BRRRR Rechner für die Rendite von Kapitalanlage Immobilien

BRRRR steht für Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, also Kaufen, Sanieren, Vermieten, Umschulden und Wiederholen. Die Strategie wurde im englischsprachigen Raum durch BiggerPockets in den 2010er Jahren bekannt und erlaubt es Kapitalanlegern, dasselbe Eigenkapital über mehrere Objekte hinweg immer wieder einzusetzen. Das Prinzip: Sie kaufen eine sanierungsbedürftige Immobilie unter Marktwert, oft mit Eigenkapital oder einer kurzfristigen Zwischenfinanzierung, bringen sie durch eine Sanierung auf einen höheren Verkehrswert nach Sanierung, vermieten sie für laufenden Cashflow, schulden anschließend in ein klassisches Darlehen mit 75 bis 80 Prozent Beleihungsauslauf um und holen so den Großteil oder das gesamte Kapital wieder heraus.

Dieser Rechner erfasst das vollständige Bild einer BRRRR Kalkulation: Kaufpreis, Sanierungsbudget, Kaufnebenkosten, erwarteten Verkehrswert nach Sanierung, Beleihungsauslauf und Zinssatz der Umschuldung, monatliche Miete und Betriebskosten. Er zeigt Ihnen das anfänglich eingesetzte Kapital, den bei der Umschuldung zurückgeholten Betrag, das danach im Objekt gebundene Kapital, den monatlichen Cashflow aus der Vermietung sowie die Cash on Cash Rendite auf das verbliebene Kapital. Das Lehrbuchziel von BRRRR ist die unendliche Rendite, also der Fall, in dem die Umschuldung das gesamte Kapital zurückholt und der Anleger das Objekt mit null netto gebundenem Kapital hält.

Eine grobe Plausibilitätsprüfung: Ein Kauf für 80.000 € mit 30.000 € Sanierung und 4.000 € Nebenkosten ergibt 114.000 € Kapitaleinsatz. Bei einem Verkehrswert nach Sanierung von 160.000 € und einer Umschuldung mit 75 Prozent Beleihungsauslauf werden 120.000 € abzüglich 3.000 € Kosten der Umschuldung herausgeholt, also 117.000 €. Das netto im Objekt gebundene Kapital liegt damit bei null, der Anleger hat sogar rund 3.000 € Gewinn entnommen. Bei 1.500 € Miete minus 400 € Kosten minus 750 € Darlehensrate bleiben 350 € monatlicher Cashflow, also 4.200 € im Jahr auf null gebundenes Kapital. Genau diesen Fall der unendlichen Rendite streben BRRRR Anleger an.

In der Praxis entsteht das perfekte Szenario ohne verbliebenes Kapital selten. Der häufigste Ausgang sind 5.000 € bis 25.000 € gebundenes Kapital nach der Umschuldung, was eine zwar endliche, aber weiterhin starke Cash on Cash Rendite ergibt, oft 15 bis 30 Prozent im Jahr, zuzüglich möglicher Wertsteigerung. Die Strategie funktioniert am besten in Märkten, in denen sanierungsbedürftige Objekte deutlich unter ihrem Verkehrswert nach Sanierung gehandelt werden und in denen die Beleihungsquote der Bank genug Kapital freisetzt, um den Großteil der Sanierungskosten zurückzuholen.

So funktionieren die fünf Schritte

Kaufen. Erwerben Sie das Objekt unter Marktwert, typischerweise abseits des klassischen Marktes über Zwangsversteigerungen, Nachlässe, Notverkäufe oder Inserate, die als Sanierungsobjekte ausgeschrieben sind. Ein Kauf mit Eigenkapital erlaubt einen schnellen Abschluss und Preisnachlässe. Eine kurzfristige Zwischenfinanzierung mit höherem Zins eignet sich für Anleger, die nicht über genug Barmittel für den vollständigen Kauf verfügen.

Sanieren. Renovieren Sie, um den Verkehrswert nach Sanierung zu steigern. Entscheidend sind Küche, Bäder, Bodenbeläge, Anstrich, Heizung falls veraltet, Dach falls veraltet sowie der erste Eindruck. Ziel ist es, das Objekt auf den marktüblichen Zustand für die Lage zu bringen, nicht über das Niveau der Umgebung hinaus zu modernisieren. Übersanierung ist ein häufiger Fehler bei BRRRR: 50.000 € Sanierung in ein Objekt zu stecken, dessen Verkehrswert auch bei 30.000 € Sanierung derselbe wäre.

Vermieten. Setzen Sie vor der Umschuldung einen Mieter ein. Die meisten Banken verlangen vor einer Umschuldung auf Basis des Verkehrswerts nach Sanierung einen Nachweis laufender Mieteinnahmen, häufig über sechs bis zwölf Monate, und einen Mieter zur Marktmiete.

Umschulden. Nehmen Sie ein klassisches Darlehen mit 75 bis 80 Prozent Beleihungsauslauf auf den Verkehrswert nach Sanierung auf. Der ausgezahlte Betrag ist die Differenz zwischen dem neuen Darlehen und der Ablösung der ursprünglichen Finanzierung, beziehungsweise Ihres eingesetzten Kapitals, wenn Sie mit Eigenkapital gekauft haben. Die Kosten der Umschuldung liegen je nach Darlehenshöhe meist bei 3.000 € bis 5.000 €.

Wiederholen. Setzen Sie das zurückgeholte Kapital für das nächste BRRRR Projekt ein. Wer alle sechs bis zwölf Monate rund 120.000 € recycelt, kann mit demselben Startkapital in drei bis fünf Jahren ein Portfolio aus fünf bis zehn Objekten aufbauen.

