Kalkulator progu rentowności refinansowania kredytu hipotecznego: kiedy odzyskasz koszty okołokredytowe?

Refinansowanie ma sens tylko wtedy, gdy zostajesz w mieszkaniu (i w kredycie) dość długo, by miesięczna oszczędność przewyższyła koszty okołokredytowe. Próg rentowności to miesiąc, w którym skumulowana oszczędność na ratach zrównuje się z kosztami zapłaconymi z góry. Poniżej tego punktu tracisz na refinansowaniu pieniądze; powyżej zyskujesz.

Ten kalkulator bierze twoją obecną miesięczną ratę kapitałowo odsetkową, nową ratę, jaką miałbyś po refinansowaniu, oraz koszty okołokredytowe refinansowania. Zwraca liczbę miesięcy do progu rentowności, liczbę lat do progu rentowności oraz oszczędność netto przez resztę kredytu, jeśli zostaniesz do tego czasu. Dwie liczby sterują wszystkim: miesięczna oszczędność (obecna rata minus nowa) i koszty okołokredytowe. Oszczędność 600 zł miesięcznie przy 9 000 zł kosztów osiąga próg rentowności w 15 miesięcy; ta sama oszczędność przy 18 000 zł kosztów zajmuje 30 miesięcy.

Zgrubna zasada mówi, że refinansowanie się opłaca, jeśli zostaniesz w mieszkaniu co najmniej 24 do 36 miesięcy poza progiem rentowności. Zorganizowanie refinansowania nie jest darmowe; jeśli możesz się przeprowadzić albo spłacić kredyt wcześniej, koszty okołokredytowe przepadają. Jeśli planujesz mieszkać 5 do 10 lat, a próg rentowności jest poniżej 36 miesięcy, refinansowanie zwykle jest wyraźną wygraną.

Koszty okołokredytowe bardzo się różnią. Refinansowanie bez kosztów wlicza je w oprocentowanie nowego kredytu lub w kapitał, więc kwota kosztów wynosi zero, ale nowa rata jest nieco wyższa niż przy zapłaconych kosztach. Kalkulator działa w obu przypadkach; po prostu wpisz rzeczywiste liczby podane przez bank. Typowe tradycyjne koszty okołokredytowe sięgają 2 do 4 procent nowej kwoty kredytu, więc refinansowanie 500 000 zł może kosztować 10 000 do 20 000 zł.

Co próg rentowności naprawdę mierzy

Próg rentowności to miesiąc, w którym początkowy koszt refinansowania, czyli koszty okołokredytowe, został odzyskany dzięki oszczędności na ratach miesięcznych. Rachunek jest bezpośredni: koszty okołokredytowe podzielone przez miesięczną oszczędność dają liczbę miesięcy do progu rentowności. Zakłada stabilne otoczenie stóp po refinansowaniu (brak drugiego refinansowania), niezmienione traktowanie podatkowe oraz że zatrzymujesz mieszkanie i kredyt aż do progu rentowności i dłużej.

Miara jest najprzydatniejsza jako test zostać czy odejść. Jeśli mógłbyś sprzedać lub przeprowadzić się w okresie do progu rentowności, refinansowanie zwykle się nie opłaca. Jeśli będziesz mieszkać długo poza progiem rentowności, refinansowanie zamienia jednorazowy koszt w trwałą miesięczną oszczędność.

Co jest w miesięcznej oszczędności, a co nie

Kalkulator używa wyłącznie oszczędności kapitałowo odsetkowej. Nie obejmuje zmian podatku od nieruchomości (który nie zmienia się przy refinansowaniu), ubezpieczenia mieszkania (również niezmienionego) ani ubezpieczenia niskiego wkładu (które może wzrosnąć lub zniknąć w zależności od nowej relacji kredytu do wartości).

Jeśli twoje refinansowanie zmienia okres kredytu (z kredytu z 25 latami do końca na świeży kredyt na 30 lat), niższa rata może faktycznie nie oznaczać oszczędności, bo rozkładasz spłaty na więcej miesięcy. Kalkulator nie porównuje całkowitych odsetek zapłaconych przez kredyt; porównuje raty miesięczne. Dla porównania jak za jak refinansuj na kredyt na 25 lat, jeśli zostało ci 25 lat, albo porównaj sumę odsetek osobno.

