Refinansavimo lūžio taško skaičiuoklė (per kiek mėnesių atsiperka išlaidos)
Live- Refinancing pays off if you plan to stay in the home longer than the break-even period and the new rate truly lowers your payment after closing costs.
Refinansavimas yra prasmingas tik tada, jei būste (ir paskoloje) išliksite pakankamai ilgai, kad mėnesinės santaupos nusvertų uždarymo išlaidas. Lūžio taškas yra tas mėnuo, kuriame sukauptos įmokų santaupos susilygina su iš anksto sumokėtomis uždarymo išlaidomis (closing costs, sandorio sudarymo mokesčiai). Žemiau šios ribos refinansuodami prarandate pinigus, virš jos - laimite.
Ši skaičiuoklė paima dabartinę mėnesinę pagrindinės sumos ir palūkanų įmoką, naują įmoką, kurią turėtumėte po refinansavimo, ir refinansavimo uždarymo išlaidas. Ji grąžina mėnesių skaičių iki lūžio taško, metų skaičių iki lūžio taško ir grynąsias santaupas per likusį paskolos laikotarpį, jei iki tol išliksite. Viską lemia du skaičiai: mėnesinės santaupos (dabartinė įmoka atėmus naują) ir uždarymo išlaidos. 300 USD mėnesinės santaupos esant 5 000 USD uždarymo išlaidų atsiperka per 17 mėnesių; tos pačios santaupos esant 10 000 USD išlaidų užtrunka 34 mėnesius.
Apytikslė nykščio taisyklė yra tokia: refinansavimas atsiperka, jei būste išliksite bent 24 iki 36 mėnesių po lūžio taško. Būsto paskolos nėra nemokamos sudaryti; jei galite persikelti arba grąžinti paskolą anksti, uždarymo išlaidos prarandamos. Jei planuojate gyventi būste nuo 5 iki 10 metų, o lūžio taškas yra mažesnis nei 36 mėnesiai, refinansavimas paprastai yra aiškus laimėjimas.
Uždarymo išlaidos labai skiriasi. Vadinamasis refinansavimas be išlaidų (no-cost) įtraukia uždarymo išlaidas į naujos paskolos normą arba pagrindinę sumą, todėl uždarymo išlaidų skaičius yra nulis, bet nauja įmoka šiek tiek didesnė nei mokant uždarymo išlaidas. Skaičiuoklė veikia bet kuriuo atveju; tiesiog įveskite tikrus banko pateiktus skaičius. Tipinės tradicinės uždarymo išlaidos siekia 2 iki 4 procentų naujos paskolos sumos, todėl 400 000 USD refinansavimas gali kainuoti nuo 8 000 USD iki 16 000 USD uždarymo išlaidų.
Frequently asked questions
Mažiau nei 24 mėnesiai yra patogu beveik kiekvienam, planuojančiam gyventi būste 5 ar daugiau metų. Nuo 24 iki 36 mėnesių yra tinkamiausia zona tipiniam refinansavimui. Daugiau nei 36 mėnesiai reikalauja pasitikėjimo savo būsto planais; rizikuojate uždarymo išlaidomis, jei galite persikelti per 5 metus.
Ką iš tikrųjų matuoja lūžio taškas
Lūžio taškas yra tas mėnuo, kuriame iš anksto sumokėtos refinansavimo išlaidos (uždarymo išlaidos) atgaunamos per mėnesines įmokų santaupas. Matematika tiesioginė: uždarymo išlaidas padalijus iš mėnesinių santaupų, gaunamas mėnesių skaičius iki lūžio taško. Skaičiavimas remiasi prielaida, kad po refinansavimo palūkanų aplinka stabili (antro refinansavimo nebus), mokestinis vertinimas nesikeičia, o jūs išlaikote būstą ir paskolą iki lūžio taško ir toliau.
Šis rodiklis naudingiausias kaip likti-ar-išvykti testas. Jei galite parduoti būstą ar persikelti per lūžio taško laikotarpį, refinansavimas paprastai neatsiperka. Jei būste būsite gerokai ilgiau nei iki lūžio taško, refinansavimas vienkartinę išlaidą paverčia nuolatinėmis mėnesinėmis santaupomis.
Kas įeina į mėnesines santaupas, o kas ne
Skaičiuoklė naudoja tik pagrindinės sumos ir palūkanų santaupas. Ji neįtraukia nekilnojamojo turto mokesčio pokyčių (jie nesikeičia dėl refinansavimo), būsto draudimo (taip pat nekinta) ar privataus draudimo (PMI, kuris gali padidėti arba išnykti priklausomai nuo naujo paskolos ir vertės santykio).
