Nuomojamo turto pajamingumo skaičiuoklė: kapitalizacijos norma, bruto pajamingumas ir grąža nuo įdėtų grynųjų

Trys skaičiai pasako didžiąją dalį to, ką reikia žinoti apie nuomojamą turtą: kapitalizacijos norma (cap rate), grąža nuo įdėtų grynųjų (cash-on-cash) ir metinis pinigų srautas. Kapitalizacijos norma yra turto pajamingumas be skolinto kapitalo, skaičiuojamas kaip grynosios veiklos pajamos (NOI) padalytos iš pirkimo kainos. Bruto pajamingumas yra paprastesnis metinės nuomos ir kainos santykis. Grąža nuo įdėtų grynųjų matuoja faktiškai įdėtus grynuosius prieš faktinius grynuosius, kuriuos turtas grąžina kasmet po paskolos aptarnavimo. Kartu šie trys leidžia greitai įvertinti, ar sandoris apsimoka.

Ši skaičiuoklė paima pirkimo kainą, numatomą mėnesinę nuomą, metines veiklos išlaidas (mokesčius, draudimą, remontą, valdymą), tuštumo prielaidą, pradinį įnašą ir mėnesinę paskolos įmoką, ir grąžina visus tris pajamingumo rodiklius bei metinį pinigų srautą. Tuštuma taikoma bruto nuomai prieš apskaičiuojant NOI, todėl efektyvi nuoma yra tai, ką realiai duoda metai nuomos.

Apytikslis patikrinimas: 350 000 USD vieno buto namas su 2 400 USD mėnesine nuoma, 4 200 USD metinėmis išlaidomis ir standartine 5 procentų tuštuma duoda maždaug 7,6 procento kapitalizacijos normą, apie 8,2 procento bruto pajamingumą ir apie 4 procentus grąžos nuo įdėtų grynųjų po 1 900 USD mėnesinės paskolos. Jei turtas duoda mažiau nei 5 procentų cap rate arba mažiau nei 2 procentus grąžos nuo grynųjų, jis vargu ar bus geras pinigų srauto sprendimas, nebent perkate daugiausia dėl vertės augimo. Tokios rinkos kaip pakrantės Kalifornija ir dalis Niujorko reguliariai duoda mažesnę nei 3 procentų kapitalizacijos normą, nes kaina atspindi laukiamą vertės augimą; pinigų srauto investuotojai paprastai ieško Vidurio Vakarų ir pietryčių rinkose su cap rate virš 6 procentų.

Veiklos išlaidų įvestis turi būti visa apimanti: nekilnojamojo turto mokestis, draudimas, priežiūros rezervai, turto valdymas (dažnai 8 iki 10 procentų bruto nuomos), bendrijos įmokos, jei tokios yra. Neįtraukite paskolos įmokos į veiklos išlaidas; ji eina į atskirą mėnesinės paskolos įvestį, kad NOI (be skolinto kapitalo) ir grąža nuo grynųjų (su skolintu kapitalu) būtų apskaičiuoti teisingai.

Kapitalizacijos norma, bruto pajamingumas ir grąža nuo įdėtų grynųjų

Kapitalizacijos norma yra grynas turto pajamingumas be skolinto kapitalo. Ji lygina metines grynąsias veiklos pajamas (nuoma atėmus veiklos išlaidas) su pirkimo kaina. 7 procentų cap rate reiškia, kad turtas kasmet generuoja 7 procentus pirkimo kainos kaip pinigų srautą be skolinto kapitalo. Kapitalizacijos norma yra tinkamas rodiklis lyginti turtus skirtingose kainų zonose ir skirtingose rinkose; ji pašalina klausimą, kaip sandoris finansuojamas.

Bruto pajamingumas yra grubesnė versija: metinė nuoma padalyta iš pirkimo kainos. Jį lengviau apskaičiuoti, bet jis ignoruoja veiklos išlaidas, kurios gali svyruoti nuo 25 procentų nuomos naujesniems vieno buto namams iki daugiau nei 50 procentų nuomos senesniems daugiabučiams, reikalaujantiems didelės priežiūros.

Grąža nuo įdėtų grynųjų įveda skolintą kapitalą. Tai metinis pinigų srautas (NOI atėmus metinį paskolos aptarnavimą) padalytas iš faktiškai investuotų grynųjų (paprastai pradinis įnašas plius uždarymo išlaidos). Grąža nuo grynųjų gali būti daug didesnė nei cap rate, kai skolintas kapitalas palankus (normos žemiau cap rate), ir gali būti neigiama, kai jis nepalankus (normos virš cap rate). Esant 6,5 procento paskolos normoms ir 7 procentų cap rate skolinto kapitalo pranašumas yra kuklus; esant 9 procentų normoms ir 6 procentų cap rate skolintas kapitalas aktyviai kenkia.

