Hypothekenrechner mit Steuern, Versicherung und Hausgeld

Der Kauf eines Eigenheims ist die größte Anschaffung, die die meisten Menschen in ihrem Leben tätigen, und die monatliche Rate ist selten nur das Darlehen selbst. Sobald Sie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und etwaiges Hausgeld hinzurechnen, können Ihre wahren Eigentumskosten 25 bis 35 Prozent höher liegen als die Zahl aus Tilgung und Zinsen, die Ihre Bank nennt. Der WhatIP Hypothekenrechner führt das vollständige Bild in einer Zahl zusammen, damit Sie Angebote ehrlich vergleichen und entscheiden können, was Sie sich wirklich leisten können.

Die Mathematik hinter einer Hypothekenrate ist die Standard Tilgungsformel. Sie nehmen den Darlehensbetrag, teilen den Jahreszins durch 12, um den Monatszins zu erhalten, und wenden ihn auf die Anzahl der Monate in der Laufzeit an. Das Ergebnis ist eine feste Monatsrate, bei der jede frühe Rate überwiegend aus Zinsen besteht und jede spätere Rate überwiegend aus Tilgung. Über eine Laufzeit von 30 Jahren bei 7 Prozent können Sie allein an Zinsen rund 140 Prozent des Kaufpreises zahlen. Diese Zahl sinkt schnell, wenn Sie die Laufzeit verkürzen oder den Zins drücken.

Dieses Werkzeug lässt Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Zins, Laufzeit, Grundsteuersatz, Versicherung und Hausgeld anpassen und zeigt dann genau, wohin Ihr Geld jeden Monat fließt. Die Zahlen hier sind Schätzungen, keine Finanzberatung. Tatsächliche Bankangebote enthalten Gebühren, die je nach Bank und Region variieren. Nutzen Sie diesen Rechner, um die Größenordnung zu verstehen, und bitten Sie dann Ihre Bank um eine genaue Aufstellung der Abschlusskosten.

So nutzen Sie diesen Rechner

Erhalten Sie in wenigen kurzen Schritten eine genaue monatliche Schätzung.

1. Geben Sie den Kaufpreis ein, den vereinbarten Verkaufspreis der Immobilie.
2. Geben Sie Ihr Eigenkapital in bar ein. Zwanzig Prozent des Preises vermeiden die private Hypothekenversicherung bei den meisten Darlehen.
3. Tragen Sie den Zinssatz (APR) ein, den Ihre Bank genannt hat. Schon ein Viertelpunkt zählt über 30 Jahre.
4. Legen Sie die Laufzeit in Jahren fest. Dreißig Jahre sind Standard, vergleichen Sie aber mit 15 Jahren.
5. Geben Sie den Grundsteuersatz als jährlichen Prozentsatz des Kaufpreises ein.
6. Fügen Sie Ihre jährliche Gebäudeversicherung und etwaiges monatliches Hausgeld hinzu.
7. Lesen Sie das Ergebnis. Die Hauptzahl vereint Tilgung, Zinsen, Steuer, Versicherung und Hausgeld.

Ändern Sie jeweils eine Eingabe und rechnen Sie neu. So wird aus einem Einkaufswerkzeug ein Budget Stresstest.

Ein Beispiel aus der Praxis

Angenommen, Sie kaufen ein Haus für 400.000 EUR mit 60.000 EUR Eigenkapital, also 15 Prozent. Es bleibt ein Darlehen von 340.000 EUR. Ihre Bank nennt 6,5 Prozent bei einer Laufzeit von 30 Jahren. Die Grundsteuer in Ihrer Gegend beträgt 1,2 Prozent des Werts pro Jahr, die Gebäudeversicherung kostet 1.600 EUR jährlich, und es gibt kein Hausgeld.

Der Anteil aus Tilgung und Zinsen liegt bei rund 2.149 EUR pro Monat. Die Grundsteuer fügt 400 EUR pro Monat hinzu. Die Versicherung fügt etwa 133 EUR pro Monat hinzu. Da das Eigenkapital unter 20 Prozent liegt, berechnet die Bank zusätzlich eine private Versicherung, die bei diesem Darlehen nahe 140 EUR pro Monat liegen kann, bis Sie 20 Prozent Eigentum erreichen.

Zusammengerechnet liegen Ihre echten Monatskosten bei rund 2.822 EUR, nicht bei den 2.149 EUR, die das Darlehen allein nahelegt. Über die volle Laufzeit von 30 Jahren summieren sich die Zinsen auf das Darlehen von 340.000 EUR auf etwa 433.000 EUR, mehr als der Kaufpreis selbst. Würden Sie das Eigenkapital auf 80.000 EUR (20 Prozent) erhöhen, entfiele die Versicherung ganz und das Darlehen sänke auf 320.000 EUR, was die Monatsrate um rund 266 EUR senkt.

Tipps und bewährte Praktiken

• Halten Sie die Gesamtwohnkosten bei oder unter 28 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens.
• Planen Sie Abschlusskosten von 2 bis 5 Prozent des Darlehens ein, fällig in bar bei Unterzeichnung.
• Legen Sie jährlich rund 1 Prozent des Hauswerts für Wartung und Reparaturen zurück.
• Holen Sie drei Bankangebote innerhalb von 45 Tagen ein. Sie zählen als eine einzige Kreditanfrage.
• Behandeln Sie 20 Prozent Eigenkapital als Ziel, um die Versicherung zu sparen, leeren Sie aber nie Ihren Notgroschen.

Die vier Zahlen, die die Rate bestimmen

Die Tilgungssumme ist der Betrag, den Sie tatsächlich leihen, also Kaufpreis minus Eigenkapital. Sie zu senken hat den größten Effekt auf die Monatskosten. Der Zins ist der Jahreszins der Bank, und schon eine Senkung um 0,25 Punkte lohnt die Suche. Die Laufzeit bestimmt, wie lange Sie zurückzahlen. Längere Laufzeiten senken die Monatsrate, erhöhen aber die Gesamtzinsen. Steuer, Versicherung und Hausgeld sind wiederkehrende Kosten, die nicht zum Darlehen gehören, aber Teil Ihrer echten Rechnung sind.

Wann sich eine Umschuldung lohnt

Eine schnelle Regel ist, eine Umschuldung zu prüfen, sobald die aktuellen Zinsen mindestens 0,75 Prozentpunkte unter Ihrem bestehenden Zins liegen und Sie noch mindestens drei weitere Jahre im Haus bleiben wollen. Die Abschlusskosten einer Umschuldung betragen 2 bis 4 Prozent des Darlehens, daher brauchen Sie genug Restzeit, um sie wieder hereinzuholen. Rechnen Sie mit diesem Werkzeug die neue Rate aus, teilen Sie dann die Abschlusskosten durch Ihre monatliche Ersparnis und finden Sie so Ihren Break even Monat.