房贷转贷盈亏平衡计算器（收回成交费用的月数）
Live- Refinancing pays off if you plan to stay in the home longer than the break-even period and the new rate truly lowers your payment after closing costs.
转贷只有在你住在这套房子里、并背着这笔贷款足够久，久到每月省下的钱超过成交费用时，才说得通。盈亏平衡点，就是累计的月供节省恰好等于你预先支付的成交费用的那个月份。在它之前，你在这次转贷上是亏钱的；越过它，你才开始赚。
这个计算器会用到你现有的每月本息还款、转贷之后你将拥有的新还款，以及这次转贷的成交费用。它返回的是到达盈亏平衡的月数、到达盈亏平衡的年数，以及如果你一直住到那时、在贷款剩余期限内的净节省。两个数字主宰着一切：每月节省（现有还款减去新还款）和成交费用。每月省 ¥2,100、成交费用 ¥35,000，十七个月达到平衡；同样的节省，若成交费用是 ¥70,000，就要三十四个月。
一条粗略的经验法则是：如果你会在越过盈亏平衡点之后，再在这套房子里住至少二十四到三十六个月，转贷就划算。办一次转贷并非免费，如果你可能搬家或提前还清贷款，那笔成交费用就白花了。如果你打算在这套房子里住五到十年，而盈亏平衡又在三十六个月以内，那么转贷通常是一笔明明白白的划算买卖。
成交费用差别很大。一次零费用转贷，把成交费用并进新贷款的利率或本金里，于是成交费用这个数字是零，但新还款会比支付了成交费用时略高一些。这个计算器两种情况都适用，只要填入银行给你报的实际数字即可。传统上常见的成交费用大约是新贷款金额的百分之二到四，所以一笔 ¥2,800,000 的转贷，成交费用可能在 ¥56,000 到 ¥112,000 之间。
Frequently asked questions
对几乎任何打算在房子里住五年或更久的人来说，二十四个月以内都很从容。二十四到三十六个月是典型转贷的甜蜜区间。超过三十六个月，就需要你对自己的住房安排有把握了；如果你可能在五年内搬家，就是在承担成交费用打水漂的风险。
盈亏平衡真正衡量的是什么
盈亏平衡，就是转贷的前期成本（成交费用）通过每月还款节省被收回的那个月份。算法很直接：成交费用除以每月节省，就等于到达盈亏平衡的月数。它假定转贷之后利率环境稳定（不再来第二次转贷）、税务处理不变，并且你会一直把这套房子和这笔贷款保留到盈亏平衡点及其之后。
这个指标最有用的地方，是当作一道留还是走的判断题。如果你可能在盈亏平衡期内卖房或搬家，转贷通常不划算。如果你会远远住到盈亏平衡点之后，转贷就把一次性成本，变成了一笔长久的每月节省。
每月节省里有什么、又没有什么
这个计算器只用本金和利息的节省。它不包含房产税（转贷不会改变它）、房屋保险（同样不变），或抵押保险（它会随新的贷款价值比而增加或消失）的变化。
如果你的转贷改变了贷款期限，比如从一笔还剩二十五年的贷款换成一笔全新的三十年贷款，那么更低的还款也许并不真正代表节省，因为你是把还款摊到了更多的月份上。这个计算器不比较整笔贷款付出的利息总额，它比较的是每月还款。要做同类对同类的分析，如果你还剩二十五年，就转进一笔二十五年的贷款，或者另外单独比较利息总额这个数字。
什么时候该比盈亏平衡看得更深
盈亏平衡是一次快速核查，但并非唯一要考虑的。另外三个问题也很重要：
第一，这次转贷会不会消掉抵押保险？如果你现在因为首付不足两成而在缴抵押保险，那么转进一笔已有两成产权的贷款就可能去掉这笔保费，在利率节省之外，每月还能再添 ¥700 到 ¥2,100 的节省。
第二，你是不是顺带套现？一笔套现转贷在技术上是另一种产品；节省不只是利率的变化，还包括你拿到的那笔新现金（往往比循环授信或消费贷的利率更低）。一旦牵涉套现，盈亏平衡的算法就不一样了。
第三，贷款的长度是不是变了？如果你把一笔还剩二十七年的房贷转成一笔全新的三十年贷款，哪怕月供更低，你付出的利息总额也可能多得多。把新贷款放进房贷计算器，看清整段期限的利息总额，再和现有贷款比一比。
成交费用里常见的明细项
一次转贷的成交费用，典型拆解大致如下：银行费用（受理、审核、处理）¥7,000 到 ¥17,500；评估费 ¥3,500 到 ¥5,600；产权保险和过户结算费 ¥7,000 到 ¥17,500；登记及政府规费 ¥1,400 到 ¥3,500；按签约日计的预付利息；按缴款时间而定、用于税费和保险的预存款 ¥10,500 到 ¥28,000。这笔预存款在技术上不算一项真正的成本（它会从旧贷款的托管账户里退回来），但它确实增加了前期需要拿出的现金。
零费用转贷是存在的，它把成交费用并进利率或本金里。一个典型的零费用利率，大约比支付了成交费用的利率高百分之零点二五到零点五。对于较短的持有期或不确定的时间安排，零费用这个选项往往是正确的选择，因为它把成本挪到了按月分摊的形式上，和你实际住多久相吻合。
这个计算器没有包含的内容
抵押保险的变化（消掉它能在利率之外带来可观的节省）。套现转贷的情形（其中的节省既包含更低的利率，也包含释放出来的现金）。期限改变后的利息总额（拉长期限会降低月供，却抬高利息总额）。税务抵扣的变化（在房贷利息可以抵扣的地方，更低的还款意味着更小的抵扣，所以税后节省会比税前数字略小）。新还款日后会变动的浮动利率情形。对于从浮动转向固定的转贷，为求一个保守的盈亏平衡，请把现有还款当作新还款来填；对于从固定转向浮动的转贷，在越过最初的固定期之后，计算器会高估节省。