Break-evencalculator voor het oversluiten van je hypotheek: wanneer verdien je de afsluitkosten terug?

Oversluiten is alleen zinvol als je lang genoeg in de woning (en in de lening) blijft om de maandelijkse besparing de afsluitkosten te laten overtreffen. Het break-evenpunt is de maand waarop de opgetelde besparing op de maandlasten gelijk is aan de vooraf betaalde afsluitkosten. Daaronder verlies je geld op de oversluiting; daarboven win je.

Deze calculator neemt je huidige maandlast aan aflossing en rente, de nieuwe maandlast die je na het oversluiten zou hebben en de afsluitkosten van de oversluiting. Hij geeft het aantal maanden tot break-even, het aantal jaren tot break-even en de nettobesparing over de rest van de lening als je tot dan blijft. Twee getallen bepalen alles: de maandelijkse besparing (huidige min nieuwe maandlast) en de afsluitkosten. Een besparing van € 300 per maand bij € 5.000 afsluitkosten bereikt break-even in 17 maanden; dezelfde besparing bij € 10.000 afsluitkosten duurt 34 maanden.

Een ruwe vuistregel is dat oversluiten loont als je nog minstens 24 tot 36 maanden voorbij break-even in de woning blijft. Een oversluiting opzetten is niet gratis; als je mogelijk verhuist of de lening vroeg aflost, zijn de afsluitkosten verspild. Wil je 5 tot 10 jaar in de woning blijven en ligt het break-evenpunt onder 36 maanden, dan is oversluiten meestal een duidelijke winst.

Afsluitkosten lopen sterk uiteen. Een oversluiting zonder kosten verwerkt de afsluitkosten in de rente van de nieuwe lening of in de hoofdsom, zodat het kostencijfer nul is maar de nieuwe maandlast iets hoger is dan met betaalde afsluitkosten. De calculator werkt in beide gevallen; vul gewoon de echte cijfers in die je bank noemt. Gangbare traditionele afsluitkosten bedragen 2 tot 4 procent van het nieuwe leenbedrag, dus een oversluiting van € 400.000 kan € 8.000 tot € 16.000 aan afsluitkosten kosten.

Wat break-even echt meet

Break-even is de maand waarop de eenmalige kosten van het oversluiten, oftewel de afsluitkosten, zijn terugverdiend via de besparing op de maandlasten. De rekensom is rechttoe rechtaan: afsluitkosten gedeeld door de maandelijkse besparing geeft het aantal maanden tot break-even. Het gaat uit van een stabiele renteomgeving na de oversluiting (geen tweede oversluiting), een ongewijzigde fiscale behandeling en dat je de woning en de lening tot break-even en daarna aanhoudt.

De maatstaf is het nuttigst als blijven-of-gaan-toets. Zou je binnen de periode tot break-even kunnen verkopen of verhuizen, dan loont oversluiten meestal niet. Blijf je ruim voorbij break-even in de woning, dan zet de oversluiting een eenmalige kost om in een blijvende maandelijkse besparing.

Wat er in de maandelijkse besparing zit en wat niet

De calculator gebruikt alleen de besparing op aflossing en rente. Hij neemt geen veranderingen mee in de onroerendezaakbelasting, die niet verandert bij een oversluiting, in de woonverzekering, eveneens ongewijzigd, of in de particuliere hypotheekverzekering, die kan stijgen of verdwijnen afhankelijk van de nieuwe verhouding tussen lening en waarde.

Als je oversluiting de looptijd van de lening verandert, van een lening met 25 jaar resterend naar een nieuwe van 30 jaar, vertegenwoordigt de lagere maandlast misschien geen echte besparing, omdat je de betalingen over meer maanden uitsmeert. De calculator vergelijkt niet de totaal betaalde rente over de lening; hij vergelijkt maandlasten. Voor een gelijkwaardige analyse sluit je over naar een lening van 25 jaar als je nog 25 jaar hebt, of vergelijk je het totaal aan rente apart.

Wanneer je verder moet kijken dan break-even

Break-even is een snelle controle, maar niet de enige overweging. Drie andere vragen tellen mee:

Ten eerste, schrapt de oversluiting de particuliere hypotheekverzekering? Betaal je nu die verzekering omdat je eigen inbreng onder de 20 procent lag, dan kan oversluiten naar een lening met 20 procent eigen vermogen die premie laten vervallen, wat € 100 tot € 300 per maand aan besparing kan toevoegen bovenop de besparing op de rente.

Ten tweede, neem je geld op? Een oversluiting met opname van geld is technisch een ander product; de besparing is niet alleen de renteverandering, maar ook het nieuwe geld dat je ontvangt, vaak tegen lagere tarieven dan een doorlopend hypothecair krediet of een persoonlijke lening. De break-evenrekensom is anders zodra er geldopname bij komt.

Ten derde, verandert de looptijd van de lening? Sluit je een hypotheek met 27 jaar resterend over naar een nieuwe van 30 jaar, dan betaal je mogelijk veel meer rente in totaal, zelfs bij lagere maandlasten. Haal de nieuwe lening door een hypotheekcalculator om de totale rente over de volle looptijd te zien en vergelijk die met de bestaande lening.

Gangbare posten van de afsluitkosten

Een typische uitsplitsing van de afsluitkosten van een oversluiting ziet er zo uit: bankkosten voor afsluiten, beoordeling en verwerking van € 1.000 tot € 2.500; taxatie van € 500 tot € 800; kosten voor eigendomsverzekering en afhandeling van € 1.000 tot € 2.500; inschrijvings- en overheidskosten van € 200 tot € 500; vooruitbetaalde rente afhankelijk van de dag van ondertekening; vooruitbetaalde reservering voor belasting en verzekering van € 1.500 tot € 4.000 afhankelijk van het betaalschema. De vooruitbetaalde reservering is technisch geen echte kost (die wordt terugbetaald uit de reservering van de oude lening) maar verhoogt wel het vooraf benodigde geld.

Oversluitingen zonder kosten bestaan; ze verwerken de afsluitkosten in de rente of de hoofdsom. Een tarief zonder kosten is ruwweg 0,25 tot 0,5 procent hoger dan het tarief met betaalde afsluitkosten. Voor kortere aanhoudperioden of onzekere tijdlijnen is de optie zonder kosten vaak de juiste keuze, omdat die de kosten verschuift naar een maandelijkse grondslag die aansluit op hoelang je echt blijft.

Wat deze calculator niet meeneemt

Veranderingen in de particuliere hypotheekverzekering, waarvan het wegvallen een aanzienlijke besparing kan toevoegen bovenop de rente. Oversluitingen met opname van geld, waarbij de besparing zowel de lagere rente als het vrijgekomen geld omvat. De totale rente over een gewijzigde looptijd, omdat het verlengen van de looptijd de maandlast verlaagt maar de totale rente verhoogt. Veranderingen in de fiscale aftrek, daar waar hypotheekrente aftrekbaar is, omdat een lagere maandlast een lagere aftrek betekent, zodat de besparing na belasting iets lager is dan het cijfer voor belasting. Scenario's met een variabele rente waarbij de nieuwe maandlast later verandert. Voor oversluitingen van variabel naar vast gebruik je de huidige maandlast als nieuwe maandlast voor een voorzichtige break-even; voor vast naar variabel overschat de calculator de besparing voorbij de aanvankelijke vasterenteperiode.