Būsto įsigalimo skaičiuoklė: kokio būsto galite sau leisti?

Kokio būsto galite sau leisti? Atsakymas priklauso nuo penkių dalykų: jūsų bruto pajamų, kitų mėnesinių skolų, pradinio įnašo dydžio, būsto paskolos palūkanų normos ir didžiausio skolos ir pajamų santykio (debt-to-income, DTI), kurį jūsų bankas pasiruošęs priimti. Ši skaičiuoklė nuo tų įvesties duomenų grįžta atgal iki didžiausios pirkimo kainos, kuri jūsų būsto ir skolų įmokas išlaiko DTI ribose.

Standartinis galinis DTI santykis, kurį naudoja įprasti būsto paskolų vertintojai, yra 36 procentai. FHA paskolos leidžia iki 43 procentų, o kai kurios specialios programos eina aukščiau, bet santykio tempimas reiškia, kad daugiau kiekvieno atlyginimo eina būsto paskolai. Skaičiuoklė pagal numatymą naudoja 36 procentus kaip konservatyvų pasirinkimą; pakelkite jį iki 43 procentų, kad pamatytumėte FHA stiliaus viršutinę ribą, ir žemiau 30 procentų, kad pamatytumėte tikrai saugų skaičių.

Apytikslis patikrinimas: esant 90 000 USD bruto pajamoms be kitų skolų ir 6,5 procento 30 metų normai, skaičiuoklė siūlo maždaug 310 000 USD būsto kainą, kurią galite išlaikyti. Pridėjus 500 USD mėnesinių skolų įmokų (automobilio paskola, studijų paskolos) tas skaičius sumažėja maždaug 60 000 USD. Padvigubinus pajamas iki 180 000 USD maždaug padvigubėja didžiausia būsto kaina. Du didžiausi svertai yra pajamos (kurios keičia didžiausią būsto įmoką) ir palūkanų norma (kuri lemia, kiek paskolos gali aptarnauti tam tikra įmoka).

Didžiausios kainos skaičius apima nekilnojamojo turto mokesčio ir būsto draudimo prielaidas, įtrauktas į mėnesinę įmoką. Jei gyvenate valstijoje su didesniu nekilnojamojo turto mokesčiu (Teksasas, Ilinojus, Naujasis Hampšyras) arba regione su aukštu draudimu (pakrantės Florida, Kalifornijos gaisrų zonos), padidinkite tas įvestis, kad pamatytumėte tikslesnį rezultatą.

Ką iš tikrųjų reiškia galinis DTI

Galinis DTI santykis lygina jūsų bendrus mėnesinius skolinius įsipareigojimus (būsto paskolos PITI plius visos kitos skolos) su jūsų bruto mėnesinėmis pajamomis. Bankai naudoja tai kaip pagrindinę atrankos metriką, ar galite išlaikyti tam tikrą paskolą. 36 procentų riba buvo standartas dešimtmečius; ji atspindi istorinį lygį, ties kuriuo įsiskolinimų rizika pradeda reikšmingai kilti.

Priekinis DTI yra susijęs, bet griežtesnis matas, kuris žiūri tik į būsto išlaidas (PITI plius bendrijos įmoka) kaip bruto pajamų dalį. Dauguma įprastų vertintojų naudoja 28 procentus kaip priekinę lubą. Skaičiuoklė dirba su galiniu santykiu, nes būtent jis daugumoje vertinimo sprendimų lemia absoliučią paskolos sumą, kuriai galite kvalifikuotis.

Ką apima PITI

Didžiausia mėnesinė būsto įmoka, čia apskaičiuota, yra PITI: pagrindinė suma (principal), palūkanos (interest), nekilnojamojo turto mokestis (property tax) ir draudimas (insurance). Pagrindinė suma ir palūkanos yra pati paskola, apskaičiuota pagal jūsų įvestą normą ir terminą. Nekilnojamojo turto mokestis rodomas kaip procentas nuo būsto vertės, kuris labai skiriasi pagal vietovę: žemiau 0,5 procento Havajuose ir Alabamoje, virš 2 procentų Naujajame Džersyje ir Ilinojuje. Būsto draudimas taip pat skiriasi, bet nuo 0,3 iki 0,5 procento būsto vertės per metus yra tipiška daugumoje JAV rinkų.

Bendrijos (homeowners association, HOA) įmokos nėra numatytajame skaičiavime, nes jos taikomos tik daliai būstų. Jei žiūrite į butus ar bendrijos valdomus kvartalus, mintyse atimkite mėnesinę bendrijos įmoką iš parodytos didžiausios būsto įmokos.

