出租房收益率计算器：资本化率、毛收益率与现金回报率

关于一套出租房，你需要知道的大部分信息，三个数字就能告诉你：资本化率、现金回报率，以及每年的现金流。资本化率是这套房子不带杠杆的收益率，用净营业收入除以买入价得到。毛收益率则是更简单的年租金对房价之比。现金回报率衡量的是你实际投入的钱，对上这套房子在还完月供之后每年真正还给你的钱。三者放在一起，能让你迅速判断一笔交易算不算得过来。

这个计算器接收买入价、预期月租金、年度运营开支（税费、保险、维修、物业管理）、空置假设、首付，以及月供，给出全部三项收益指标加上年度现金流。空置会在计算净营业收入之前先作用于毛租金，因此有效租金反映的是一个现实年份真正能产生的金额。

用国内的价位快速做个常识核对。一套买入价 ¥3,500,000 的单户出租房，月租金 ¥9,000，年度运营开支 ¥30,000，标准空置率 5%，算下来资本化率约 2.5%，毛收益率约 3.1%，扣掉月供 ¥9,500 之后现金回报率约为负值。如果一套房子的资本化率掉到 2% 以下，或现金回报率掉到 1% 以下，那么除非你主要是冲着升值去买，否则它很难算是一笔好的现金流投资。一线城市核心区的房价里早已嵌入了对升值的预期，资本化率常年低到 2% 上下；盯着现金流的人，更多会去看资本化率高于 5% 的强二线或核心圈外围。

运营开支这一栏要一项不漏地填全：房产税费、保险、维修储备、物业管理（往往是毛租金的 5% 到 10%），以及如有的小区物业费。不要把月供放进运营开支，它要单独填进月供那一栏，这样不带杠杆的净营业收入和带杠杆的现金回报率才能各自算对。

资本化率、毛收益率与现金回报率

资本化率是这套房子不带杠杆的纯收益率。它拿年度净营业收入，也就是租金减去运营开支，去对比买入价。7% 的资本化率，意味着这套房子每年用不带贷款的现金流产生其房价的 7%。要比较价位不同、城市不同的房子，资本化率是合适的指标，因为它把交易如何融资这个问题剥离了出去。

毛收益率是更粗糙的版本：年租金除以买入价。它算起来更省事，却忽略了运营开支，而运营开支的跨度很宽，从较新单户住宅的租金 25%，到需要大量维修的老旧多户房产的租金 50% 以上。

现金回报率把杠杆引了进来。它是年度现金流，也就是净营业收入减去年度还本付息，除以实际投入的资金，通常是首付加上买入费用。当融资有利，也就是利率低于资本化率时，现金回报率可以远高于资本化率；当融资不利，也就是利率高于资本化率时，它甚至会变成负数。利率 4% 配资本化率 6% 时杠杆明显帮忙；利率 5% 配资本化率 3% 时杠杆则在帮倒忙。

1% 法则与 50% 法则

投资者用来快速筛选交易的两条经验法则。1% 法则认为月租金至少应达到买入价的 1%；一套 ¥3,500,000 的房子，月租金要做到 ¥35,000 才值得一看。这道筛子早在房价上涨之前就把绝大多数高价城市挡在了门外，如今连强二线也很难满足。50% 法则认为毛租金有一半要花在不含贷款的运营开支上；这是一条保守的储备假设，能帮你避开低估维修与大额支出的陷阱。

这个计算器不强制套用任何一条法则；你填入真实的租金与开支，看到对应的收益率。把这两条法则当作快速的初筛，再决定要不要为某套具体房子认真填进详细数字。

空置与开支的假设在哪里会出错

出租房分析最常出错的两个地方，是把空置估低，以及低估大额支出储备。5% 的空置率，对强市场里稳定的单户出租房是合理的；处在收缩市场、或租客更替频繁的房子，很容易爬到 10% 到 15%。

大额支出，例如约 15 年一换的暖通系统、约 10 年一换的热水器、约 7 到 10 年一做的大面积墙面或地面，对一套典型房子平均每月约 ¥1,500 到 ¥3,000，但通常隔几年才一次性花掉一大笔。漏掉这笔储备的新手投资者，会在第一次大修到来时眼看现金流消失。年度开支这一栏应当包含一笔合理的储备；如果你此前没有专门预留，请在动手计算之前把它提高到一个现实的金额。

杠杆如何与回报相互作用

贷款杠杆会同时放大盈利和亏损。一套以资本化率 7% 全款买下的房子，无论房价是否升值，都产生 7% 的现金回报率。同一套房子若用 25% 首付加 4% 利率的贷款买下，因为资本化率高过利率，现金回报率会更高，但它对租金下滑也敏感得多；带杠杆的房子租金只要跌 10% 就可能把现金流整个抹平，而不带贷款的业主仍能拿到可观的金额。

计算器会同时给出不带杠杆的资本化率和带杠杆的现金回报率，让你直接看到杠杆的效果。随着近几年利率上行，杠杆的好处明显缩小；在如今的市场里，全款买家往往能取得与 25% 首付买家相近的现金回报率，风险却小得多。

这个计算器没有包含的部分

随适用制度而异、并可能明显抬高税后现金回报率的折旧税务抵扣。能积累净值、却不体现在现金流里的贷款本金偿还。在许多市场是长期回报更大动力的房价升值。买入费用，包括契税、中介佣金、登记费用，在国内常占房价的一定比例。再融资情形。日后出售时的税费递延。租金管制、清退限制、登记费用这类出租监管。若想做完整分析，请建立一份涵盖折旧与升值的完整现金流模型；这个计算器是为了按基本现金流口径快速判断一笔交易算不算得过来。WhatIP 的所有结果都只是估算，并非财务建议。