BRRRR rendement calculator (Kopen, Opknappen, Verhuren, Herfinancieren, Herhalen)
Live- BRRRR works best when ARV is high enough that 75% LTV refinancing returns most of the cash invested. The textbook 'infinite return' case is cash-out = total-cash-in. Real-world refis typically leave $5k to $20k of cash in the deal, producing finite but still strong cash-on-cash returns.
BRRRR is de Engelse afkorting van Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, oftewel Kopen, Opknappen, Verhuren, Herfinancieren en Herhalen. Het is een vastgoedstrategie die in het tweede decennium van deze eeuw bekend werd via BiggerPockets en waarmee je hetzelfde kapitaal over meerdere panden kunt blijven inzetten. De werkwijze is helder: je koopt een opknappand onder de marktwaarde, vaak met eigen geld of met een overbruggingskrediet, knapt het op om de waarde na verbouwing te verhogen, verhuurt het voor maandelijkse inkomsten, herfinanciert het met een gewone hypotheek tot 75 of 80 procent van de getaxeerde waarde en haalt zo het grootste deel of het volledige ingelegde geld terug, om het proces daarna te herhalen met het teruggehaalde kapitaal.
Deze calculator brengt het volledige financiele plaatje van een BRRRR aankoop in beeld: aankoopprijs, verbouwingsbudget, aankoopkosten, geschatte waarde na verbouwing, percentage en rente van de herfinanciering, maandhuur en exploitatiekosten. Hij geeft het ingelegde kapitaal aan het begin, het bedrag dat je bij de herfinanciering terughaalt, het kapitaal dat daarna in het pand vastzit, de maandelijkse cashflow uit de verhuur en het cash on cash rendement op het resterende kapitaal. Het leerboekdoel van BRRRR is het oneindige rendement, het geval waarin de herfinanciering al het kapitaal terughaalt en de belegger het pand met nul netto ingelegd kapitaal bezit.
Een ruwe toets met het gezond verstand: een aankoop van € 80.000 met € 30.000 verbouwing en € 4.000 kosten levert € 114.000 ingelegd kapitaal op. Bij een waarde na verbouwing van € 160.000 en een herfinanciering tegen 75 procent haal je € 120.000 min € 3.000 herfinancieringskosten terug, oftewel € 117.000. Het netto vastgezette kapitaal komt zo op nul en de belegger heeft zelfs ongeveer € 3.000 winst opgenomen. Bij € 1.500 huur min € 400 kosten min € 750 hypotheeklast blijft € 350 maandelijkse cashflow over, oftewel € 4.200 per jaar op nul kapitaal. Dat is precies het oneindige rendement waar BRRRR beleggers naar streven.
In de praktijk lukt het perfecte scenario zonder vastgezet kapitaal zelden. De meest voorkomende uitkomst laat tussen € 5.000 en € 25.000 in de deal achter, wat een eindig maar nog steeds sterk cash on cash rendement oplevert, vaak 15 tot 30 procent per jaar, plus de mogelijke waardestijging. De strategie werkt het best in markten waar opknappanden met een echte korting op hun waarde na verbouwing worden verhandeld en waar de financieringsruimte van de bank genoeg kapitaal vrijmaakt om het grootste deel van de verbouwingskosten terug te halen.
Frequently asked questions
Bij een herfinanciering tegen 75 procent moet de waarde na verbouwing minstens 1,33 keer je totale ingelegde kapitaal zijn, dus aankoop plus verbouwing plus kosten. Bij 80 procent volstaat 1,25 keer. De 70/30 regel van BRRRR vat het samen: de waarde na verbouwing maal 0,75 min de verbouwingskosten moet minstens 70 procent van de aankoopprijs zijn om de deal zinvol te maken.
Zo werken de vijf stappen
Kopen. Koop het pand onder de marktwaarde, meestal buiten de gewone kanalen via veilingen, nalatenschappen, gedwongen verkopen of advertenties die als opknappand worden aangeboden. Kopen met eigen geld laat je snel afronden en een korting bedingen. Het overbruggingskrediet, met een hogere rente, is geschikt voor wie niet genoeg liquide middelen heeft voor de volledige aankoop.
Opknappen. Verbouw om de waarde na verbouwing te verhogen. Doorslaggevend zijn de keuken, de badkamers, de vloeren, het schilderwerk, de verwarming als die verouderd is, het dak als het versleten is en de eerste indruk. Het doel is het pand op het gemiddelde niveau van de buurt te brengen, niet het boven dat niveau uit te tillen. Te ver opknappen is een klassieke BRRRR fout: € 50.000 in een pand steken waarvan de waarde na verbouwing met € 30.000 dezelfde zou zijn.
Verhuren. Plaats een huurder voordat je herfinanciert. De meeste banken vragen een aantoonbare huurontvangst, vaak van zes tot twaalf maanden, en een pand dat tegen markthuur verhuurd is voordat ze op basis van de waarde na verbouwing herfinancieren.
Herfinancieren. Sluit een gewone hypotheek af tot 75 of 80 procent van de waarde na verbouwing. Het bedrag dat je ontvangt is het verschil tussen de nieuwe hypotheek en de aflossing van de oorspronkelijke financiering, of je ingelegde kapitaal als je met eigen geld kocht. De herfinancieringskosten liggen meestal tussen € 3.000 en € 5.000 afhankelijk van het hypotheekbedrag.
