Maximale koopsom van een huis berekenen op basis van inkomen

Hoeveel huis kun je betalen? Het antwoord hangt af van vijf dingen: je bruto-inkomen, je overige maandelijkse schulden, de omvang van je eigen geld, de hypotheekrente en de maximale verhouding tussen woonlasten en inkomen die je geldverstrekker accepteert. Deze calculator rekent vanaf die invoer terug naar de maximale koopsom die je woonlasten plus schulden binnen die grens houdt.

De totale lastenquote die in de risicobeoordeling wordt gebruikt ligt rond 36 procent. In Nederland bepaalt vooral je inkomen via de financieringslastnormen hoeveel je kunt lenen, en sommige situaties gaan iets verder. Maar de quote oprekken betekent dat een groter deel van elk salaris naar de hypotheek gaat. De calculator gebruikt 36 procent als voorzichtige keuze. Zet hem hoger om de bovengrens te zien, en onder 30 procent om het echt veilige getal te zien.

Een snelle toets: bij een bruto-inkomen van € 90.000, zonder andere schulden en een rente van 6,5 procent over 30 jaar, stelt de calculator een haalbare koopsom van ongeveer € 310.000 voor. € 500 aan maandelijkse schuldlasten toevoegen, zoals een autolening of een persoonlijke lening, verlaagt dat bedrag met ongeveer € 60.000. Het inkomen verdubbelen naar € 180.000 verdubbelt de maximale koopsom ongeveer. De twee grootste hefbomen zijn het inkomen, dat de maximale woonlast bepaalt, en de rente, die bepaalt hoeveel lening een gegeven last kan dragen.

De getoonde maximale koopsom bevat aannames voor onroerendezaakbelasting en opstalverzekering binnen de maandlast. Woon je in een gebied met hogere belasting op de woning of met een dure verzekering, verhoog dan die invoer voor een nauwkeuriger resultaat. Alle uitkomsten zijn schattingen van WhatIP en vormen geen financieel advies.

Wat de totale lastenquote werkelijk betekent

De totale lastenquote vergelijkt het geheel van je maandelijkse schuldverplichtingen, oftewel de woonlast met aflossing, rente, belasting en verzekering plus alle overige schulden, met je bruto maandinkomen. Geldverstrekkers gebruiken dit als belangrijkste maatstaf om te bepalen of je een gegeven hypotheek kunt dragen. De drempel van 36 procent is al decennia de standaard; hij staat voor het historische niveau waarop het risico op betalingsachterstand merkbaar begint te stijgen.

De quote die alleen naar de woning kijkt is een verwante maar strengere maatstaf die uitsluitend de woonlasten als deel van het bruto-inkomen neemt. Veel analisten hanteren 28 procent als plafond voor dat deel. De calculator werkt met de totale quote, want die bepaalt in de meeste risicobeoordelingen het absolute leenbedrag waarvoor je in aanmerking komt.

Wat de woonlast dekt

De hier berekende maximale maandelijkse woonlast omvat aflossing, rente, onroerendezaakbelasting en verzekering. Aflossing en rente zijn de hypotheek zelf, berekend tegen de rente en looptijd die je invoert. De belasting op de woning wordt weergegeven als een percentage van de woningwaarde, dat sterk verschilt per locatie: onder 0,5 procent op sommige plekken en boven 2 procent per jaar op andere. De opstalverzekering verschilt ook, maar 0,3 tot 0,5 procent van de woningwaarde per jaar is gangbaar in veel markten.

De servicekosten van een vereniging van eigenaren zitten niet in de standaardberekening, want ze gelden maar voor een deel van de woningen. Kijk je naar appartementen of complexen met een vereniging van eigenaren, trek dan de maandelijkse servicekosten in gedachten af van de getoonde maximale woonlast.

Waarom het eigen geld doorslaggevend is

Eigen geld vervult twee functies. Ten eerste verlaagt het rechtstreeks de hoofdsom van de hypotheek, wat bij een vaste rente de maandlast verlaagt. Ten tweede geeft het toegang tot betere voorwaarden: hoe meer eigen geld, hoe lager doorgaans de rente, omdat de geldverstrekker minder risico loopt. In veel markten is 20 procent eigen geld van de koopsom de drempel waarboven de beste voorwaarden beginnen en de risico-opslag voor een hoge verhouding tussen lening en waarde verdwijnt. Blijft je eigen geld daar ruim onder, reken dan op een iets hogere rente en dus een hogere werkelijke maandlast dan getoond.

Aankoopkosten en andere echte kosten

De getoonde maximale koopsom bevat geen aankoopkosten, die vaak rond 5 tot 6 procent van de koopsom liggen, afhankelijk van het geval: overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, taxatie en advieskosten. Houd deze kosten beschikbaar als extra geld bovenop het eigen geld. De calculator gaat ervan uit dat het eigen geld al het geld is dat je in de woning zelf steekt.

Praktische manieren om deze calculator te gebruiken

Kiezen tussen twee koopsommen. Reken met je huidige financien en kijk welke comfortabel past. Ligt een gewenste woning boven het getoonde maximum, dan heb je meer eigen geld, een hoger inkomen, minder schulden of een lagere rente nodig.

Beslissen of je op een rentedaling wacht. Reken opnieuw tegen de huidige rente en tegen een hypothetisch lagere rente om het effect op de maximale koopsom te zien. Een rentedaling van 1 procent verhoogt de maximale koopsom doorgaans met 10 tot 12 procent bij dezelfde maandlast.

Een aflossing van schuld plannen voor je koopt. Verlaag de invoer van maandelijkse schulden met een bedrag dat je aannemelijk in 6 tot 12 maanden zou kunnen aflossen en zie hoeveel meer huis dat vrijspeelt.

Wat deze calculator niet bevat

Een risico-opslag voor een hoge verhouding tussen lening en waarde wanneer het eigen geld klein is. De aankoopkosten, oftewel overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, taxatie en advieskosten, die samen vaak boven 5 procent van de koopsom uitkomen. De servicekosten van een vereniging van eigenaren. De afsluitprovisie en eventuele rentekortingspunten. De liquide reserves die sommige geldverstrekkers eisen. De calculator geeft een ruwe bovengrens voor de koopsom; het maximum waarvoor je werkelijk in aanmerking komt bij een specifieke geldverstrekker hangt af van je volledige financiele profiel en de hypotheekvorm.