Calculator de credit ipotecar SUA (PITI, amortizare, valori implicite realiste)

Creditul ipotecar american este o categorie aparte. Comparativ cu cea mai mare parte a lumii, mortgage (creditul ipotecar) din SUA tinde sa fie pe termen mai lung, in mare parte cu rata fixa si grupat intr-o singura rata lunara pe care creditorul o colecteaza si apoi o redistribuie, in numele tau, catre property tax (impozitul pe proprietate) si catre asiguratorul locuintei printr-un escrow (contul escrow pentru taxe si asigurari).

Acest calculator este reglat pentru conventiile din SUA: durata este fixata implicit la 30 de ani, rata este un APR (rata anuala efectiva) standard, iar defalcarea arata cele patru componente clasice ale unei rate ipotecare americane, grupate sub PITI (principal, interest, taxes, insurance - principalul, dobanda, impozitele si asigurarea), plus eventualul comision HOA. Rezultatul principal este ceea ce banca ta va deduce efectiv din cont in fiecare luna, nu doar partea aferenta imprumutului.

Impozitul pe proprietate din Statele Unite este extrem de variabil. New Jersey, Illinois si anumite zone din Texas pot depasi doi la suta din valoarea locuintei anual. Hawaii, Alabama si Colorado se situeaza adesea sub jumatate de procent. Calculatorul foloseste implicit 1,1 la suta, care este media nationala, dar ar trebui sa cauti rata reala pentru comitatul tau inainte sa te bazezi pe acest numar. Valorile implicite pentru asigurarea locuintei sunt si ele medii nationale si variaza mult in functie de expunerea la uragane, incendii de vegetatie si inundatii. Locuintele de pe coasta Floridei pot costa cinci mii de dolari sau mai mult anual, in timp ce locuintele din interiorul Midwestului raman in mod obisnuit sub o mie. Foloseste acest instrument pentru a aproxima rata lunara, apoi rafineaza estimarea cu rata efectiv oferita de un creditor si cu cifrele reale de impozit si asigurare pentru proprietatea pe care o evaluezi.

Ce face diferite creditele ipotecare din SUA

Creditul ipotecar fixed-rate (cu rata fixa) pe 30 de ani este neobisnuit de lung in comparatie cu majoritatea tarilor. In Regatul Unit, Germania si cea mai mare parte a Europei, creditele ipotecare au de regula o rata fixa pentru 2 pana la 10 ani, iar apoi trec la o rata variabila sau necesita renegociere. Durata de 30 de ani din SUA inseamna ca rata este stabila pe toata durata de viata a imprumutului, ceea ce reprezinta un avantaj urias pentru planificarea pe termen lung, dar vine si cu o rata putin mai ridicata decat ar avea un imprumut cu fixare mai scurta in alte tari. Refinancing (refinantarea) exista tocmai pentru ca ratele se schimba de-a lungul deceniilor; daca ratele scad semnificativ in timpul perioadei tale, poti inlocui imprumutul cu unul nou.

Asteptarile privind down payment (avansul) in SUA sunt de regula intre 5 si 20 la suta. Coborarea sub 20 la suta declanseaza PMI (Private Mortgage Insurance, asigurarea ipotecara privata), care este o taxa lunara platita partenerului de asigurare al creditorului pentru a-l proteja impotriva neplatii. PMI se situeaza de obicei intre 0,3 si 1,5 la suta din soldul imprumutului anual, in functie de credit score (scorul de credit) si de avans, si dispare automat atunci cand loan-to-value / LTV (raportul credit-valoare) scade sub 78 la suta. Acest calculator nu afiseaza separat PMI, dar daca pui un avans mai mic de 20 la suta, adauga aproximativ 50 pana la 200 de dolari pe luna la rezultatul calculatorului pentru a-l lua in calcul.

Closing costs (costurile de inchidere a tranzactiei) in SUA se situeaza intre 2 si 5 la suta din valoarea imprumutului si se platesc la momentul achizitiei. Ele includ origination fees (comisioanele de acordare) ale creditorului, title insurance (asigurarea titlului de proprietate), appraisal (evaluarea), taxele de inregistrare si avansurile pentru impozitul si asigurarea platite anticipat in escrow. Un imprumut de 400.000 de dolari are de obicei intre 8.000 si 20.000 de dolari in closing costs pe care calculatorul nu le arata. Cere intotdeauna creditorului tau un document Loan Estimate (estimarea de credit), care prezinta fiecare cost de inchidere in coloane standardizate.