Jei refinansavimas pakeičia paskolos terminą (pavyzdžiui, iš likusių 25 metų į naują 30 metų paskolą), mažesnė įmoka gali nereikšti tikrų santaupų, nes mokėjimus išskirstote per daugiau mėnesių. Skaičiuoklė nelygina bendrų sumokėtų palūkanų per visą paskolą; ji lygina mėnesines įmokas. Norėdami vienodos analizės, refinansuokite į 25 metų paskolą, jei jums lieka 25 metai, arba palyginkite bendrų palūkanų skaičių atskirai.
Kada vertėtų žiūrėti giliau nei lūžio taškas
Lūžio taškas yra greitas patikrinimas, bet ne vienintelis dalykas, į kurį verta atsižvelgti. Svarbūs dar trys klausimai.
Pirma, ar refinansavimas panaikina PMI? Jei dabar mokate PMI, nes pradinis įnašas buvo mažesnis nei 20 procentų, refinansavimas į paskolą su 20 procentų nuosavybės gali panaikinti PMI įmoką, o tai virš normos santaupų gali pridėti nuo 100 iki 300 USD per mėnesį.
Antra, ar imate grynuosius (cash-out)? Refinansavimas su grynaisiais (cash-out refinance) techniškai yra kitas produktas; santaupos yra ne tik normos pokytis, bet ir nauji gauti grynieji (dažnai mažesnėmis normomis nei HELOC ar vartojimo paskolos). Lūžio taško matematika skiriasi, kai įtraukiami grynieji.
Trečia, ar keičiasi paskolos trukmė? Jei refinansuojate likusią 27 metų paskolą į naują 30 metų, galite sumokėti daug daugiau bendrų palūkanų net su mažesnėmis mėnesinėmis įmokomis. Paleiskite būsto paskolos skaičiuoklę naujai paskolai, kad pamatytumėte bendras palūkanas per visą terminą, ir palyginkite su esama paskola.
Įprastos uždarymo išlaidų eilutės
Tipinis refinansavimo uždarymo išlaidų skirstymas atrodo taip: banko mokesčiai (sutarties sudarymas, vertinimas, tvarkymas) nuo 1 000 iki 2 500 USD; turto vertinimas nuo 500 iki 800 USD; nuosavybės draudimas ir atsiskaitymo mokesčiai nuo 1 000 iki 2 500 USD; registravimo ir valstybiniai mokesčiai nuo 200 iki 500 USD; iš anksto sumokėtos palūkanos priklausomai nuo uždarymo dienos; iš anksto sumokėtas mokesčių ir draudimo depozitas nuo 1 500 iki 4 000 USD priklausomai nuo įmokų laiko. Depozito išankstinis mokėjimas techniškai nėra tikra išlaida (jis grąžinamas iš senos paskolos depozito), bet jis padidina reikiamų grynųjų sumą.
Egzistuoja refinansavimas be išlaidų; jis įtraukia uždarymo išlaidas į normą arba pagrindinę sumą. Tipinė be-išlaidų norma yra maždaug 0,25 iki 0,5 procento didesnė nei norma sumokant uždarymo išlaidas. Trumpesniems laikymo laikotarpiams arba neaiškiems planams be-išlaidų variantas dažnai yra teisingas pasirinkimas, nes jis perkelia išlaidas į mėnesinį pagrindą, atitinkantį tai, kiek iš tikrųjų išliksite.
Ko ši skaičiuoklė neapima
PMI pokyčių (PMI panaikinimas gali pridėti reikšmingų santaupų virš normos). Refinansavimo su grynaisiais scenarijų (kur santaupos apima ir mažesnę normą, ir atlaisvintus grynuosius). Bendrų palūkanų pasikeitus paskolos terminui (termino pratęsimas mažina mėnesinę įmoką, bet didina bendras palūkanas). Mokesčių lengvatų pokyčių (būsto paskolos palūkanų atskaita JAV taikoma tik jei detalizuojate atskaitymus; mažesnė įmoka reiškia mažesnę atskaitą, todėl po mokesčių santaupos detalizuojantiems šiek tiek mažesnės nei iki mokesčių skaičius). Kintamos normos paskolų scenarijų, kur nauja įmoka vėliau keisis. Refinansuojant iš kintamos į fiksuotą normą, kaip naują įmoką naudokite dabartinę įmoką, kad gautumėte konservatyvų lūžio tašką; refinansuojant iš fiksuotos į kintamą skaičiuoklė pervertina santaupas už pradinio fiksuoto laikotarpio ribų.