1 procento taisyklė ir 50 procentų taisyklė

Dvi nykščio taisyklės, kurias investuotojai naudoja greitai atsijoti sandorius. 1 procento taisyklė sako, kad mėnesinė nuoma turi būti bent 1 procentas pirkimo kainos; 300 000 USD turtas turėtų būti nuomojamas bent už 3 000 USD per mėnesį, kad būtų vertas dėmesio. Šis filtras atmetė beveik visas pakrantės rinkas dar prieš kainų augimą po 2020 metų ir dabar sunkiai randamas net Vidurio Vakarų rinkose. 50 procentų taisyklė sako, kad pusė bruto nuomos atitenka veiklos išlaidoms (be paskolos); tai konservatyvi rezervo prielaida, padedanti išvengti priežiūros ir kapitalo išlaidų nuvertinimo spąstų.

Ši skaičiuoklė neverčia laikytis nė vienos taisyklės; jūs įvedate faktinę nuomą ir išlaidas ir matote gaunamą pajamingumą. Naudokite taisykles kaip greitus filtrus, prieš vargdami įvesti išsamius konkretaus turto skaičius.

Kur tuštumo ir išlaidų prielaidos klysta

Du dažniausi būdai, kaip nuomos analizė žlunga, yra tuštumo nuvertinimas ir kapitalo išlaidų rezervų nuvertinimas. 5 procentų tuštuma yra pagrįsta stabiliam vieno buto namui stiprioje rinkoje; turtas smunkančiose rinkose arba turtas su dažna nuomininkų kaita lengvai gali patirti 10 iki 15 procentų tuštumą.

Kapitalo išlaidos (capex), tokios kaip stogo keitimas (kas 25 metus), vėdinimas ir kondicionavimas (kas 15), vandens šildytuvas (kas 10) ir didelis dažymas ar grindys (kas 7 iki 10), vidutiniškai sudaro apie 200 iki 400 USD per mėnesį tipiniam 300 tūkst. USD vieno buto namui, bet dažnai išleidžiamos didelėmis sumomis kas keletą metų. Pradedantieji investuotojai, ignoruojantys capex rezervus, mato savo pinigų srautą išnykstant, kai ištinka pirmas didelis remontas. Skaičiuoklės metinių išlaidų įvestis turėtų apimti pagrįstą capex rezervą; jei iki šiol capex neskyrėte, padidinkite metines išlaidas iki realistiško skaičiaus prieš atlikdami skaičiavimą.

Kaip skolintas kapitalas sąveikauja su grąža

Paskolos svertas didina ir laimėjimus, ir nuostolius. Turtas, nupirktas vien grynaisiais esant 7 procentų cap rate, duoda 7 procentus grąžos nuo grynųjų nepriklausomai nuo turto vertės augimo. Tas pats turtas, nupirktas su 25 procentų įnašu ir 6,5 procento paskola, duoda didesnę grąžą nuo grynųjų (nes cap rate viršija skolinimosi normą), bet daug didesnį jautrumą nuomos kritimui; 10 procentų nuomos kritimas su skolintu kapitalu gali visiškai sunaikinti pinigų srautą, kol savininkas be skolinto kapitalo vis dar gauna reikšmingas pajamas.

Skaičiuoklė rodo ir cap rate be skolinto kapitalo, ir grąžą nuo grynųjų su skolintu kapitalu, kad galėtumėte tiesiogiai matyti sverto poveikį. Paskolos normoms kylant nuo 2022 metų, sverto pranašumas reikšmingai sumažėjo; grynųjų pirkėjai dabartinėje rinkoje dažnai pasiekia panašią grąžą nuo grynųjų kaip 25 procentų įnašą įdėję pirkėjai, su daug mažesne rizika.

Ko ši skaičiuoklė neapima

Nusidėvėjimo mokesčių skydo (mokesčių leidžiama metinė 27,5 metų gyvenamojo turto nusidėvėjimo atskaita, kuri gali reikšmingai padidinti grąžą nuo grynųjų po mokesčių). Paskolos pagrindinės sumos mažinimo (kuris kaupia nuosavybę, bet neatsispindi pinigų sraute). Turto vertės augimo (kuris daugelyje rinkų yra didesnis ilgalaikės grąžos variklis). Uždarymo išlaidų (paprastai 2 iki 5 procentų pirkimo kainos). Refinansavimo scenarijų. Mokesčių atidėjimo per 1031 mainus. Valstijos ir vietos nuomos reguliavimo (nuomos kontrolė, iškeldinimo apribojimai, registracijos mokesčiai). Išsamiai analizei sukurkite pilną pinigų srauto modelį su nusidėvėjimu ir vertės augimu; ši skaičiuoklė skirta greitam įvertinimui, ar sandoris apsimoka pagal pagrindinius pinigų srauto rodiklius.