Kalkulator rentowności najmu z rentownością brutto, netto i cash on cash

Trzy liczby mówią ci niemal wszystko, co musisz wiedzieć o inwestycji w najem: rentowność netto, cash on cash oraz roczny przepływ gotówki. Rentowność netto to zwrot z nieruchomości bez finansowania, liczona jako dochód operacyjny netto podzielony przez cenę zakupu. Rentowność brutto to prostszy iloraz rocznego czynszu do ceny. Cash on cash mierzy pieniądze, które realnie wkładasz, wobec tego, co nieruchomość zwraca ci co roku po spłacie raty. Razem te trzy wartości pozwalają na szybką selekcję, czy dana inwestycja się spina.

Ten kalkulator przyjmuje cenę zakupu, oczekiwany miesięczny czynsz, roczne koszty eksploatacji jak podatki, ubezpieczenie, naprawy i zarządzanie, założenie co do pustostanów, wkład własny oraz miesięczną ratę kredytu, a zwraca wszystkie trzy miary rentowności plus roczny przepływ gotówki. Pustostany stosuje się do czynszu brutto przed obliczeniem dochodu netto, więc czynsz efektywny odzwierciedla to, co naprawdę przynosi realistyczny rok najmu.

Szybkie sprawdzenie zdrowym rozsądkiem: mieszkanie za 700 000 zł z czynszem 3 200 zł miesięcznie, kosztami rocznymi 8 000 zł i typowym pustostanem na poziomie 5 procent daje rentowność netto około 4,4 procent, rentowność brutto blisko 5,5 procent i cash on cash w okolicach 3 procent po racie 1 900 zł. Jeśli nieruchomość spada poniżej 4 procent rentowności netto albo poniżej 2 procent cash on cash, trudno o dobrą inwestycję nastawioną na przepływ gotówki, chyba że kupujesz głównie pod wzrost wartości. Miejsca takie jak Warszawa czy Kraków dają zwykle rentowność netto poniżej 4 procent, bo cena odzwierciedla oczekiwany wzrost wartości; kto szuka przepływu gotówki, patrzy raczej na średnie miasta z rentownością powyżej 6 procent.

Pole kosztów eksploatacji powinno być kompletne: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, rezerwa na konserwację, zarządzanie, które często wynosi od 6 do 10 procent czynszu brutto, oraz czynsz administracyjny, jeśli występuje. Nie wliczaj raty kredytu do kosztów eksploatacji; trafia ona do osobnego pola na ratę miesięczną, aby dochód netto bez finansowania i cash on cash z finansowaniem zostały policzone poprawnie.

Rentowność netto, rentowność brutto i cash on cash

Rentowność netto to czysty zwrot z nieruchomości bez dźwigni. Zestawia roczny dochód netto, czyli czynsz minus koszty eksploatacji, z ceną zakupu. Rentowność netto na poziomie 7 procent oznacza, że nieruchomość generuje co roku 7 procent swojej ceny w przepływie gotówki bez finansowania. To właściwa miara do porównywania nieruchomości o różnej cenie i z różnych rynków, bo pomija pytanie o sposób finansowania transakcji.

Rentowność brutto to wersja prostsza: roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu. Łatwiej ją policzyć, ale pomija koszty eksploatacji, które mogą sięgać od 25 procent czynszu w nowszych mieszkaniach do ponad 50 procent w starszych kamienicach o dużym zapotrzebowaniu na konserwację.

Cash on cash wprowadza dźwignię. To roczny przepływ gotówki, czyli dochód netto minus roczna obsługa długu, podzielony przez realnie zainwestowany kapitał, zwykle wkład własny plus koszty zakupu. Cash on cash może być znacznie wyższy niż rentowność netto, gdy finansowanie jest korzystne, czyli oprocentowanie poniżej rentowności netto, i może być ujemny, gdy jest niekorzystne, czyli oprocentowanie powyżej. Przy 5 procent oprocentowania i 7 procent rentowności netto dźwignia wyraźnie pomaga; przy 7 procent oprocentowania i 4 procent rentowności dźwignia szkodzi.