Kiedy patrzeć dalej niż na próg rentowności

Próg rentowności to szybkie sprawdzenie, ale nie jedyna kwestia. Liczą się trzy inne pytania:

Po pierwsze, czy refinansowanie likwiduje ubezpieczenie niskiego wkładu? Jeśli obecnie płacisz to ubezpieczenie, bo twój wkład własny był poniżej 20 procent, refinansowanie na kredyt z 20 procentami kapitału własnego może usunąć tę składkę, co potrafi dodać 100 do 300 zł miesięcznie oszczędności ponad oszczędność z oprocentowania.

Po drugie, czy wypłacasz gotówkę? Refinansowanie z wypłatą gotówki to technicznie inny produkt; oszczędność to nie tylko zmiana oprocentowania, ale także nowa gotówka, którą otrzymujesz, często przy niższym oprocentowaniu niż linia kredytowa pod hipotekę czy kredyt gotówkowy. Rachunek progu rentowności jest inny, gdy w grę wchodzi gotówka.

Po trzecie, czy zmienia się długość kredytu? Jeśli refinansujesz kredyt z 27 latami do końca na świeży kredyt na 30 lat, możesz zapłacić znacznie więcej odsetek w sumie, nawet przy niższych ratach miesięcznych. Przepuść nowy kredyt przez kalkulator kredytu hipotecznego, by zobaczyć sumę odsetek przez cały okres, i porównaj z obecnym kredytem.

Typowe pozycje kosztów okołokredytowych

Typowy rozkład kosztów okołokredytowych refinansowania wygląda tak: opłaty bankowe (prowizja, ocena, obsługa) 4 000 do 10 000 zł; wycena 1 500 do 3 200 zł; ubezpieczenie tytułu i opłaty rozliczeniowe 4 000 do 10 000 zł; opłaty za wpis i opłaty urzędowe 800 do 2 000 zł; odsetki zapłacone z góry w zależności od dnia podpisania; przedpłacona rezerwa na podatki i ubezpieczenie 6 000 do 16 000 zł w zależności od harmonogramu płatności. Przedpłacona rezerwa technicznie nie jest prawdziwym kosztem (jest zwracana z rezerwy starego kredytu), ale podnosi gotówkę potrzebną z góry.

Refinansowania bez kosztów istnieją; wliczają koszty okołokredytowe w oprocentowanie lub kapitał. Typowe oprocentowanie bez kosztów jest mniej więcej o 0,25 do 0,5 procent wyższe niż oprocentowanie z zapłaconymi kosztami. Dla krótszych okresów posiadania lub niepewnych terminów opcja bez kosztów jest często właściwym wyborem, bo przesuwa koszt na podstawę miesięczną zgodną z tym, jak długo naprawdę zostajesz.

Czego ten kalkulator nie uwzględnia

Zmian ubezpieczenia niskiego wkładu (którego likwidacja może dodać znaczną oszczędność ponad oprocentowanie). Scenariuszy refinansowania z wypłatą gotówki (gdzie oszczędność obejmuje zarówno niższe oprocentowanie, jak i uwolnioną gotówkę). Sumy odsetek przy zmienionym okresie kredytu (wydłużenie okresu obniża ratę miesięczną, ale podnosi sumę odsetek). Zmian w odliczeniu podatkowym tam, gdzie odsetki od kredytu hipotecznego są odliczalne, bo niższa rata oznacza niższe odliczenie, więc oszczędność po opodatkowaniu jest nieco mniejsza niż liczba przed opodatkowaniem. Scenariuszy kredytu o zmiennym oprocentowaniu, w których nowa rata zmieni się później. Dla refinansowania ze zmiennego na stałe użyj obecnej raty jako nowej raty dla ostrożnego progu rentowności; dla stałego na zmienne kalkulator zawyża oszczędność poza początkowy okres stałego oprocentowania.