Hypotheek berekenen met belasting, verzekering en servicekosten

Een huis kopen is de grootste aankoop die de meeste mensen ooit doen, en de maandlast bestaat zelden uit alleen de lening. Zodra je de onroerendezaakbelasting, de opstalverzekering en eventuele servicekosten optelt, kunnen je werkelijke woonlasten 25 tot 35 procent hoger uitvallen dan het bedrag aan aflossing en rente dat je bank noemt. De hypotheekcalculator van WhatIP brengt het volledige plaatje samen in een getal, zodat je aanbiedingen eerlijk vergelijkt en bepaalt wat je echt kunt dragen.

De rekenkunde achter een maandlast is de standaard annuiteitenformule. Je neemt het leenbedrag, deelt de jaarlijkse rente door 12 voor de maandrente en past die toe op het aantal maanden van de looptijd. Het resultaat is een vaste maandlast waarbij elke vroege betaling vooral uit rente bestaat en elke late betaling vooral uit aflossing. Bij een hypotheek van 30 jaar tegen 7 procent kun je alleen al aan rente ongeveer 140 procent van de koopprijs betalen. Dat getal daalt snel als je de looptijd verkort of de rente omlaag krijgt.

Met dit hulpmiddel pas je de koopprijs, de eigen inbreng, de rente, de looptijd, het belastingtarief, de verzekering en de servicekosten aan, en zie je vervolgens waar je geld elke maand heen gaat. De cijfers hier zijn schattingen, geen financieel advies. Echte aanbiedingen bevatten afsluitprovisie en kosten die per bank verschillen. Gebruik deze calculator om de orde van grootte te begrijpen en vraag je bank daarna om een gedetailleerd overzicht van je werkelijke kosten.

Zo gebruik je deze calculator

Krijg in een paar stappen een betrouwbare maandschatting.

1. Vul de koopprijs in, de afgesproken verkoopprijs van de woning die je overweegt.
2. Geef je eigen inbreng in contanten op. Twintig procent van de prijs voorkomt de particuliere hypotheekverzekering bij de meeste leningen.
3. Voeg de rente (JKP) toe die je bank noemde. Zelfs een kwart procent telt over 30 jaar.
4. Stel de looptijd in jaren in. Dertig jaar is gangbaar, maar vergelijk het met 15 jaar.
5. Vul het belastingtarief in als jaarlijks percentage van de woningwaarde. Dit verschilt sterk per gemeente.
6. Voeg de jaarlijkse woonverzekering toe en eventuele maandelijkse servicekosten.
7. Lees het resultaat. Het hoofdgetal combineert aflossing, rente, belasting, verzekering en servicekosten, zodat het overeenkomt met wat je elke maand op je rekening ziet.

Verander telkens een invoer en reken opnieuw. Zo maak je van een koophulpmiddel een stresstest voor je budget.

Een praktijkvoorbeeld

Stel dat je een woning van € 400.000 koopt met een eigen inbreng van € 60.000, oftewel 15 procent. Er blijft een lening van € 340.000 over. Je bank noemt 6,5 procent op een hypotheek met vaste rente van 30 jaar. De onroerendezaakbelasting in jouw buurt is 1,2 procent van de waarde per jaar, de woonverzekering kost € 1.600 per jaar en er zijn geen servicekosten.

Het deel aflossing en rente komt uit op ongeveer € 2.149 per maand. De belasting voegt € 400 per maand toe (€ 4.800 per jaar gedeeld door 12). De verzekering voegt ongeveer € 133 per maand toe. Omdat de eigen inbreng onder de 20 procent ligt, rekent de bank ook een particuliere hypotheekverzekering, die bij deze lening rond de € 140 per maand kan liggen totdat je 20 procent eigen vermogen bereikt.

Tel die delen op en je werkelijke maandlast belandt rond € 2.822, niet de € 2.149 die de lening alleen suggereert. Over de volle looptijd van 30 jaar bedragen de rente op de lening van € 340.000 ongeveer € 433.000, meer dan de koopprijs zelf. Als je de eigen inbreng zou verhogen tot € 80.000 (20 procent), zou je de verzekering volledig laten vervallen en de lening verlagen tot € 320.000, wat de maandlast met ongeveer € 266 verlaagt. Die ene wijziging bespaart bijna € 30.000 aan rente over de looptijd van de lening, wat laat zien waarom de eigen inbreng een van de krachtigste knoppen is die je in handen hebt.

Tips en goede gewoonten

• Houd de totale woonlasten op 28 procent of minder van je bruto maandinkomen. Banken keuren veel meer goed dan dat.
• Reken op afsluitkosten van 2 tot 5 procent van de lening, in contanten te voldoen bij ondertekening bovenop de eigen inbreng.
• Zet jaarlijks ongeveer 1 procent van de woningwaarde opzij voor onderhoud en reparaties.
• Vraag drie aanbiedingen bij verschillende banken binnen korte tijd. Het verschil tussen de goedkoopste en de duurste bank is vaak een kwart tot een half procent.
• Beschouw 20 procent inbreng als doel om de verzekering te ontlopen, maar leeg nooit je noodfonds om dat te halen.

De vier getallen die de maandlast bepalen

De aflossing is wat je echt leent, gelijk aan de koopprijs min de eigen inbreng. Die verlagen heeft het grootste effect op de maandlast. De rente is het jaarlijkse percentage dat de bank rekent, en zelfs een verlaging van 0,25 punt is het zoeken waard over 30 jaar. De looptijd is de tijd die je hebt om af te lossen; langere looptijden verlagen de maandlast maar verhogen de totale rente. Belasting, verzekering en servicekosten zijn de terugkerende kosten die geen deel uitmaken van de lening maar wel van je echte rekening. De onroerendezaakbelasting verschilt vooral sterk per gemeente en kan je maandlast duidelijk veranderen, ook al blijft de lening gelijk.

Wanneer oversluiten verstandig is

Een snelle vuistregel is om oversluiten te overwegen zodra de huidige rente minstens 0,75 procentpunt onder je bestaande rente ligt en je nog minstens drie jaar in de woning wilt blijven. De afsluitkosten van een oversluiting bedragen 2 tot 4 procent van de lening, dus je hebt genoeg resterende tijd nodig om ze terug te verdienen. Reken met dit hulpmiddel je nieuwe maandlast uit, deel daarna je afsluitkosten door je maandelijkse besparing en je vindt de maand waarop je het terugverdient. Bereik je die maand ruim voordat je aan verkopen of verhuizen denkt, dan betaalt de oversluiting zichzelf terug.