Reguła jednego procenta i reguła pięćdziesięciu procent

Dwie praktyczne reguły, których inwestorzy używają, aby szybko filtrować transakcje. Reguła jednego procenta mówi, że miesięczny czynsz powinien wynosić co najmniej 1 procent ceny zakupu; nieruchomość za 600 000 zł powinna przynosić co najmniej 6 000 zł miesięcznie, aby w ogóle zasługiwała na uwagę. Ten filtr odrzucał niemal wszystkie duże miasta już przed wzrostami cen po 2020 roku i dziś trudno go spełnić nawet w średnich miastach. Reguła pięćdziesięciu procent mówi, że połowa czynszu brutto idzie na koszty eksploatacji, bez długu; to ostrożne założenie rezerwy, które pomaga nie lekceważyć konserwacji.

Ten kalkulator nie narzuca żadnej z tych reguł; wpisujesz rzeczywisty czynsz i koszty i widzisz wynikającą rentowność. Używaj reguł jako szybkiego filtra, zanim zaczniesz wpisywać szczegółowe liczby dla konkretnej nieruchomości.

Gdzie zawodzą założenia co do pustostanów i kosztów

Dwa najczęstsze sposoby pomyłki przy analizie najmu to zaniżenie pustostanów i niedoszacowanie rezerwy na poważne naprawy. Pustostan na poziomie 5 procent jest rozsądny dla stabilnego najmu na mocnym rynku; nieruchomości na rynkach kurczących się lub o dużej rotacji najemców z łatwością osiągają 10 lub 15 procent.

Poważne naprawy, jak wymiana pieca co 15 lat, podgrzewacza wody co 10 lat albo malowania i podłóg co 7 do 10 lat, kosztują średnio od 350 zł do 800 zł miesięcznie w typowym mieszkaniu, ale zwykle wydaje się je naraz raz na kilka lat. Początkujący, który pomija tę rezerwę, widzi, jak przepływ gotówki znika przy pierwszej poważnej naprawie. Pole kosztów rocznych powinno zawierać rozsądną rezerwę; jeśli dotąd nic nie odkładałeś, podnieś je do realistycznej kwoty, zanim policzysz.

Jak dźwignia oddziałuje na zwrot

Dźwignia kredytu wzmacnia zarówno zyski, jak i straty. Nieruchomość kupiona za gotówkę z rentownością netto 7 procent daje cash on cash 7 procent niezależnie od wzrostu wartości. Ta sama nieruchomość kupiona z 25 procent wkładu własnego i kredytem na 5 procent daje wyższy cash on cash, bo rentowność netto przewyższa oprocentowanie, ale jest znacznie wrażliwsza na spadek czynszu; spadek czynszu o 10 procent w nieruchomości z dźwignią może całkowicie zmieść przepływ gotówki, podczas gdy właściciel bez długu wciąż inkasuje wymierne kwoty.

Kalkulator pokazuje zarazem rentowność netto bez finansowania i cash on cash z finansowaniem, więc widzisz efekt dźwigni wprost. Ponieważ oprocentowanie wzrosło od 2022 roku, przewaga dźwigni wyraźnie zmalała; na obecnym rynku kupujący za gotówkę często osiąga cash on cash zbliżony do kupującego z 25 procent wkładu, przy dużo mniejszym ryzyku.

Czego ten kalkulator nie uwzględnia

Korzyści podatkowej z amortyzacji, która w Polsce zależy od obowiązujących przepisów i może wymiernie podnieść cash on cash po opodatkowaniu. Spłaty kapitału kredytu, która buduje majątek, ale nie pojawia się w przepływie gotówki. Wzrostu wartości nieruchomości, który na wielu rynkach jest większym motorem zwrotu w długim okresie. Kosztów zakupu, które w Polsce z podatkiem od czynności cywilnoprawnych, taksą notarialną i wpisem do księgi wieczystej często wynoszą od 3 do 6 procent ceny. Scenariuszy refinansowania. Odroczeń podatkowych przy późniejszej sprzedaży. Przepisów najmu jak limity czynszu, ograniczenia w eksmisji czy opłaty rejestracyjne. Aby przeprowadzić pełną analizę, zbuduj kompletny model przepływów gotówki obejmujący amortyzację i wzrost wartości; ten kalkulator służy do szybkiej selekcji, czy transakcja spina się na podstawowym przepływie gotówki. Wszystkie wyniki WhatIP to szacunki, a nie porada finansowa.