美国房贷计算器（PITI、摊销、贴近现实的默认值）

美国的房贷是自成一体的独特存在。与世界上大多数地方相比，美国的住房贷款往往期限更长、绝大多数为固定利率，并被打包成单一的月供，由贷款机构代你收取，再通过一个 escrow（代管账户）将款项分别转交给房产税评估机构和保险承保方。本计算器针对美国惯例进行了调整：期限默认固定为 30 年（30-year），利率为标准 APR，明细以 PITI（本金、利息、税费、保险）的形式列出美国房贷月供的四个经典组成部分，即本金、利息、税费和保险，再加上任何 HOA（业主协会费）费用。头条结果是你的银行每月实际从你账户中扣除的金额，而不仅仅是贷款本身那一部分。美国的房产税差异极大。New Jersey（新泽西州）、Illinois（伊利诺伊州）以及 Texas（得克萨斯州）部分地区每年可超过房屋价值的 2%。Hawaii（夏威夷州）、Alabama（阿拉巴马州）和 Colorado（科罗拉多州）则常常低于 0.5%。本计算器默认采用 1.1%，即全国平均水平，但在依赖这一数字之前，你应查清你所在县（county）的实际税率。家庭保险的默认值同样为全国平均，并会随飓风、野火和洪水风险敞口的不同而大幅变动。Florida（佛罗里达州）沿海住宅每年可花费五千美元甚至更多，而中西部内陆住宅则经常低于一千美元。请使用本工具粗略估算你的月供，然后用贷款机构实际报出的利率以及你正在评估的房产的实际税费和保险数字加以细化。

美国房贷有何不同

30 年固定利率房贷（30-year fixed）相比大多数国家而言异常之长。在 UK（英国）、Germany（德国）以及大多数欧洲国家，房贷通常固定利率 2 至 10 年，随后重置为浮动利率或需要重新协商。美国的 30 年期限意味着在贷款的整个生命周期内月供保持稳定，这对长期规划是一大优势，但它也往往比其他国家更短固定期的贷款利率略高。再融资（refinancing）之所以存在，正是因为利率会在数十年间变化；如果在你的贷款期内利率大幅下降，你可以用一笔新贷款替换原有贷款。

美国的首付预期通常为 5% 至 20%。低于 20% 会触发 PMI（私人按揭保险，private mortgage insurance），这是向贷款机构的保险合作方支付的月费，用于防范违约。PMI 通常为每年贷款余额的 0.3% 至 1.5%，视信用分数和首付而定，并在你的贷款价值比（loan-to-value）降至 78% 以下时自动取消。本计算器不单独显示 PMI，但如果你的首付低于 20%，请在计算器输出之上每月加上大约 $50 至 $200 以将其计入。

美国的成交费用（closing costs）为贷款金额的 2% 至 5%，在购房时支付。它们包括贷款机构的开办费、产权保险、评估、登记费以及预付的房产税和保险代管款。一笔 400,000 美元的贷款通常有 8,000 至 20,000 美元的成交费用，本计算器并不显示。请务必向你的贷款机构索取一份贷款估算单（Loan Estimate），它会以标准化的栏目列出每一项成交费用。

房产税如何变动

房产税是各地区差异最大的输入项。各县自行设定税率，且即使地方税率没有正式更新，有效税率也会随房屋价值上涨而变化。请在当地评估机构的网站上查询你所在的县，或使用 Zillow 或 Redfin 这类工具，它们会显示可比房产的实际税单。Texas（得克萨斯州）、Illinois（伊利诺伊州）、New Jersey（新泽西州）、Vermont（佛蒙特州）、New Hampshire（新罕布什尔州）和 Connecticut（康涅狄格州）的有效税率经常超过 1.5%。California（加利福尼亚州）、Hawaii（夏威夷州）、Alabama（阿拉巴马州）和 Wyoming（怀俄明州）通常低于 0.7%。即便在同一州内，按县和市划分也有显著差异。

保险与自然灾害风险

在美国大多数州，家庭保险将火灾、盗窃、责任和天气损失捆绑在一起承保。洪水和地震默认被排除在外，需要单独的保单。Florida（佛罗里达州）和 California（加利福尼亚州）自 2020 年以来因飓风和野火而保费大幅上涨，在某些市场承保方甚至完全退出。如果你在高风险地区购房，请在假定计算器的默认值准确之前，向三四家承保方索取报价。在低风险的内陆州，默认值往往高于你实际要支付的金额。

何时考虑 15 年期还是 30 年期

15 年期房贷在同一笔贷款上的利率通常比 30 年期低 0.5 至 1.0 个百分点，而更短的期限意味着利息总额大幅减少。一笔 400,000 美元的贷款，以 6.75% 的利率分 30 年偿还，你大约要支付 533,000 美元的利息。同一笔贷款以 6% 的利率分 15 年偿还，约支付 207,000 美元的利息，节省了 326,000 美元。月供更高（约 3,375 对比 2,594），但总成本要少得多。如果你能毫无压力地负担更高的月供，15 年期通常是更明智的选择。如果不能，就选择 30 年期，并在拿到奖金或意外之财时额外偿还本金。

两个实用的比较练习

第一，按你被报出的利率计算月供，然后再分别在该利率上加减 0.25%。这个差额就是货比多家贷款机构的价值所在。一笔 400,000 美元、分 30 年偿还的贷款，四分之一个百分点的利率大约值每月 65 美元，在贷款整个生命周期内值 23,000 美元。在 45 天窗口期内拉取三到四家贷款机构的报价只算作一次信用查询，所以比价是免费的。

第二，以 25 年期运行计算器，并每年额外偿还 5,000 美元的本金。这往往能把一笔 30 年期的贷款缩短到 21 至 23 年，并节省 70,000 至 100,000 美元的利息，具体取决于利率。在美国，大多数房贷允许无罚款地额外偿还本金，但请向你的贷款机构确认。

本计算器给你头条数字。上述练习则给你在反复试算中得来的规划心得。