Huurrendement calculator met brutorendement, nettorendement en cash on cash

Drie cijfers vertellen je bijna alles wat je over een huurinvestering moet weten: het nettorendement, de cash on cash en de jaarlijkse cashflow. Het nettorendement is het rendement van het pand zonder financiering, berekend als het netto exploitatieresultaat gedeeld door de aankoopprijs. Het brutorendement is de eenvoudiger verhouding tussen de jaarhuur en de prijs. De cash on cash meet het geld dat je echt inlegt tegenover wat het pand je elk jaar teruggeeft na de hypotheeklast. Samen geven de drie een snelle triage of een deal rond te krijgen is.

Deze calculator neemt de aankoopprijs, de verwachte maandhuur, de jaarlijkse exploitatiekosten zoals belastingen, verzekering, reparaties en beheer, een leegstandsaanname, het ingelegde eigen geld en de maandelijkse hypotheeklast, en geeft de drie rendementsmaten plus de jaarlijkse cashflow. De leegstand wordt op de brutohuur toegepast voordat het nettoresultaat wordt berekend, zodat de effectieve huur weergeeft wat een realistisch huurjaar werkelijk oplevert.

Een ruwe toets met het gezond verstand: een woning van € 350.000 met € 2.400 maandhuur, € 4.200 jaarlijkse kosten en een gangbare leegstand van 5 procent geeft een nettorendement van rond 7,6 procent, een brutorendement van ongeveer 8,2 procent en een cash on cash van zo'n 4 procent na een hypotheeklast van € 1.900. Zakt een pand onder 5 procent nettorendement of onder 2 procent cash on cash, dan is het zelden een goede cashflowbelegging, tenzij je vooral voor de waardestijging koopt. Gebieden als Amsterdam of Utrecht geven routinematig nettorendementen onder 3 procent omdat de prijs de verwachte waardestijging weerspiegelt; wie cashflow zoekt kijkt eerder naar middelgrote steden met rendementen boven 6 procent.

Het veld voor exploitatiekosten moet compleet zijn: onroerendezaakbelasting, verzekering, onderhoudsreserve, beheer, dat vaak rond 6 tot 10 procent van de brutohuur ligt, en eventuele VvE bijdragen. Neem de hypotheeklast niet op in de exploitatiekosten; die hoort in het aparte veld voor de maandlast, zodat het nettoresultaat zonder financiering en de cash on cash met financiering juist worden berekend.

Nettorendement, brutorendement en cash on cash

Het nettorendement is het zuivere rendement van het pand zonder hefboom. Het zet het netto jaarresultaat, dus de huur min de exploitatiekosten, af tegen de aankoopprijs. Een nettorendement van 7 procent betekent dat het pand elk jaar 7 procent van zijn prijs aan cashflow zonder financiering genereert. Het is de juiste maat om panden van verschillende prijs en in verschillende markten te vergelijken, omdat het de vraag hoe de deal gefinancierd is buiten beschouwing laat.

Het brutorendement is de grovere versie: jaarhuur gedeeld door aankoopprijs. Het is makkelijker te berekenen, maar negeert de exploitatiekosten, die kunnen lopen van 25 procent van de huur voor nieuwere woningen tot meer dan 50 procent voor oudere panden met veel onderhoud.

De cash on cash voert de hefboom in. Het is de jaarlijkse cashflow, dus het nettoresultaat min de jaarlijkse schuldenlast, gedeeld door het werkelijk ingelegde kapitaal, meestal het eigen geld plus de aankoopkosten. De cash on cash kan veel hoger zijn dan het nettorendement als de financiering gunstig is, met rentes onder het nettorendement, en negatief worden als die ongunstig is, met rentes erboven. Bij 4 procent rente en 7 procent nettorendement helpt de hefboom duidelijk; bij 5 procent rente en 4 procent rendement werkt de hefboom tegen.