Cum variaza impozitul pe proprietate

Impozitul pe proprietate este cel mai variabil parametru de la o regiune la alta. Comitatele isi stabilesc propriile rate, iar ratele efective se pot schimba pe masura ce valorile locuintelor cresc, fara ca ratele locale sa fie actualizate formal. Cauta-ti comitatul pe site-ul assessor-ului (evaluatorul fiscal local), sau foloseste un instrument precum Zillow ori Redfin, care arata factura fiscala reala pentru proprietati comparabile. Texas, Illinois, New Jersey, Vermont, New Hampshire si Connecticut depasesc in mod obisnuit rate efective de 1,5 la suta. California, Hawaii, Alabama si Wyoming sunt de regula sub 0,7 la suta. In interiorul unui stat exista de asemenea variatii semnificative in functie de comitat si de oras.

Asigurarea si riscul de dezastre naturale

Asigurarea locuintei in SUA grupeaza, in majoritatea statelor, acoperirea pentru incendiu, furt, raspundere si fenomene meteo. Inundatiile si cutremurele sunt excluse implicit si necesita polite separate. Florida si California au inregistrat o crestere dramatica a primelor de asigurare incepand cu 2020, din cauza uraganelor si a incendiilor de vegetatie, iar pe unele piete asiguratorii se retrag complet. Daca cumperi intr-o zona cu risc ridicat, cere oferte de la trei sau patru asiguratori inainte sa presupui ca valoarea implicita a calculatorului este corecta. In statele cu risc scazut din interior, valoarea implicita este adesea mai mare decat ceea ce vei plati efectiv.

Cand sa iei in calcul varianta pe 15 ani fata de cea pe 30 de ani

Un credit ipotecar pe 15 ani are de obicei o rata cu 0,5 pana la 1,0 puncte procentuale mai mica decat unul pe 30 de ani pentru acelasi imprumut, iar durata mai scurta inseamna o dobanda totala dramatic mai mica. La un imprumut de 400.000 de dolari cu 6,75 la suta pe 30 de ani, platesti aproximativ 533.000 de dolari in dobanda. Acelasi imprumut cu 6 la suta pe 15 ani plateste aproximativ 207.000 in dobanda, o economie de 326.000 de dolari. Rata lunara este mai mare (aproximativ 3.375 fata de 2.594), dar costul total este mult mai mic. Daca iti poti permite rata mai mare fara stres, varianta pe 15 ani este de obicei alegerea mai inteleapta. Daca nu poti, alege varianta pe 30 de ani si plateste principal suplimentar atunci cand sosesc bonusuri sau sume neasteptate.

Doua exercitii practice de comparatie

Mai intai, calculeaza rata la rata ta oferita, apoi din nou cu 0,25 la suta adaugat si scazut. Diferenta este cat valoreaza compararea mai multor creditori. La un imprumut de 400.000 de dolari pe 30 de ani, un sfert de punct din rata valoreaza aproximativ 65 de dolari pe luna si 23.000 de dolari pe durata de viata a imprumutului. Obtinerea a trei sau patru oferte de la creditori intr-o fereastra de 45 de zile conteaza ca o singura credit inquiry (interogarea de credit), asa ca este gratuit sa compari.

In al doilea rand, ruleaza calculatorul cu o durata de 25 de ani si adauga 5.000 de dolari pe an in plati suplimentare de principal. Acest lucru scurteaza adesea un imprumut pe 30 de ani la 21 pana la 23 de ani si economiseste intre 70.000 si 100.000 de dolari in dobanda, in functie de rata. Majoritatea creditelor ipotecare permit plati suplimentare de principal fara penalitate in SUA, dar confirma cu creditorul tau.

Calculatorul iti ofera numarul principal. Exercitiile de mai sus iti ofera lectiile de planificare care vin din experimentarea cu el.