Kalkulator zdolności kredytowej na ile mieszkania cię stać

Na ile mieszkania cię stać? Odpowiedź zależy od pięciu rzeczy: twojego dochodu brutto, pozostałych miesięcznych zobowiązań, wielkości wkładu własnego, oprocentowania kredytu hipotecznego oraz maksymalnego wskaźnika zadłużenia do dochodu, jaki bank jest gotów zaakceptować. Ten kalkulator liczy wstecz od tych danych do najwyższej ceny zakupu, która utrzymuje twoje raty kredytu i zobowiązań w granicach wskaźnika DTI.

Typowy całkowity wskaźnik DTI używany w ocenie zdolności kredytowej to 36 procent. Niektóre programy dopuszczają do 43 procent, a pojedyncze przypadki idą wyżej, ale rozciąganie wskaźnika oznacza, że z każdej wypłaty więcej idzie na kredyt. Kalkulator przyjmuje domyślnie 36 procent jako wybór ostrożny; podnieś go do 43 procent, by zobaczyć górną granicę, a poniżej 30 procent, by zobaczyć liczbę naprawdę bezpieczną.

Zgrubny sprawdzian: przy dochodzie brutto 150 000 zł rocznie, bez innych zobowiązań i przy oprocentowaniu 7 procent na 30 lat kalkulator podpowiada mniej więcej 560 000 zł ceny mieszkania, którą udźwigniesz. Dodanie 800 zł miesięcznych rat (kredyt na samochód, kredyt studencki) obniża tę liczbę o około 100 000 zł. Podwojenie dochodu mniej więcej podwaja maksymalną cenę mieszkania. Dwie największe dźwignie to dochód (który skaluje maksymalną ratę mieszkaniową) i oprocentowanie (które przesądza, jak duży kredyt obsłuży dana rata).

Liczba maksymalnej ceny zawiera założenia dotyczące podatku od nieruchomości i ubezpieczenia mieszkania wbudowane w miesięczną ratę. Jeśli mieszkasz w regionie o wyższym podatku od nieruchomości albo o wysokich składkach ubezpieczeniowych, podnieś te dane, by zobaczyć dokładniejszy wynik. Wszystkie wyniki są szacunkami WhatIP i nie stanowią porady finansowej.

Co naprawdę oznacza całkowity wskaźnik DTI

Całkowity wskaźnik DTI zestawia twoje łączne miesięczne zobowiązania (rata kredytu hipotecznego wraz z podatkiem i ubezpieczeniem plus wszystkie inne długi) z dochodem brutto. Banki używają go jako głównego miernika przesiewowego, by ocenić, czy udźwigniesz dany kredyt. Próg 36 procent jest standardem od dziesięcioleci; odpowiada historycznemu poziomowi, przy którym ryzyko opóźnień w spłacie zaczyna zauważalnie rosnąć.

Wskaźnik wstępny, czyli front-end DTI, to pokrewna, lecz surowsza miara, która patrzy tylko na koszty mieszkaniowe jako część dochodu brutto. Większość kredytodawców używa 28 procent jako pułapu wstępnego. Kalkulator pracuje na wskaźniku całkowitym, bo to on rządzi bezwzględną kwotą kredytu, na jaką możesz się zakwalifikować w większości decyzji kredytowych.

Co obejmuje rata mieszkaniowa

Obliczona tutaj maksymalna miesięczna rata mieszkaniowa to kapitał, odsetki, podatek od nieruchomości i ubezpieczenie. Kapitał i odsetki to sam kredyt, liczony przy oprocentowaniu i okresie, które wpisujesz. Podatek od nieruchomości jest pokazany jako procent wartości mieszkania, który mocno różni się w zależności od lokalizacji. Ubezpieczenie mieszkania także bywa różne, ale 0,3 do 0,5 procent wartości mieszkania rocznie jest typowe na większości rynków. Jeśli kupujesz w regionie o wyraźnie wyższych stawkach podatku albo składek, podnieś te dwa pola, bo inaczej kalkulator zawyży cenę, na jaką cię stać.

Czynsz administracyjny i opłaty wspólnoty nie są w domyślnym obliczeniu, bo dotyczą tylko części mieszkań. Jeśli patrzysz na mieszkania w blokach z wysokim czynszem administracyjnym, w myślach odejmij miesięczny czynsz od pokazanej maksymalnej raty mieszkaniowej, zanim ocenisz, ile kredytu udźwigniesz.

Dlaczego wkład własny jest kluczowy

Wkład własny pełni dwie funkcje. Po pierwsze, wprost obniża kapitał kredytu, co przy stałym oprocentowaniu obniża miesięczną ratę. Po drugie, kwalifikuje cię do lepszych warunków kredytu: wkład 20 procent zwykle pozwala uniknąć ubezpieczenia niskiego wkładu, a niższy wkład często wiąże się z dodatkowym kosztem ubezpieczenia. Kalkulator nie dodaje ubezpieczenia niskiego wkładu do miesięcznej raty; jeśli twój wkład jest poniżej 20 procent, twoja realna rata będzie rocznie o około 0,5 do 1,0 procent wartości kredytu wyższa.

Koszty transakcyjne i inne realne wydatki

Pokazana maksymalna cena mieszkania nie obejmuje kosztów transakcyjnych, które sięgają mniej więcej 2 do 5 procent ceny mieszkania (taksa notarialna, opłaty sądowe i wieczystoksięgowe, prowizja pośrednika, podatek od czynności cywilnoprawnych, wycena). Zaplanuj koszty transakcyjne jako dodatkową gotówkę ponad wkład własny. Kalkulator zakłada, że wkład własny to cała gotówka, którą przeznaczasz na samo mieszkanie.

Praktyczne sposoby korzystania z kalkulatora

Negocjowanie między dwiema cenami mieszkań. Przelicz kalkulator przy swoich obecnych finansach i sprawdź, które mieszka się wygodnie mieści. Jeśli docelowe mieszkanie jest powyżej pokazanego maksimum, potrzebujesz albo większego wkładu własnego, albo wyższego dochodu, albo niższych zobowiązań, albo niższego oprocentowania.

Decyzja, czy czekać na spadek stóp. Przelicz przy obecnym oprocentowaniu i przy hipotetycznym niższym, by zobaczyć wpływ na maksymalną cenę. Spadek oprocentowania o 1 procent zwykle podnosi maksymalną cenę mieszkania o 10 do 12 procent przy tej samej miesięcznej racie.

Planowanie spłaty długu przed zakupem. Obniż dane o miesięcznych zobowiązaniach o kwotę, którą realnie mógłbyś spłacić w 6 do 12 miesięcy, i zobacz, ile więcej mieszkania to odblokowuje.

Czego ten kalkulator nie uwzględnia

Ubezpieczenia niskiego wkładu przy wkładzie poniżej 20 procent. Kosztów transakcyjnych (zwykle 2 do 5 procent ceny mieszkania). Czynszu administracyjnego i opłat wspólnoty. Prowizji za udzielenie kredytu i prowizji wstępnych. Rezerw gotówkowych wymaganych przez część banków. Lokalnych podatków i opłat. Kalkulator daje zgrubny pułap ceny zakupu; maksimum, na jakie naprawdę się zakwalifikujesz u konkretnego kredytodawcy, zależy od twojego pełnego profilu finansowego i rodzaju kredytu. Zawsze potwierdź ostateczną kwotę bezpośrednio w wybranym banku, zanim złożysz wiążącą ofertę.