De een procent regel en de vijftig procent regel

Twee vuistregels die beleggers gebruiken om deals snel te filteren. De een procent regel zegt dat de maandhuur minstens 1 procent van de aankoopprijs moet zijn; een pand van € 300.000 zou minstens € 3.000 per maand moeten opbrengen om de moeite waard te zijn. Dit filter sloot bijna alle grote steden al uit voor de prijsstijgingen na 2020 en is nu zelfs in middelgrote steden moeilijk te halen. De vijftig procent regel zegt dat de helft van de brutohuur naar exploitatiekosten gaat, exclusief de schuld; het is een voorzichtige reserveaanname die helpt om het onderhoud niet te onderschatten.

Deze calculator legt geen van beide regels op; je voert de echte huur en kosten in en ziet de rendementen die eruit komen. Gebruik de regels als snelle filter voordat je de moeite neemt om gedetailleerde cijfers van een concreet pand in te voeren.

Waar de aannames over leegstand en kosten misgaan

De twee meest voorkomende manieren om bij een huuranalyse de fout in te gaan zijn de leegstand onderschatten en de reserve voor groot onderhoud te laag inschatten. Een leegstand van 5 procent is redelijk voor een stabiele verhuur in een sterke markt; panden in krimpende markten of met veel huurderswisselingen halen gemakkelijk 10 of 15 procent.

Groot onderhoud, zoals de cv ketel om de 15 jaar vervangen, de boiler om de 10 of schilderwerk en vloeren om de 7 tot 10 jaar, kost gemiddeld tussen € 150 en € 350 per maand voor een doorsneewoning, maar wordt meestal in een keer per paar jaar uitgegeven. Wie begint en deze reserve negeert, ziet de cashflow verdwijnen bij de eerste grote reparatie. Het veld voor jaarlijkse kosten moet een redelijke reserve bevatten; als je tot nu toe niets opzij zette, verhoog het dan naar een realistisch bedrag voordat je gaat rekenen.

Hoe de hefboom op het rendement inwerkt

De hefboom van een hypotheek versterkt zowel de winsten als de verliezen. Een pand dat met eigen geld is gekocht met een nettorendement van 7 procent levert een cash on cash van 7 procent op, los van de waardestijging. Hetzelfde pand gekocht met 25 procent eigen geld en een hypotheek tegen 4 procent levert een hogere cash on cash op, omdat het nettorendement de rente overtreft, maar met veel meer gevoeligheid voor een huurdaling; een daling van 10 procent in de huur van een gefinancierd pand kan de cashflow volledig wegvagen terwijl de eigenaar zonder schuld nog merkbare bedragen int.

De calculator toont tegelijk het nettorendement zonder financiering en de cash on cash met financiering, zodat je het hefboomeffect rechtstreeks ziet. Omdat de rentes sinds 2022 zijn gestegen, is het hefboomvoordeel duidelijk geslonken; in de huidige markt haalt wie met eigen geld koopt vaak een vergelijkbare cash on cash als wie 25 procent eigen geld inlegt, met veel minder risico.

Wat deze calculator niet meeneemt

Het fiscale voordeel van de afschrijving, dat in Nederland van het toepasselijke regime afhangt en de cash on cash na belasting merkbaar kan verhogen. De aflossing van de hoofdsom van de hypotheek, die vermogen opbouwt maar niet in de cashflow verschijnt. De waardestijging van het pand, die in veel markten de grootste aanjager van het rendement op lange termijn is. De aankoopkosten, die in Nederland met overdrachtsbelasting, notaris en advies vaak 6 tot 8 procent van de prijs bedragen. De herfinancieringsscenario's. De fiscale uitstellen bij een latere verkoop. De huurregels zoals huurprijsgrenzen, ontruimingsbeperkingen of registratiekosten. Bouw voor een volledige analyse een cashflowmodel met afschrijving en waardestijging; deze calculator dient voor een snelle triage of een deal op basis van de kale cashflow rond te krijgen is. Alle resultaten van WhatIP zijn schattingen en geen financieel advies.