kreditprüfung. Manche Programme akzeptieren bis zu 43 Prozent, einzelne gehen höher. Eine niedrigere Quote bedeutet mehr Puffer im Budget und weniger Stress, falls Ihr Einkommen sinkt. Über 43 Prozent zu gehen sollte nur mit kräftiger Liquiditätsreserve und einer ehrlichen Einschätzung geschehen, wie eng es sich Monat für Monat anfühlen würde.
Was die Gesamtschuldenquote tatsächlich bedeutet
Die Gesamtschuldenquote stellt Ihren gesamten monatlichen Schuldverpflichtungen, also der Wohnrate aus Tilgung, Zins, Grundsteuer und Versicherung plus aller übrigen Schulden, Ihr monatliches Bruttoeinkommen gegenüber. Banken nutzen sie als wichtigste Kennzahl, um zu prüfen, ob Sie ein bestimmtes Darlehen tragen können. Die Schwelle von 36 Prozent ist seit Jahrzehnten Standard; sie steht für das historische Niveau, ab dem das Ausfallrisiko spürbar zu steigen beginnt.
Die reine Wohnkostenquote ist ein verwandtes, aber strengeres Maß, das nur die Wohnkosten als Anteil am Bruttoeinkommen betrachtet. Viele Prüfer setzen hier 28 Prozent als Obergrenze. Der Rechner arbeitet mit der Gesamtschuldenquote, denn diese bestimmt in den meisten Prüfungen den absoluten Darlehensbetrag, für den Sie infrage kommen.
Was die Wohnrate abdeckt
Die hier berechnete maximale monatliche Wohnrate umfasst Tilgung, Zins, Grundsteuer und Versicherung. Tilgung und Zins sind die Finanzierung selbst, berechnet mit dem Zinssatz und der Laufzeit, die Sie eingeben. Die Grundsteuer wird als Prozentsatz des Immobilienwerts gezeigt, der je nach Lage stark schwankt: in manchen Regionen unter 0,5 Prozent, in anderen über 2 Prozent pro Jahr. Auch die Wohngebäudeversicherung schwankt, doch 0,3 bis 0,5 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr sind in vielen Märkten üblich.
Laufende Beiträge an eine Eigentümergemeinschaft, etwa das Hausgeld bei Eigentumswohnungen, stecken nicht in der Standardrechnung, weil sie nur einen Teil der Objekte betreffen. Schauen Sie sich Eigentumswohnungen an, ziehen Sie das monatliche Hausgeld gedanklich von der gezeigten maximalen Wohnrate ab.
Warum das Eigenkapital entscheidend ist
Das Eigenkapital erfüllt zwei Zwecke. Erstens senkt es direkt die Darlehenssumme, was bei festem Zins die Monatsrate senkt. Zweitens verschafft es Ihnen bessere Konditionen: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger fällt in der Regel der Zinssatz aus, weil die Bank ein geringeres Risiko trägt. In vielen Märkten gilt ein Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises als Schwelle, ab der die besten Konditionen beginnen und keine zusätzliche Risikoprämie für ein hohes Beleihungsverhältnis anfällt. Liegt Ihr Eigenkapital deutlich darunter, rechnen Sie mit einem etwas höheren Zins und damit einer höheren echten Rate als der gezeigten.
Kaufnebenkosten und weitere echte Kosten
Der gezeigte maximale Kaufpreis enthält keine Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland und Vorgehen grob 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und gegebenenfalls Maklerprovision. Planen Sie diese Nebenkosten als zusätzliches Bargeld über das Eigenkapital hinaus ein. Der Rechner nimmt an, dass das Eigenkapital das gesamte Bargeld ist, das Sie auf die Immobilie selbst einbringen.
Praktische Wege, diesen Rechner zu nutzen
Zwischen zwei Kaufpreisen abwägen. Rechnen Sie den Rechner mit Ihren aktuellen Finanzen und sehen Sie, welcher bequem passt. Liegt ein Wunschobjekt über dem gezeigten Maximum, brauchen Sie entweder mehr Eigenkapital, ein höheres Einkommen, weniger Schulden oder einen niedrigeren Zins.
Entscheiden, ob Sie auf fallende Zinsen warten. Rechnen Sie zum aktuellen Zins und zu einem angenommenen niedrigeren Zins, um die Wirkung auf den Maximalpreis zu sehen. Ein Zinsrückgang von 1 Prozent erhöht den maximalen Kaufpreis bei gleicher Monatsrate meist um 10 bis 12 Prozent.
Vor dem Kauf Schulden abbauen. Senken Sie die Eingabe der monatlichen Schulden um einen Betrag, den Sie in 6 bis 12 Monaten plausibel tilgen könnten, und sehen Sie, wie viel mehr Haus das freischaltet.
Was dieser Rechner nicht enthält
Einen Risikoaufschlag für ein hohes Beleihungsverhältnis bei wenig Eigenkapital. Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und etwaige Maklerprovision, die zusammen oft 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Laufendes Hausgeld bei Eigentumswohnungen. Bearbeitungsgebühren und Zinsaufschläge für Sondertilgungsrechte. Liquide Reserven, die manche Banken verlangen. Der Rechner liefert eine grobe Obergrenze für den Kaufpreis; das Maximum, für das Sie bei einer bestimmten Bank tatsächlich infrage kommen, hängt von Ihrem gesamten finanziellen Profil und dem Darlehensprogramm ab.