Kodėl pradinis įnašas yra kritinis

Pradinis įnašas atlieka dvi funkcijas. Pirma, jis tiesiogiai mažina paskolos pagrindinę sumą, o tai sumažina mėnesinę įmoką esant fiksuotai normai. Antra, jis kvalifikuoja jus geresnėms paskolos sąlygoms: 20 procentų įnašas leidžia išvengti privataus būsto paskolos draudimo (PMI), 5 procentų FHA paskolos reikalauja draudimo įmokų visam paskolos laikui, o nulinio įnašo VA paskolos prieinamos tik kvalifikuojamiems veteranams. Skaičiuoklė neprideda PMI prie mėnesinės įmokos; jei jūsų pradinis įnašas mažesnis nei 20 procentų, jūsų tikrasis PITI per metus bus maždaug nuo 0,5 iki 1,0 procento paskolos vertės didesnis.

Uždarymo išlaidos ir kitos tikros sąnaudos

Parodyta didžiausia būsto kaina neapima uždarymo išlaidų (closing costs), kurios siekia maždaug nuo 2 iki 5 procentų būsto kainos (nuosavybės teisės, deponavimas, banko mokesčiai, patikros, vertinimai, perleidimo mokesčiai, iš anksto sumokėtos palūkanos, iš anksto sumokėtas draudimas). Planuokite turėti uždarymo išlaidas kaip papildomus grynuosius pinigus virš pradinio įnašo. Skaičiuoklė daro prielaidą, kad pradinis įnašas yra visi grynieji, kuriuos turite skirti pačiam būstui.

Praktiniai būdai naudoti šią skaičiuoklę

Derybos tarp dviejų būstų kainų. Paleiskite skaičiuoklę su savo dabartinėmis finansais ir pamatykite, kuris tilpsta patogiai. Jei tikslinis būstas yra virš parodytos didžiausios sumos, jums reikia arba didesnio pradinio įnašo, didesnių pajamų, mažesnių skolų, arba mažesnės palūkanų normos.

Sprendimas, ar laukti, kol normos kris. Paleiskite iš naujo su dabartine norma ir su hipotetine mažesne norma, kad pamatytumėte poveikį didžiausiai kainai. 1 procento normos kritimas paprastai padidina didžiausią būsto kainą nuo 10 iki 12 procentų esant tai pačiai mėnesinei įmokai.

Skolos grąžinimo planavimas prieš perkant. Sumažinkite mėnesinių skolų įvestį suma, kurią galėtumėte tikėtinai grąžinti per 6 iki 12 mėnesių, ir pamatykite, kiek daugiau būsto tai atrakina.

Ko ši skaičiuoklė neapima

PMI pradiniams įnašams žemiau 20 procentų. FHA pradinės būsto paskolos draudimo įmokos ir mėnesinio MIP. VA finansavimo mokesčio. Uždarymo išlaidų (paprastai nuo 2 iki 5 procentų būsto kainos). Bendrijos įmokų. Paskolos suteikimo mokesčių ir taškų. Grynųjų atsargų, kurių reikalauja kai kurie vertintojai (paprastai nuo 2 iki 6 mėnesių PITI likvidžiame turte). Konkrečios valstijos perleidimo mokesčių ir registravimo mokesčių. Skaičiuoklė pateikia apytikslę pirkimo kainos lubą; didžiausia suma, kuriai iš tikrųjų galite kvalifikuotis konkrečiame banke, priklauso nuo viso jūsų finansinio profilio ir paskolos programos.

Kodėl pajamos ir norma yra didžiausi svertai

Iš penkių įvesties duomenų du daro nesuderinamai didžiausią poveikį rezultatui: pajamos ir palūkanų norma. Pajamos tiesiogiai nustato didžiausią mėnesinę įmoką, kurią DTI riba leidžia, todėl jų padvigubinimas maždaug padvigubina didžiausią būsto kainą. Palūkanų norma lemia, kiek paskolos gali aptarnauti tam tikra įmoka: kuo žemesnė norma, tuo daugiau pagrindinės sumos telpa į tą pačią mėnesinę sumą. Pradinis įnašas ir kitos skolos taip pat svarbūs, bet jų poveikis paprastai mažesnis nei pajamų ir normos. Štai kodėl, ieškant būdų sau leisti daugiau būsto, vertinga sutelkti dėmesį į pajamų didinimą, geresnės normos derybas ar laukimą, kol normos kris, o ne tik į taupymą didesniam pradiniam įnašui. Paleiskite skaičiuoklę keisdami po vieną iš šių svertų vienu metu, kad pamatytumėte, kuris jūsų konkrečioje situacijoje atrakina daugiausia.