Wo BRRRR funktioniert und wo nicht

BRRRR funktioniert am besten in Märkten, in denen sanierungsbedürftige Objekte mit deutlichem Abschlag auf den Verkehrswert nach Sanierung gehandelt werden. In Deutschland sind das häufig strukturschwächere Regionen und mittelgroße Städte abseits der Ballungszentren, etwa im Ruhrgebiet, in Ostdeutschland oder in ländlichen Lagen, wo die Kaufpreise niedrig genug sind, dass Abschläge von 30 bis 40 Prozent auf den späteren Wert realistisch bleiben und die Sanierungsbudgets überschaubar sind.

In teuren Lagen scheitert BRRRR. In München, Hamburg, Frankfurt oder den begehrten Vierteln Berlins sind die Kaufpreise zu hoch, als dass Abschläge das Risiko ausgleichen, und die Sanierungskosten steigen nicht linear mit dem Preis. Ein Sanierungsobjekt für 1,2 Millionen Euro bräuchte einen Wert nach Sanierung von 1,6 Millionen Euro, damit die Rechnung aufgeht. Das verfügbare Angebot trägt diese Mathematik selten.

Die Strategie scheitert auch, wenn die Zinsen steigen. Das Zinsumfeld der Jahre 2022 bis 2024 mit Umschuldungszinsen über 4 Prozent verringerte die ausgezahlten Beträge und erhöhte die monatliche Belastung, wodurch viele Projekte scheiterten, die bei niedrigeren Zinsen funktioniert hätten. In Hochzinsphasen brauchen auf Cashflow ausgerichtete Käufer strengere Abschläge zum Ausgleich.

Was schiefgehen kann

Vier häufige Fallstricke bei BRRRR:

1. Falsch eingeschätzter Wert nach Sanierung. Der häufigste Fehler. Anleger schätzen den Wert nach Sanierung anhand optimistischer Vergleichsobjekte und stellen bei der Bewertung fest, dass der tatsächliche Wert 10 bis 20 Prozent niedriger liegt. Der ausgezahlte Betrag fällt entsprechend kleiner aus. Lassen Sie sich vor der Zusage eine konservative Einschätzung von einem ortskundigen Makler geben.

1. Überschrittenes Sanierungsbudget. Die meisten Sanierungen liegen wegen unerwarteter Probleme an Fundament, Elektrik oder Sanitär 10 bis 30 Prozent über dem Budget. Planen Sie einen Puffer von 15 Prozent ein.

1. Auflagen der Bank. Viele Banken verlangen sechs bis zwölf Monate Mietnachweis und einen eingesetzten Mieter, bevor sie auf Basis des Werts nach Sanierung umschulden. Der Cashflow während dieser Wartezeit muss aus anderen Mitteln gedeckt werden. Kalkulieren Sie diese Lücke ein.

1. Verzögerte Vermietung. Leerstand während der Umschuldung verlängert die Wartezeit und erhöht die laufenden Kosten. Eine aktive Vermarktung und die Bereitschaft, für eine schnelle Vermietung eine etwas niedrigere Miete zu akzeptieren, ist meist die richtige Entscheidung.

Der Fall der unendlichen Rendite

Das Ideal von BRRRR ist erreicht, wenn der bei der Umschuldung ausgezahlte Betrag dem gesamten eingesetzten Kapital entspricht. Dann bleibt kein Kapital im Objekt gebunden, der Cashflow läuft aber weiter. Die Renditeberechnung bricht zusammen, weil der Nenner null ist, faktisch ist die Rendite unendlich.

In der Praxis ist die unendliche Rendite selten. Das realistische Ziel ist, 80 bis 95 Prozent des eingesetzten Kapitals zurückzuholen, sodass 5.000 € bis 25.000 € im Objekt bleiben und eine Cash on Cash Rendite von 20 bis 50 Prozent im Jahr auf das verbliebene Kapital entsteht. Selbst bei nur 50 Prozent Kapitalrückgewinnung, einem schwachen BRRRR Ergebnis, ist die Rendite meist noch stark, weil die Fremdfinanzierung faktisch negative Kosten hat, da der Mietüberschuss die Rate plus Kosten übersteigt.

Was dieser Rechner nicht berücksichtigt

Die Finanzierung während der Sanierungsphase mit Zinsen, Gebühren und Haltekosten der Zwischenfinanzierung. Leerstand und Verzögerungen bei der Vermietung während der Wartezeit. Rücklagen für größere Instandhaltung über die monatlichen Kosten hinaus, etwa Dach, Heizung oder Warmwasserbereiter. Eine Neubewertung der Grundsteuer nach der Sanierung. Veränderungen bei der Versicherung. Die steuerliche Abschreibung, die einen spürbaren Steuervorteil bietet und in Deutschland je nach Baujahr und Nutzung gestaffelt ist. Steuerliche Folgen der Kapitalentnahme bei der Umschuldung, die in der Regel kein steuerpflichtiger Vorgang ist, was Sie aber mit einem Steuerberater klären sollten. Regionale Unterschiede bei der Grundsteuer. Prognosen zur Wertsteigerung, die über die Haltedauer die größte Renditequelle sein kann. Für eine umfassende BRRRR Analyse erstellen Sie eine vollständige Cashflow Planung samt Sanierungsphase und Haltephase nach der Umschuldung. Dieser Rechner bildet die laufende Wirtschaftlichkeit nach der Umschuldung ab. Alle Ergebnisse von WhatIP sind Schätzungen und keine Finanzberatung.