Herhalen. Gebruik het teruggehaalde kapitaal om de volgende BRRRR te financieren. Met ongeveer € 120.000 dat elke zes tot twaalf maanden wordt hergebruikt, kan een gedisciplineerde belegger in drie tot vijf jaar een portefeuille van vijf tot tien panden opbouwen met hetzelfde startkapitaal.
Waar BRRRR werkt en waar het faalt
BRRRR werkt het best in markten waar opknappanden met een echte korting op hun waarde na verbouwing worden verhandeld. In Nederland gaat het vaak om middelgrote steden en regio's buiten de Randstad, waar de aankoopprijzen laag genoeg zijn om kortingen van 30 tot 40 procent op de eindwaarde realistisch te houden en de verbouwingsbudgetten beheersbaar blijven.
In dure gebieden faalt de strategie. In Amsterdam, Utrecht of de meest gewilde wijken zijn de aankoopprijzen te hoog om de korting het risico te laten compenseren, en de verbouwingskosten stijgen niet evenredig met de prijs. Een opknappand van 1,2 miljoen euro zou een waarde na verbouwing van 1,6 miljoen vergen om de som te laten kloppen, en het beschikbare aanbod draagt die rekensom zelden.
De strategie faalt ook als de rente stijgt. De renteomgeving van 2022 tot 2024, met herfinancieringsrentes boven 4 procent, verlaagde de teruggehaalde bedragen en verzwaarde de maandlast, waardoor veel deals sneuvelden die bij lagere rentes wel hadden gewerkt. In tijden van hoge rente hebben beleggers die op cashflow mikken strengere kortingen nodig om te compenseren.
Wat er mis kan gaan
Vier veelvoorkomende valkuilen bij BRRRR:
- Verkeerd berekende waarde na verbouwing. De meest voorkomende fout. De belegger schat de waarde op basis van optimistische vergelijkingspanden en ontdekt bij de taxatie dat de werkelijke waarde 10 tot 20 procent lager ligt. Het teruggehaalde bedrag daalt evenredig. Vraag voor je je vastlegt een voorzichtige taxatie aan een lokale makelaar.
- Verbouwingsbudget overschreden. De meeste verbouwingen gaan 10 tot 30 procent over budget door verrassingen aan fundering, elektra of leidingwerk. Reken een marge van 15 procent.
- Voorwaarden van de bank. Veel banken vragen zes tot twaalf maanden huurhistorie en een aanwezige huurder voordat ze op basis van de waarde na verbouwing herfinancieren. De cashflow tijdens die wachttijd moet uit andere middelen komen. Plan dat gat in.
- Vertraging bij de verhuur. Leegstand tijdens de herfinanciering rekt de wachttijd en voegt doorlopende kosten toe. Actieve marketing en de bereidheid om een iets lagere huur dan de markt te accepteren in ruil voor snelle verhuur is meestal de juiste keuze.
Het oneindige rendement
Het ideaal van BRRRR treedt op wanneer het bij de herfinanciering teruggehaalde bedrag gelijk is aan het totale ingelegde kapitaal. Er zit dan geen kapitaal meer vast in de deal, maar de cashflow blijft binnenkomen. De rendementsberekening valt uit elkaar omdat de noemer nul is, in de praktijk is het rendement oneindig.
In werkelijkheid is het oneindige rendement zeldzaam. Het realistische doel is om 80 tot 95 procent van het ingelegde kapitaal terug te halen, waarbij tussen € 5.000 en € 25.000 in de deal blijft, met cash on cash rendementen van 20 tot 50 procent per jaar op het resterende kapitaal. Zelfs bij maar 50 procent kapitaalherwinning, een zwak BRRRR resultaat, blijft het rendement vaak sterk omdat de hefboom in de praktijk negatieve kosten heeft, aangezien het huuroverschot de last plus de kosten overtreft.
Wat deze calculator niet meeneemt
De financiering tijdens de verbouwingsfase, met de rente, kosten en doorloopkosten van het overbruggingskrediet. De leegstand en de verhuurvertraging tijdens de wachttijd. De reserves voor groot onderhoud naast de maandelijkse kosten, zoals dak, verwarming of boiler. De herziening van de WOZ waarde na de verbouwing. De wijzigingen in de verzekering. De fiscale afschrijving, die een merkbaar voordeel oplevert en in Nederland van het toepasselijke regime afhangt. De fiscale gevolgen van het opnemen van kapitaal bij de herfinanciering, die in de regel geen belastbaar feit vormt, al is het verstandig dit met een belastingadviseur te bevestigen. De regionale verschillen in onroerendezaakbelasting. De waardestijgingsprognoses, die over de bezitsperiode de grootste bron van totaalrendement kunnen zijn. Bouw voor een volledige BRRRR analyse een complete cashflowprognose met de verbouwingsfase en de bezitsfase na de herfinanciering. Deze calculator dekt de stabiele economie na de herfinanciering. Alle resultaten van WhatIP zijn schattingen en geen financieel advies.